Herencia de la Vivienda entre Hermanos en Andalucía: Lo que se Paga Hoy y la Bonificación Anunciada para 2027

Si su hermano ha fallecido y usted va a quedarse con la casa en la que vivía, en Puerto Real, en Jerez o en cualquier otro municipio de la provincia de Cádiz, es muy probable que haya oído dos cosas a la vez: que la herencia de la vivienda entre hermanos en Andalucía se paga cara y que la Junta va a quitar ese impuesto. Las dos afirmaciones tienen parte de verdad, pero ninguna es completa. Hoy, un hermano hereda como pariente colateral de segundo grado, no disfruta de la bonificación del 99 % que tienen hijos, padres y cónyuges y solo en casos muy concretos puede reducir el valor de la vivienda. Lo anunciado para 2027 es, por ahora, un anuncio. En este artículo le explicamos qué paga hoy quien hereda la casa de un hermano, qué cambiaría con la medida anunciada y qué debe hacer si el fallecimiento se ha producido ya en 2026.

Por qué la herencia de la vivienda entre hermanos en Andalucía tributa más que la de padres e hijos

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones no trata igual a todos los herederos. La Ley 29/1987, de 18 de diciembre, que lo regula, clasifica a quienes heredan en cuatro grupos según su parentesco con el fallecido, y de ese grupo dependen las reducciones que se pueden aplicar, el coeficiente que multiplica la cuota y, en Andalucía, el acceso a las bonificaciones autonómicas más generosas.

Los hijos, los nietos, el cónyuge y los padres están en los grupos I y II. Los hermanos, en cambio, son parientes colaterales de segundo grado y el artículo 20 de la ley los sitúa en el grupo III, junto con los sobrinos, los tíos y los parientes por afinidad como suegros, yernos, nueras o hijastros. Esa ubicación es la causa de casi todo lo que viene después: con la normativa vigente, quien hereda de un hermano parte de una posición fiscal mucho peor que quien hereda de un padre.

En la práctica, en la provincia de Cádiz esto se nota sobre todo en una situación muy repetida: hermanos solteros o viudos sin hijos que han compartido durante años la casa familiar, la que fue de los padres, y en la que uno de ellos acaba heredando la parte del otro. Para esa persona, que muchas veces no tiene otra vivienda, la factura fiscal puede ser una sorpresa desagradable si nadie se la ha explicado antes.

Qué normativa se aplica: la estatal, la andaluza y quién decide

El impuesto es estatal, pero su recaudación y buena parte de su regulación están cedidas a las comunidades autónomas. Por eso conviven dos capas de normas. La primera es la Ley 29/1987, que fija la estructura del impuesto y unas reducciones que solo se aplican si la comunidad autónoma no ha regulado las suyas. La segunda es, en nuestro caso, la Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, que mejora varias de esas reducciones y añade bonificaciones propias.

La normativa andaluza es la que se aplica cuando el fallecido tenía su residencia habitual en Andalucía. Para saberlo, el artículo 28 de la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, que regula el sistema de financiación autonómica, atiende a la comunidad en la que la persona permaneció un mayor número de días durante los cinco años inmediatamente anteriores al fallecimiento. Si su hermano vivía en Chiclana, en San Fernando o en Arcos de la Frontera y no se había trasladado recientemente, la herencia se liquidará conforme a las reglas andaluzas.

Esto tiene una consecuencia práctica importante: no sirve de mucho comparar con lo que paga un conocido que heredó de su hermano en otra comunidad autónoma. Las reducciones, los coeficientes y las bonificaciones pueden ser muy distintos, y lo que vale en Madrid o en Galicia no tiene por qué valer en Cádiz.

Cómo se calcula hoy el impuesto cuando un hermano hereda la casa

El cálculo sigue siempre el mismo recorrido. Primero se determina el valor de lo que recibe cada heredero, que en el caso de un inmueble parte del valor de referencia que publica la Dirección General del Catastro cuando existe. A ese valor se le restan las deudas y gastos deducibles que la ley admite y se obtiene la base imponible. Después se aplican las reducciones para llegar a la base liquidable, sobre esta se aplica la tarifa y se obtiene la cuota íntegra, que a su vez se multiplica por un coeficiente que depende del grupo de parentesco y del patrimonio que el heredero ya tenía antes de heredar.

Para un hermano, la normativa andaluza actual ofrece dos reducciones que pueden tener peso: la reducción general por parentesco del grupo III y, solo si se cumplen requisitos muy concretos, la reducción por adquisición de la vivienda habitual del fallecido. Lo que hoy no tiene un hermano es la bonificación del 99 % en la cuota, que el artículo 39 de la Ley 5/2021 reserva expresamente a los contribuyentes de los grupos I y II.

La tarifa y los coeficientes multiplicadores aplicables a los grupos III y IV, y la forma en que el patrimonio previo del heredero eleva la factura, los hemos explicado con detalle en nuestro artículo sobre el impuesto de sucesiones en Andalucía para los grupos III y IV y sus recargos. Aquí nos centramos en lo que es específico de la vivienda heredada de un hermano.

La reducción por parentesco: lo que tiene un hermano en Andalucía

La Ley 29/1987 prevé para el grupo III una reducción por parentesco de cuantía modesta. Andalucía la ha mejorado: el artículo 28 de la Ley 5/2021 fija para el grupo III, es decir, para las adquisiciones por colaterales de segundo y tercer grado y por ascendientes y descendientes por afinidad, una reducción de 10.000 euros. Para comparar, el mismo artículo establece un millón de euros para los grupos I y II.

La diferencia de escala explica por qué la herencia entre hermanos es, con la normativa vigente, una de las más gravadas. Un hijo que hereda la casa de su padre en El Puerto de Santa María puede restar una cantidad que en la mayoría de los casos absorbe todo el valor heredado y, además, se beneficia de la bonificación del 99 % en la cuota. Un hermano que hereda esa misma casa solo resta 10.000 euros por parentesco y, sobre lo que queda, tributa sin bonificación.

Esta reducción por parentesco es compatible con la reducción por discapacidad que mejora el artículo 29 de la misma ley cuando el heredero tiene reconocido un grado igual o superior al 33 %. Si el hermano que hereda tiene una discapacidad reconocida, conviene revisarlo con cuidado, porque puede cambiar mucho el resultado final.

La reducción estatal por vivienda habitual del fallecido para colaterales mayores de 65 años

Existe una vía específica que permite a un hermano reducir de forma muy importante el valor de la vivienda heredada, pero sus requisitos son estrictos. La recoge el artículo 20.2.c) de la Ley 29/1987, que, después de regular la empresa familiar, extiende la reducción a la vivienda habitual del fallecido y la abre, de manera excepcional, a los parientes colaterales.

El "mismo porcentaje" al que se refiere el texto es el 95 % que el propio artículo aplica a la empresa familiar, y el requisito de permanencia es el de mantener lo adquirido durante los diez años siguientes al fallecimiento, salvo que el heredero fallezca antes. En la norma estatal, por tanto, el hermano que cumpla los requisitos puede reducir el 95 % del valor de la vivienda, con un tope de 122.606,47 euros, y queda obligado a conservarla una década.

Fíjese en que los requisitos son acumulativos: tiene que tratarse de la vivienda habitual de la persona fallecida, el hermano que hereda tiene que ser mayor de 65 años y tiene que haber convivido con el fallecido durante los dos años anteriores a la muerte. Si falta cualquiera de los tres, la reducción no se aplica.

Lo que añade Andalucía: el 99 % y tres años de permanencia

Andalucía ha regulado su propia versión de esa reducción. El artículo 27 de la Ley 5/2021 se presenta expresamente como una mejora de la reducción estatal por la adquisición mortis causa de la vivienda habitual y modifica dos elementos clave: el porcentaje y el plazo de permanencia.

Con la ley andaluza, el hermano mayor de 65 años que convivió con el fallecido en los dos últimos años puede aplicar una reducción del 99 % sobre el valor de la vivienda habitual del fallecido, y la obligación de conservarla se reduce a tres años. Son requisitos de parentesco, edad y convivencia idénticos a los estatales: Andalucía no ha ampliado el círculo de hermanos que pueden beneficiarse, sino que ha mejorado el beneficio para quienes ya cumplían.

El precepto andaluz no reproduce el límite cuantitativo de 122.606,47 euros que figura en la norma estatal. Cómo se combina ese límite con la mejora autonómica es una cuestión técnica que conviene revisar en cada liquidación, especialmente cuando la vivienda tiene un valor elevado o cuando varios hermanos heredan partes de la misma casa.

Cómo se prueba la convivencia y la vivienda habitual

Los dos requisitos que más problemas generan en la práctica son la convivencia durante los dos años anteriores al fallecimiento y la condición de vivienda habitual. La ley no exige un documento concreto, pero la Administración tributaria andaluza puede pedirle que lo acredite, y la carga de la prueba recae sobre quien aplica la reducción.

El punto de partida suele ser el certificado de empadronamiento histórico de ambos hermanos en el mismo domicilio, que se solicita en el ayuntamiento correspondiente. En Puerto Real, en Sanlúcar de Barrameda o en Ubrique el trámite es sencillo, pero conviene pedirlo con tiempo. El padrón, por sí solo, es un indicio fuerte, aunque no siempre definitivo; ayuda mucho reforzarlo con otros elementos que demuestren que ambos vivían realmente allí, como la correspondencia recibida en ese domicilio, los recibos de suministros, la tarjeta sanitaria asignada al centro de salud de la zona o los datos fiscales de ambos.

Un caso frecuente es el del hermano que, en sus últimos meses, ingresó en una residencia o pasó largas temporadas hospitalizado. Que el fallecido saliera del domicilio por motivos de salud no significa automáticamente que la vivienda dejara de ser la habitual, pero sí abre un frente de discusión que debe prepararse con documentación médica y de empadronamiento. Cuanto más claro esté el expediente al presentar el impuesto, menos margen habrá para una comprobación posterior.

Qué ocurre si el hermano que hereda no cumple los requisitos de la reducción

Cuando el hermano heredero tiene menos de 65 años, no convivía con el fallecido o la casa no era la vivienda habitual de este, la reducción del artículo 27 no se aplica. En ese caso, el hermano solo puede restar la reducción por parentesco de 10.000 euros, y, si procede, la de discapacidad, y tributa por el resto aplicando la tarifa y el coeficiente del grupo III, sin bonificación en la cuota.

Es aquí donde la factura puede resultar más alta de lo esperado, y donde se entiende la reivindicación social que ha llevado al anuncio de la Junta. Muchas personas que heredan la casa de un hermano en la provincia no cumplen el requisito de edad, aunque llevaran toda la vida viviendo en ella. Otras sí lo cumplen, pero no pueden acreditar la convivencia de los dos últimos años porque estaban empadronadas en otro domicilio por razones administrativas.

No se trata de forzar la ley ni de presentar una reducción que no corresponde. Si los requisitos no se cumplen, la consecuencia es tributar por la vía general. Pero sí conviene analizar el caso con detenimiento antes de dar por perdida la reducción, porque a veces la situación real de convivencia existe y solo falta documentarla bien.

La bonificación anunciada para 2027: qué se ha dicho exactamente

El 1 de octubre de 2026, el presidente de la Junta de Andalucía anunció en el Pleno del Parlamento andaluz, durante la sesión de control al Gobierno, que el proyecto de Ley de Presupuestos de la Comunidad Autónoma para 2027 incluirá una bonificación del 99 % del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para la vivienda habitual que un hermano herede o reciba en donación de otro. Según la información difundida ese día por la agencia Europa Press y recogida por distintos medios, la medida se condiciona a que el inmueble sea la residencia habitual del hermano que lo recibe, y fuentes de la Junta estimaron que podría beneficiar a unos 3.500 andaluces.

Las mismas informaciones señalaron que el proyecto de presupuestos se remitiría al Parlamento a finales de octubre de 2026. La idea no es nueva: durante la campaña autonómica de la primavera de 2026 ya se había comprometido públicamente una rebaja para la vivienda entre hermanos, y el anuncio de octubre la concreta en el instrumento normativo que se utilizará.

Es importante leer con atención lo que se ha dicho y lo que no. Las informaciones publicadas hablan de herencia y donación, de vivienda habitual del que la recibe y de un porcentaje del 99 % en la cuota. No se han publicado, al menos en el momento de escribir este artículo, el texto del precepto, sus requisitos de edad o convivencia, si exigirá mantener la vivienda durante un tiempo, si tendrá un límite de valor ni la fecha exacta en que empezaría a aplicarse.

Qué cambiaría, si se aprueba, en la herencia de la vivienda entre hermanos

Si la medida se aprueba en los términos anunciados, el cambio sería de fondo. Hoy, el hermano que no cumple los requisitos del artículo 27 tributa por casi todo el valor de la vivienda heredada. Con una bonificación del 99 % en la cuota, el impuesto que resultara de aplicar la tarifa y los coeficientes quedaría reducido a una fracción mínima, en la línea de lo que ya ocurre para hijos, padres y cónyuges gracias al artículo 39 de la Ley 5/2021.

Lo anunciado, además, parece desplazar el foco del requisito: según la información publicada, lo relevante sería que la vivienda sea la residencia habitual del hermano que la recibe, mientras que la reducción del artículo 27 vigente gira en torno a la vivienda habitual del fallecido, a la edad del heredero y a la convivencia previa. No sabemos todavía si el texto final mantendrá alguna de esas exigencias, añadirá otras o se coordinará con la reducción ya existente.

Por prudencia, conviene no dar nada por hecho hasta que se conozca el texto. Las bonificaciones fiscales suelen ir acompañadas de condiciones de mantenimiento, de declaración en plazo o de formalización, y el propio artículo 40 de la Ley 5/2021 muestra que, en las donaciones, Andalucía ya condiciona la bonificación a requisitos formales. Cualquier análisis concreto deberá hacerse sobre la norma publicada, no sobre los titulares.

Como la medida anunciada abarca también la vivienda que un hermano recibe en vida de otro, quien esté pensando en esa alternativa debe tener en cuenta que la donación tiene un régimen y unos riesgos distintos de la herencia, que tratamos en nuestro artículo sobre la donación entre hermanos en Andalucía y su impuesto.

Por qué una norma de 2027 no se aplica, en principio, a fallecimientos de 2026

Esta es la cuestión que más preguntas genera en el despacho desde el anuncio. La respuesta está en el devengo del impuesto, es decir, en el momento en que nace la obligación tributaria y que fija qué normativa se aplica. La ley lo regula de forma muy clara.

Como regla general, la herencia se liquida con la normativa vigente el día en que falleció su hermano. Si el fallecimiento se ha producido en 2026, la norma aplicable es la de 2026, aunque usted presente el impuesto meses después. Una bonificación que entre en vigor el 1 de enero de 2027, o en la fecha que fije la ley de presupuestos, no alcanzaría en principio a fallecimientos anteriores, salvo que la propia norma establezca expresamente otra cosa mediante una disposición transitoria.

Hoy no consta que el anuncio contemple ese efecto retroactivo. Por eso, lo prudente es asumir que, para un fallecimiento de 2026, la bonificación anunciada no le será aplicable, y planificar con la normativa vigente. Si el texto final incluyera alguna previsión para hechos anteriores, se valoraría entonces, pero no es razonable organizar la herencia esperando que eso ocurra.

Plazos para presentar el impuesto si su hermano falleció en 2026

El plazo para presentar la autoliquidación de una herencia no está en la ley del impuesto, sino en su reglamento, aprobado por el Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre.

Si su hermano falleció, por ejemplo, en mayo de 2026, el plazo termina en noviembre de 2026. El artículo 68 del mismo reglamento permite solicitar una prórroga por otros seis meses, siempre que la solicitud se presente dentro de los cinco primeros meses del plazo. Si en un mes no se ha notificado respuesta, la prórroga se entiende concedida. Pero la prórroga tiene un coste: lleva aparejada la obligación de pagar intereses de demora desde que termina el plazo inicial de seis meses hasta el día en que se presente la autoliquidación.

Presentar fuera de plazo sin prórroga tiene consecuencias más gravosas, porque la Ley General Tributaria prevé recargos por presentación extemporánea que aumentan con el retraso. No conviene, en ningún caso, dejar pasar el plazo con la idea de esperar a la nueva norma. Si necesita orientación sobre cómo se cumplimenta y presenta la autoliquidación, la explicamos paso a paso en nuestra guía sobre cómo presentar el impuesto de sucesiones en Andalucía con el modelo 650.

Comparativa: herencia de la vivienda entre hermanos hoy y con la medida anunciada

La siguiente tabla resume la situación del hermano que hereda la vivienda con la normativa vigente y lo que se conoce de la medida anunciada. Recuerde que la segunda columna se basa solo en información pública del anuncio, no en un texto legal aprobado.

Qué hacer ahora si ha heredado la casa de un hermano en la provincia de Cádiz

Lo primero es fijar la fecha del fallecimiento y calcular el plazo de seis meses. Con ese dato, conviene reunir cuanto antes la documentación básica: certificado de defunción, certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad, copia del testamento si lo había o, si no, iniciar la declaración de herederos ante notario, y la documentación del inmueble, incluida la referencia catastral para consultar su valor de referencia.

En segundo lugar, revise si concurren los requisitos de la reducción por vivienda habitual del artículo 27 de la Ley 5/2021: si la casa era la vivienda habitual del fallecido, si usted tiene más de 65 años y si convivieron durante los dos años anteriores. Si es así, prepare desde el principio la prueba de la convivencia y de la residencia. Si no lo es, calcule el impuesto con la reducción por parentesco y valore si la herencia, en conjunto, compensa.

En tercer lugar, si el valor de la herencia o la falta de liquidez le impiden pagar en plazo, estudie con tiempo la prórroga del artículo 68 del reglamento o las posibilidades de aplazamiento y fraccionamiento ante la Agencia Tributaria de Andalucía. Hacerlo dentro de plazo cuesta mucho menos que regularizar después. Y, sobre todo, no condicione la presentación a la aprobación de la bonificación anunciada: para un fallecimiento de 2026, la norma aplicable es, con toda probabilidad, la vigente hoy.

Si quiere que revisemos su caso, puede conocer cómo trabajamos estas herencias en nuestra página de abogado de herencias y donaciones en Cádiz, donde explicamos el acompañamiento desde el fallecimiento hasta la inscripción de la vivienda a nombre del heredero.

Renunciar, aceptar a beneficio de inventario o vender la vivienda: decisiones que se toman antes de pagar

Ante una factura fiscal elevada, algunas personas se plantean renunciar a la herencia del hermano. Es una decisión legítima, pero tiene efectos civiles importantes: si usted renuncia, la parte que le correspondería pasa a otros herederos según el testamento o el orden legal, que pueden ser otros hermanos o sobrinos, y cada uno tributará a su vez según su propio grupo. La renuncia, además, es irrevocable, por lo que no conviene tomarla por impulso ni por un cálculo aproximado.

Otra opción es aceptar a beneficio de inventario cuando hay dudas sobre las deudas del fallecido, de manera que el heredero no responda con su propio patrimonio de las deudas que superen lo heredado. Y en algunos casos la solución es aceptar y vender la vivienda para afrontar el impuesto. Pero si se ha aplicado la reducción del artículo 27, la venta antes de que pasen tres años desde el fallecimiento supone perder el beneficio y pagar la parte del impuesto que se dejó de ingresar, con intereses de demora, como establece el propio artículo 20.2.c) de la Ley 29/1987 para el incumplimiento de la permanencia.

Cada una de estas decisiones tiene consecuencias fiscales y civiles que deben medirse juntas. Una buena planificación evita, por ejemplo, que se aplique una reducción que luego no se podrá mantener o que se renuncie a una herencia que, bien liquidada, habría sido asumible.

Otros impuestos que acompañan a la herencia de la vivienda entre hermanos

El Impuesto sobre Sucesiones no es el único coste. Cuando se hereda un inmueble urbano, el ayuntamiento del municipio donde está la vivienda puede exigir el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la llamada plusvalía municipal. Cada ayuntamiento fija sus tipos y sus posibles bonificaciones en su ordenanza fiscal, y algunas de esas bonificaciones dependen del parentesco o de que la vivienda fuera la habitual del fallecido, por lo que conviene consultarla en el ayuntamiento correspondiente, sea Algeciras, Rota, Conil de la Frontera, Barbate o cualquier otro.

A ello se suman los honorarios notariales de la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, los del Registro de la Propiedad para inscribir la vivienda a su nombre y, en su caso, los costes de obtener la declaración de herederos. No son impuestos, pero forman parte del coste real de heredar y deben tenerse en cuenta al planificar.

Hay también un aspecto que se olvida con frecuencia: si se ha aplicado la reducción del artículo 27, la vivienda queda sujeta durante tres años al requisito de permanencia, lo que condiciona cualquier venta, donación o reorganización entre hermanos en ese periodo. Si la operación es compleja o hay valores elevados en juego, el planteamiento fiscal debe estudiarse en su conjunto, y en nuestra página de abogado especialista en fiscalidad de herencias en Andalucía explicamos cómo abordamos estos casos.

Preguntas Frecuentes sobre la herencia de la vivienda entre hermanos en Andalucía