Abogado de desahucio por precario en Cádiz

Qué es el precario y por qué no es un alquiler

La palabra precario no aparece definida en un artículo concreto de la ley, pero su significado se entiende bien cuando se lee el comodato, que es el préstamo de uso regulado en el Código Civil. El artículo 1740 describe el contrato por el que una persona entrega a otra una cosa no fungible para que la use por cierto tiempo y se la devuelva, y añade una precisión decisiva: el comodato es esencialmente gratuito. Quien presta una vivienda a un familiar sin pedir nada a cambio está, en esencia, prestando su uso, no alquilándola.

El precario es la forma más frágil de esa situación. El artículo 1750 del mismo Código establece que, si no se pactó la duración del comodato ni el uso a que había de destinarse la cosa, y ese uso no resulta determinado por la costumbre de la tierra, el comodante puede reclamarla a su voluntad. Es decir, cuando usted dejó la vivienda sin fijar un plazo y sin vincularla a una finalidad concreta, puede pedir que se la devuelvan cuando lo considere oportuno, sin necesidad de alegar una causa especial. El mismo artículo resuelve además a quién corresponde probar en caso de duda: la carga recae sobre el comodatario, es decir, sobre quien ocupa.

Junto a la cesión gratuita sin plazo, existe otra situación que conduce al mismo resultado: la mera tolerancia. El artículo 444 del Código Civil dispone que los actos meramente tolerados no afectan a la posesión. Cuando alguien permanece en un inmueble porque el propietario lo consiente o simplemente no se opone, esa permanencia no le convierte en poseedor con derecho a quedarse. Es el caso típico de quien entró en la casa con permiso del anterior titular y continúa allí cuando éste fallece, o de la persona que sigue viviendo en la vivienda de quien fue su pareja cuando la relación ya ha terminado.

Lo que diferencia al precarista del inquilino es precisamente la ausencia de renta. En un arrendamiento hay un precio a cambio del uso y la relación se rige por la legislación de arrendamientos, con sus plazos mínimos y sus prórrogas. En el precario no hay precio ni plazo, y por eso la posición de quien ocupa es tan débil. Esta distinción tiene una consecuencia práctica que conviene no perder de vista: si el ocupante ha venido pagando una cantidad periódica que pueda presentarse como contraprestación por el uso, es previsible que se defienda sosteniendo que existe un alquiler. Por eso el primer trabajo que hacemos es reconstruir con usted cómo empezó la ocupación, qué se habló entonces, si hubo pagos y en concepto de qué. Asumir que pagar los gastos de la casa o algún recibo convierte la situación en arrendamiento sería precipitado, pero también lo sería ignorar ese riesgo.

Cuándo el propietario debe esperar: el préstamo con un uso concreto

Hay un matiz que cambia por completo el planteamiento y que merece un apartado propio. El artículo 1749 del Código Civil dispone que el comodante no puede reclamar la cosa prestada sino después de concluido el uso para que la prestó. Si usted cedió la vivienda a su hija para que viviera en ella mientras terminaba sus estudios en la Universidad de Cádiz, o a su hermano mientras duraba un contrato de trabajo en otra ciudad, la cesión no es indefinida: está atada a una finalidad, y mientras esa finalidad subsista no hay precario en sentido estricto, sino un comodato con uso determinado.

El mismo artículo 1749 contiene una válvula de escape. Si antes de concluir ese uso el comodante tuviera urgente necesidad de la cosa, podrá reclamar la restitución. La urgente necesidad no se presume: hay que acreditarla. Puede tratarse de que el propietario necesite la vivienda para residir en ella tras una separación, de que deba venderla para atender una situación económica comprometida o de que un familiar dependiente precise instalarse allí. Cada situación requiere una prueba distinta, y la solidez de ese argumento condiciona la estrategia completa.

Por eso, antes de iniciar cualquier trámite, analizamos con detalle cómo se hizo la cesión. Los mensajes de la época, los correos, las conversaciones con otros familiares que conocían el acuerdo o cualquier documento que mencione una finalidad pueden jugar a favor o en contra. Cuando no hay nada escrito y la cesión fue genérica, lo normal es que estemos ante un precario puro y que el artículo 1750 permita reclamar sin más. Cuando la otra parte puede acreditar que la cesión tenía un fin concreto aún vigente, hay que valorar si concurre la urgente necesidad o si conviene esperar. Entrar en el juicio sin haber hecho este análisis es exponerse a un revés evitable.

Las situaciones que más llegan al despacho: familiares, ex parejas y herencias

En la provincia de Cádiz son muy frecuentes las viviendas familiares que pasan de una generación a otra sin que nadie formalice nada: la casa de los abuelos en el casco antiguo, el piso que los padres compraron en la Bahía y dejaron a uno de los hijos, la casa de campo en la campiña o la vivienda de la costa que se usaba en verano y que un familiar acabó ocupando de forma permanente. En todas ellas se repite el mismo esquema: una cesión generosa, hecha de palabra, que con el paso de los años se convierte en un problema cuando el propietario necesita la vivienda o quiere venderla.

El caso más habitual es el del familiar directo. Unos padres dejan una vivienda a un hijo, éste forma su propia familia allí y, años después, la relación se deteriora o los padres necesitan el inmueble. Jurídicamente, el vínculo familiar no transforma el préstamo en un derecho indefinido. Si la cesión fue gratuita y sin plazo, el propietario puede reclamarla. La dificultad no es jurídica sino humana, y por eso en estos asuntos cuidamos especialmente la fase de negociación previa, que en muchos casos permite pactar un calendario de salida razonable sin llegar a juicio.

El segundo gran grupo son las ex parejas. Aquí hay que distinguir con cuidado. Si hubo matrimonio y existe una resolución judicial o un convenio aprobado que atribuye el uso de la vivienda familiar a uno de los cónyuges, normalmente porque queda en su compañía algún hijo menor, el artículo 96 del Código Civil convierte ese uso en un derecho con título, y lo que procede no es un desahucio por precario sino discutir esa atribución en el propio procedimiento de familia. Si no hubo matrimonio, o lo hubo pero no existe ninguna resolución sobre la vivienda, y el inmueble es exclusivamente suyo, la permanencia de la otra persona una vez rota la relación puede encajar en la mera tolerancia y, por tanto, en el precario. Si la vivienda es de los dos, el camino es otro: no se desahucia a un copropietario, sino que se pone fin a la copropiedad.

El tercer grupo lo forman las herencias. Cuando fallece el titular y uno de los herederos sigue viviendo en la casa, la tentación es acudir al precario. Pero un coheredero es partícipe de la comunidad hereditaria y, conforme al artículo 394 del Código Civil, cada partícipe puede servirse de las cosas comunes siempre que lo haga conforme a su destino, sin perjudicar el interés de la comunidad y sin impedir a los demás utilizarlas según su derecho. El conflicto entre herederos se resuelve normalmente poniendo fin a la comunidad, algo que tratamos en nuestra página sobre extinción de condominio, y, si la herencia está todavía sin ordenar, empezando por la declaración de herederos cuando no hay testamento. El precario sí resulta útil cuando quien ocupa la casa heredada es un tercero sin título: la pareja del causante que no es heredera, un antiguo cuidador o un conocido al que se permitió quedarse.

Precario, impago y ocupación sin consentimiento: tres cauces distintos

La Ley de Enjuiciamiento Civil agrupa en su artículo 250 las demandas que se tramitan por el juicio verbal cualquiera que sea su cuantía, y en ese listado aparecen tres supuestos que conviene no mezclar, porque cada uno tiene sus reglas y un error de encaje puede costar meses. El numeral 1.º se refiere a las demandas fundadas en el impago de la renta o en la expiración del plazo de un arrendamiento. El numeral 2.º, que es el que nos ocupa, se refiere a las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca. El numeral 4.º regula la tutela sumaria de la posesión de quien ha sido despojado o perturbado, y en su segundo párrafo permite pedir la inmediata recuperación de una vivienda de la que el propietario se ha visto privado sin su consentimiento.

La diferencia con el desahucio por impago es clara: allí hay un contrato de alquiler y el eje del juicio es la deuda o el vencimiento, con instituciones propias como la enervación que no existen en el precario. Si su problema es un inquilino que ha dejado de pagar, le remitimos a nuestra guía sobre el procedimiento de desahucio por impago en Cádiz y a la página de arrendamientos. La diferencia con la ocupación sin consentimiento es igualmente relevante: la vía del artículo 250.1.4.º parte de que el ocupante entró sin permiso, mientras que al precarista se le dio el uso voluntariamente, y por eso su tratamiento procesal, incluida la exigencia de negociación previa, es distinto.

Elegir bien el cauce no es una cuestión de forma. Si se demanda por precario a quien acredita pagar una renta, la demanda puede fracasar por inadecuación del procedimiento; si se acude a la vía de la ocupación contra quien entró con permiso, el problema es el mismo en sentido inverso. Buena parte de nuestro trabajo inicial consiste en fijar con precisión en cuál de los tres supuestos está usted, antes de dar ningún paso que no tenga vuelta atrás.

Antes de demandar: requerimiento y negociación previa obligatoria

Desde el 3 de abril de 2025 está en vigor el artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, que convierte en requisito de procedibilidad, con carácter general, el haber acudido previamente a algún medio adecuado de solución de controversias antes de presentar una demanda civil. La exigencia alcanza a todos los procesos declarativos del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y el juicio verbal por precario lo es. La ley enumera las materias exceptuadas y, entre ellas, figura la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de quien ha sido despojado o perturbado, que corresponde al numeral 4.º del artículo 250, pero no figura la recuperación de la finca cedida en precario del numeral 2.º. En consecuencia, antes de demandar a un precarista hay que intentar negociar.

La ley es flexible en cuanto a la forma. Se considera cumplido el requisito si se acude a la mediación, a la conciliación o a la opinión neutral de una persona experta independiente, si se formula una oferta vinculante confidencial o si se emplea cualquier otra actividad negociadora reconocida, incluida la que desarrollan directamente las partes o sus abogados. Lo que no es flexible es la exigencia de que exista identidad entre el objeto de la negociación y el objeto del litigio: la invitación a negociar debe referirse con claridad a la devolución de la vivienda, identificada, y no a una conversación genérica sobre asuntos familiares.

El artículo 10 de la misma ley regula cómo se acredita ese intento. Si no interviene un tercero neutral, basta un documento firmado por ambas partes con los datos que la norma exige o, en su defecto, cualquier documento que pruebe que la otra parte recibió la solicitud o invitación para negociar, en qué fecha y que pudo acceder a su contenido íntegro. En la práctica, esto hace aconsejable remitir el requerimiento por un medio que deje constancia de la recepción y del texto enviado, como el burofax con certificación de contenido. Un mismo escrito bien redactado sirve así para dos fines: comunicar formalmente al ocupante que se reclama la devolución de la vivienda, lo que pone fin a cualquier apariencia de tolerancia, e invitarle a negociar la entrega en los términos que exige la ley.

Los plazos también están fijados. Conforme al artículo 10.4, el proceso se entiende terminado sin acuerdo, entre otros supuestos, si transcurren treinta días naturales desde que la otra parte recibe la solicitud inicial sin que se celebre la primera reunión o contacto ni se obtenga respuesta por escrito, o si transcurren tres meses desde la primera reunión sin acuerdo. Y el artículo 7.3 establece que, terminada la negociación sin acuerdo o sin respuesta, la demanda debe presentarse dentro del plazo de un año para que el requisito se entienda cumplido. No es un trámite para dejar pasar: si ese año transcurre, habrá que repetir el intento.

La negociación no es solo un peaje. En asuntos de precario entre familiares, una propuesta seria que ofrezca un plazo razonable de salida resuelve con frecuencia lo que un juicio sólo resolvería más tarde y con mayor coste personal. Además, el artículo 7.4 de la misma ley ordena a los tribunales tener en cuenta la colaboración de las partes en la búsqueda de una solución consensuada al pronunciarse sobre las costas. Presentarse ante el juez habiendo ofrecido una salida razonable que la otra parte rechazó o ignoró coloca a quien reclama en una posición mejor.

La demanda: qué debe contener y ante qué tribunal se presenta

La demanda del juicio verbal por precario sigue la forma del juicio ordinario, según el artículo 437 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y debe cumplir algunas exigencias específicas que, si se omiten, impiden su admisión. La primera deriva de la reforma de 2025: el artículo 399.3 obliga a hacer constar en la demanda la descripción del proceso de negociación previo llevado a cabo o la imposibilidad del mismo, y a aportar los documentos que justifiquen que se acudió a un medio adecuado de solución de controversias. El artículo 403.2 completa la regla: no se admiten las demandas en que falte esa constancia cuando la ley exige el requisito de procedibilidad.

La segunda exigencia procede del artículo 439.6. En los casos del numeral 2.º del artículo 250, como en los del 1.º, el 4.º y el 7.º, no se admiten las demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca si no especifican si el inmueble constituye la vivienda habitual de la persona ocupante y si la parte demandante tiene la condición de gran tenedora de vivienda en los términos del artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que define como tal a quien sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de ese uso, excluidos garajes y trasteros, con la posibilidad de rebajar el umbral en entornos declarados de mercado residencial tensionado. Si se indica que no se tiene esa condición, hay que adjuntar una certificación del Registro de la Propiedad con la relación de propiedades a nombre de quien demanda.

Además, hay que acreditar el derecho a poseer. El artículo 250.1.2.º legitima al dueño, al usufructuario o a cualquier otra persona con derecho a poseer la finca, de modo que la demanda debe ir acompañada del título que justifica esa posición: la escritura, la nota del Registro, el documento de adjudicación hereditaria o el título del usufructo. Cuando la titularidad no está inscrita, o está aún a nombre de un familiar fallecido, conviene resolver esa cuestión antes o al menos preparar bien la prueba, porque es uno de los puntos en los que el precarista suele apoyar su defensa. Para cualquier duda sobre la documentación del inmueble puede resultarle útil nuestra página de revisión de contratos y escrituras.

En cuanto al tribunal, el artículo 52.1.7.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil atribuye los juicios de desahucio al tribunal del lugar en que esté sita la finca. Tras la reforma de la organización judicial, este asunto corresponde al Tribunal de Instancia: conforme a los artículos 84 y 85 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, hay un Tribunal de Instancia en cada partido judicial, y en el orden civil conocen la Sección Civil o, donde no existe separación, la Sección Única de Civil y de Instrucción. En la provincia de Cádiz, por tanto, la demanda se presenta ante la sección civil del Tribunal de Instancia del partido judicial en el que se encuentra la vivienda o la finca.

El juicio verbal paso a paso y sus plazos legales

Admitida la demanda, el letrado o la letrada de la Administración de Justicia da traslado a la parte demandada para que conteste por escrito en el plazo de diez días, según el artículo 438.1. Si no comparece en ese plazo, se la declara en rebeldía. La rebeldía no equivale a allanarse, pero sí significa que el procedimiento sigue adelante sin sus alegaciones.

Contestada la demanda, o transcurrido el plazo, el artículo 438.8 abre un plazo común de cinco días para que ambas partes propongan la prueba que quieran practicar y señalen a las personas que deban ser citadas a la vista. En los tres días siguientes se pueden impugnar documentos o dictámenes, y el tribunal resuelve después por auto sobre la prueba y sobre la pertinencia de celebrar vista. Si la única prueba admitida es documental y no ha sido impugnada, el tribunal puede dictar sentencia sin vista. En los asuntos de precario esto ocurre a veces cuando el ocupante no discute la titularidad ni alega título alguno.

Cuando hay vista, el artículo 440 dispone que las partes sean citadas dentro de los cinco días siguientes y que la vista se celebre dentro del plazo máximo de un mes. En la citación se informa de la posibilidad de recurrir todavía a una negociación o a una mediación, y se advierte de que la vista no se suspende por la inasistencia del demandado. Practicadas las pruebas, el tribunal dicta sentencia dentro del plazo que fija el artículo 447, que con carácter general es de diez días.

En la vista, la discusión suele girar alrededor de pocas cuestiones: si el demandante tiene realmente derecho a poseer, si la cesión fue gratuita o hubo una renta, si existía un uso determinado todavía vigente y si el ocupante dispone de algún título propio. Las defensas más habituales del precarista pasan por alegar un arrendamiento verbal, una donación o una promesa de venta, o por invocar derechos derivados de la relación familiar o de pareja. Cada una exige una respuesta probatoria distinta, y preparar esa respuesta antes de presentar la demanda, con los documentos, testigos y justificantes que la sostengan, es lo que marca la diferencia.

Estos plazos son los que marca la ley para cada trámite, no una previsión de duración total. Entre la presentación de la demanda y el señalamiento pueden pasar semanas o meses en función de la carga de trabajo de cada tribunal, y a ese tiempo hay que sumar el de la negociación previa y, cuando corresponda, la suspensión por vulnerabilidad. Preferimos explicárselo así desde el principio a darle una fecha que nadie puede garantizar.

La vulnerabilidad del ocupante y cómo afecta al procedimiento

Cuando la vivienda que se reclama es la habitual de la persona demandada, el procedimiento incorpora un trámite que conviene conocer desde el principio. El artículo 441.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ordena que, en el decreto de admisión a trámite de la demanda, se informe a la parte demandada de la posibilidad de acudir a las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social y atención a personas en situación o riesgo de exclusión, con los datos exactos para contactar con ellas. Además, el tribunal comunica de oficio la existencia del procedimiento a esas Administraciones para que puedan verificar la situación de vulnerabilidad y, si existe, presentar propuestas de alternativa habitacional y de medidas de atención.

Si las Administraciones confirman la vulnerabilidad, deben notificarlo al tribunal en el plazo máximo de diez días. Recibida la comunicación o transcurrido ese plazo, se da traslado a las partes durante cinco días, y el tribunal puede suspender la fecha de la vista o del lanzamiento si la inmediatez lo hace necesario. El artículo 441.6 permite después acordar la suspensión del proceso para que se adopten las medidas propuestas durante un plazo máximo de dos meses si quien demanda es una persona física, o de cuatro meses si es una persona jurídica. Transcurrido ese plazo, o adoptadas las medidas, la suspensión se alza automáticamente y el procedimiento continúa.

La decisión no es automática. El artículo 441.7 exige una valoración ponderada y proporcional del caso concreto, apreciando también las situaciones de vulnerabilidad que pudieran concurrir en la parte actora y cualquier otra circunstancia acreditada. Este punto es especialmente relevante en el precario familiar, donde con frecuencia quien reclama es una persona mayor con ingresos modestos que necesita la vivienda para sí o para atender sus propios gastos. Documentar la situación del propietario, y no solo la del ocupante, forma parte de una defensa bien planteada.

Conviene recordar que la vulnerabilidad del ocupante no le otorga un derecho a permanecer indefinidamente en una vivienda ajena. Lo que la ley prevé es un paréntesis para que las Administraciones actúen. Nuestra tarea consiste en que ese paréntesis se aplique en sus términos legales y en que el procedimiento se reanude cuando corresponda.

Sentencia, ejecución y lanzamiento

Una sentencia estimatoria declara que el ocupante debe desalojar el inmueble y entregar la posesión, pero no pone por sí sola las llaves en manos del propietario. Si el ocupante no se va voluntariamente, hay que pedir la ejecución. El artículo 548 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que no se despachará ejecución de resoluciones procesales dentro de los veinte días posteriores a aquel en que la resolución de condena sea firme. Ese plazo de espera está pensado para permitir el cumplimiento voluntario.

Despachada la ejecución, el artículo 703 regula la entrega de bienes inmuebles: el letrado o la letrada de la Administración de Justicia ordena lo que proceda según el contenido de la condena. Si en el inmueble quedan cosas que no son objeto del título, se requiere al ejecutado para que las retire en el plazo que se señale, y si no lo hace se consideran bienes abandonados a todos los efectos. Si en el acto del lanzamiento se constatan desperfectos causados por el ejecutado o por los ocupantes, puede acordarse la retención de bienes suficientes para responder de los daños.

Cuando el inmueble es la vivienda habitual del ejecutado o de quienes de él dependen, el artículo 704.1 le concede un plazo de un mes para desalojarlo, prorrogable un mes más si existe motivo fundado. Transcurridos esos plazos, se procede de inmediato al lanzamiento, con día y hora exactos fijados en la resolución. Si la vivienda está ocupada por terceras personas distintas del ejecutado y de quienes conviven con él, el artículo 704.2 prevé que se les notifique la ejecución para que en diez días presenten los títulos que justifiquen su situación, y el ejecutante puede pedir el lanzamiento de quienes considere ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. Este supuesto es frecuente cuando el precarista ha ido incorporando a otras personas a la vivienda con el paso del tiempo, y conviene anticiparlo en la propia demanda identificando a todos los ocupantes conocidos.

Cómo llevamos su asunto en TAMAYO ABOGADOS

Nuestro despacho está en Puerto Real, en la Calle Castellar 27, y atendemos asuntos de precario en toda la provincia de Cádiz. La primera fase es siempre de análisis: estudiamos la titularidad del inmueble, la forma en que se cedió el uso, la existencia de pagos, la situación personal de quien ocupa y la de usted, y decidimos con usted si el precario es la vía adecuada o si su caso encaja mejor en un desahucio por impago, en un procedimiento de familia o en la extinción de una comunidad. Esta fase evita el error más costoso en este terreno, que es iniciar el procedimiento equivocado.

La segunda fase es la negociación previa. Redactamos el requerimiento y la invitación a negociar de forma que cumplan a la vez la función de poner fin a la tolerancia y la de satisfacer el requisito de procedibilidad del artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025, con un objeto bien delimitado y un medio de envío que permita acreditar la recepción y el contenido. Si la otra parte responde, negociamos un calendario de salida, las condiciones de entrega y, cuando procede, la documentación del acuerdo. Si no responde, dejamos todo preparado para que la demanda cumpla el artículo 399.3 sin fisuras.

La tercera fase es la judicial: redacción de la demanda con las especificaciones del artículo 439.6, aportación del título, identificación de todos los ocupantes, preparación de la prueba sobre la gratuidad de la cesión y sobre la inexistencia de un uso pactado todavía vigente, y defensa en la vista. Si se abre el incidente de vulnerabilidad, acreditamos también la situación de usted como propietario para que la ponderación del artículo 441.7 tenga en cuenta ambas posiciones. Y, obtenida la sentencia, seguimos hasta la ejecución y el lanzamiento, porque un asunto de precario no termina cuando se gana el juicio, sino cuando usted recupera la vivienda.

No prometemos plazos ni resultados, porque dependen de factores que ningún abogado controla por completo, empezando por la agenda de cada tribunal y por la actitud de la otra parte. Lo que sí comprometemos es un planteamiento riguroso desde el primer día, una explicación clara de cada paso y un seguimiento hasta el final. Si quiere conocer el resto de asuntos inmobiliarios que llevamos, puede consultar nuestra sección de derecho inmobiliario en Cádiz.