Abogados de Regularización Catastral en Cádiz

Qué es el Catastro y por qué le importa a usted

El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales (artículo 1.1 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario). No es un registro de derechos: es un registro de descripciones. Y esa descripción, según el artículo 3.1 de la misma norma, comprende la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor de referencia, el valor catastral y el titular catastral con su número de identificación fiscal.

Ahí está la razón por la que esto importa tanto. Todo lo que se paga por tener un inmueble arranca de esa ficha. El valor catastral, definido en el artículo 22 como el determinado objetivamente para cada bien a partir de los datos obrantes en el Catastro e integrado por el valor del suelo y el de las construcciones, es la base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. El valor de referencia, regulado en la disposición final tercera del mismo texto refundido, lo determina la Dirección General del Catastro de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias, y se aprueba anualmente mediante resolución publicada por edicto en la sede electrónica del Catastro antes del 30 de octubre del año anterior a aquel en que deba surtir efecto. Si la ficha catastral describe una vivienda que usted no tiene, o cien metros de parcela que nunca fueron suyos, el error se le repite cada año y se le multiplica cada vez que transmite.

La confusión más común que nos llega al despacho es la de Catastro y Registro de la Propiedad. No son lo mismo ni sirven para lo mismo. El artículo 2.2 del texto refundido advierte expresamente de que lo dispuesto en esa ley se entiende sin perjuicio de las competencias y funciones del Registro de la Propiedad y de los efectos jurídicos sustantivos derivados de la inscripción de los inmuebles en dicho registro. Y el artículo 3.3 lo remata: salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos. Dicho en el idioma del cliente: el Catastro dice cómo es la finca; el Registro dice de quién es y con qué derechos. Cuando ambos se contradicen, cada uno gana en su terreno.

La ley resuelve incluso el cruce de titularidades. El artículo 9.4 establece que, en caso de discrepancia entre el titular catastral y el del correspondiente derecho según el Registro de la Propiedad sobre fincas respecto de las cuales conste la referencia catastral en dicho registro, se tomará en cuenta a efectos del Catastro la titularidad que resulte de aquél, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la del título inscrito. Y en el plano gráfico, el artículo 11.3 dispone que en fincas coordinadas conforme a la legislación hipotecaria se tomará en cuenta, a efectos del Catastro, la descripción gráfica coordinada, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación sea posterior a la de la coordinación. Son dos reglas de prioridad que deciden muchos expedientes antes de discutir nada más, y por eso lo primero que hacemos al abrir un asunto es poner el Registro y el Catastro uno al lado del otro y ver cuál de los dos documentos es posterior.

La competencia sobre todo esto es exclusivamente estatal. El artículo 4 atribuye la formación y el mantenimiento del Catastro Inmobiliario, así como la difusión de la información catastral, a la competencia exclusiva del Estado, ejercida por la Dirección General del Catastro directamente o mediante fórmulas de colaboración con otras Administraciones. Por eso su ayuntamiento, aunque le cobre el recibo, no puede cambiarle la superficie de la parcela: hay que ir donde se decide, que es la Gerencia del Catastro.

Qué se puede corregir en el Catastro y qué no

La incorporación al Catastro no es voluntaria. El artículo 11.1 del texto refundido declara obligatoria la incorporación de los bienes inmuebles y de las alteraciones de sus características, y añade que podrá extenderse a la modificación de cuantos datos sean necesarios para que la descripción catastral concuerde con la realidad. Esa frase —«que concuerde con la realidad»— es el criterio con el que se resuelve todo lo demás. No se trata de que a usted le convenga una superficie u otra: se trata de que la ficha diga lo que hay.

El catálogo de lo declarable está en el artículo 16.2 y conviene leerlo despacio porque cubre casi todo lo que la gente descubre tarde. Son objeto de declaración o comunicación, según proceda: la realización de nuevas construcciones y la ampliación, rehabilitación, reforma, demolición o derribo de las ya existentes, total o parcialmente, sin que se consideren tales las obras o reparaciones de mera conservación y mantenimiento ni las que afecten sólo a características ornamentales o decorativas; la modificación de uso o destino y los cambios de clase de cultivo o aprovechamiento; la segregación, división, agregación y agrupación de bienes inmuebles; la adquisición de la propiedad por cualquier título y su consolidación; la constitución, modificación o adquisición de la titularidad de una concesión administrativa y de los derechos reales de usufructo y de superficie; y las variaciones en la cuota de participación de cada uno de los cónyuges en los bienes comunes, así como en la composición interna y en la cuota de participación de cada uno de los comuneros, miembros y partícipes cuando concurren varios titulares.

Quién puede declarar también está tasado. El artículo 9.1 define como titulares catastrales a quienes ostentan sobre la totalidad o parte de un inmueble el derecho de propiedad plena o menos plena, una concesión administrativa sobre el bien o sobre los servicios públicos a que se halle afecto, el derecho real de superficie o el derecho real de usufructo. Sólo esos cuatro derechos generan titularidad catastral. El arrendatario, el precarista o el que simplemente ocupa no aparecen en la ficha y no pueden alterarla, por mucho que lleven décadas en la casa.

Y ahora lo que no se puede hacer. El Catastro no reconoce propiedades ni resuelve conflictos de dominio: no es el sitio donde se gana un pleito entre hermanos, ni donde se legaliza una obra sin licencia frente al ayuntamiento, ni donde se convierte en urbanizable un suelo que no lo es. Incorporar una construcción al Catastro es una obligación tributaria y descriptiva que no sustituye a la licencia urbanística ni impide un expediente de disciplina —materia que tratamos en nuestra página de disciplina urbanística— ni equivale al reconocimiento de situación de asimilado a fuera de ordenación, que tiene su propio cauce y que explicamos en la página de AFO. Confundir estas cosas es el error más caro que vemos: gente que declara una construcción creyendo que con eso «ya está legal», y gente que no la declara creyendo que así pasa desapercibida.

Sobre la prueba, el artículo 24 del Real Decreto 417/2006, de 7 de abril permite utilizar cualquier medio de prueba admitido en derecho que sea suficiente para acreditar la realidad de los hechos, actos o negocios, y considera idóneos en particular la certificación expedida por el Registro de la Propiedad, la escritura pública o cualquier documento público, y el documento privado respecto del que conste fehacientemente la realidad de su fecha y de los intervinientes. El mismo artículo advierte de que la carga de la prueba corresponde siempre a quien haga valer su derecho y se practica por él mismo o a su costa. Ese apartado explica por qué un expediente catastral se gana con documentos y no con explicaciones.

Las cuotas que no constan y el artículo 64.2 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales

Este apartado es el que más dinero mueve y el que menos gente conoce. Empecemos por cómo ve el Catastro una parcela de varios hermanos. El artículo 6.1 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario considera bien inmueble la parcela o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal y cerrada por una línea poligonal que delimita el ámbito espacial del derecho de propiedad de un propietario o de varios pro indiviso, y el artículo 6.3 asigna a cada bien inmueble una referencia catastral como identificador. Traducido: una parcela proindivisa es un solo inmueble con una sola referencia catastral, por muchos dueños que tenga.

La titularidad, en cambio, sí puede desglosarse. El artículo 9.2 dispone que, cuando la plena propiedad o uno de los derechos limitados pertenezca pro indiviso a una pluralidad de personas, la titularidad catastral se atribuirá a la comunidad constituida por todas ellas, y añade que también tendrán la consideración de titulares catastrales cada uno de los comuneros, miembros o partícipes por su respectiva cuota. Es decir: la ley prevé expresamente que la cuota de cada uno figure. El problema es que en muchísimos expedientes de la provincia esa cuota nunca se llegó a inscribir, porque nadie presentó la declaración del artículo 16.2.f) cuando cambió la composición interna de la comunidad.

Y aquí llega el golpe. El artículo 64.2 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004 establece que responden solidariamente de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y en proporción a sus respectivas participaciones, los copartícipes o cotitulares de las entidades a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, si figuran inscritos como tales en el Catastro Inmobiliario; y que, de no figurar inscritos, la responsabilidad se exigirá por partes iguales en todo caso.

Piense en lo que significa para el comunero con cuota pequeña. Cuatro hermanos heredan la parcela: uno tiene el 55 por ciento y los otros tres, un 15 por ciento cada uno. Si las cuotas constan en el Catastro, cada uno responde en proporción a la suya. Si no constan, la ley obliga a exigir la responsabilidad por partes iguales, es decir, al 25 por ciento cada uno: el que tiene el 15 por ciento paga como si tuviera el 25. Y no es una interpretación discutible ni una práctica de tal o cual oficina: es lo que dice el precepto con la expresión «en todo caso». La regularización catastral de la cuota deja de ser una formalidad y se convierte en la diferencia entre pagar lo suyo y pagar lo del vecino.

Esa inscripción es además la llave técnica de otro derecho. El artículo 35.7, párrafo tercero, de la Ley General Tributaria dispone que, cuando la Administración sólo conozca la identidad de un titular, practicará y notificará las liquidaciones a nombre del mismo, quien vendrá obligado a satisfacerlas si no solicita su división; y que para que proceda la división será indispensable que el solicitante facilite los datos personales y el domicilio de los restantes obligados al pago, así como la proporción en que cada uno participe en el dominio o derecho transmitido. Sin cuotas inscritas, esa proporción hay que acreditarla a pulso; con cuotas inscritas, ya está en el sistema. Cómo se pide la división del recibo, qué límites tiene y por qué la división no extingue la solidaridad lo explicamos en detalle en nuestra página sobre la división del recibo del IBI en proindiviso, que es la continuación natural de este trámite.

Conviene saber también que el sistema tiene una vía de entrada automática que casi nadie aprovecha a su favor. El artículo 14.d) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario configura como comunicación la información con trascendencia catastral que la Agencia Estatal de Administración Tributaria debe remitir al Catastro, obtenida a través de los procedimientos de aplicación de los tributos, precisamente para completar la titularidad de los inmuebles inscritos con las cuotas de participación no inscritas del cónyuge y de los comuneros, miembros o partícipes de las comunidades o entidades sin personalidad. Existe, por tanto, un canal legalmente previsto para que esas cuotas afloren; lo que no hay es garantía de que aflore la suya a tiempo, y por eso lo prudente es declararla usted.

El procedimiento de declaración: el modelo 900D y el plazo de dos meses

La declaración es el procedimiento que inicia el ciudadano y el que más nos encargan. El artículo 13.1 del texto refundido define las declaraciones como los documentos por los que se manifiesta o reconoce ante el Catastro Inmobiliario que se han producido las circunstancias determinantes de un alta, baja o modificación de la descripción catastral, y remite la forma, plazos, modelos y condiciones a lo que determine el Ministerio. El artículo 13.2 impone esa obligación a los titulares de los derechos del artículo 9 y cierra con una regla que ahorra muchos disgustos entre familiares: cuando fueran varios los obligados a declarar un mismo hecho, acto o negocio, cumplida la obligación por uno, se entenderá cumplida por todos.

El modelo es uno solo. El artículo 1.1 de la Orden HAC/1293/2018, de 19 de noviembre aprueba el modelo de declaración catastral 900D, en el que debe formularse, conforme a los artículos 13 y 16 del texto refundido, la declaración de las adquisiciones y consolidaciones de propiedad, las concesiones, el usufructo y la superficie, las variaciones en la cuota de participación de cónyuges y comuneros, las nuevas construcciones y sus ampliaciones, rehabilitaciones o reformas, las demoliciones o derribos, las segregaciones, divisiones, agregaciones y agrupaciones, la constitución del régimen de división horizontal, el cambio de clase de cultivo o aprovechamiento y la modificación del uso o destino. Esa misma orden derogó expresamente la Orden EHA/3482/2006, que era la que aprobaba los antiguos modelos, y entró en vigor el 6 de diciembre de 2018. Si alguien le ofrece rellenar un 901N o un 902N, está trabajando con papeles que ya no existen.

El plazo es de dos meses. El artículo 28.2 del Real Decreto 417/2006 fija el plazo de presentación de las declaraciones catastrales en dos meses contados desde el día siguiente al del hecho, acto o negocio objeto de la declaración, y precisa a qué fecha hay que atender en cada caso: a la de terminación de las obras, a la del otorgamiento de la autorización administrativa de la modificación de uso o destino, y a la de la escritura pública o, en su caso, del documento en que se formalice la modificación de que se trate. No es un plazo orientativo: de él depende que el expediente siga siendo una declaración o pase a ser otra cosa bastante menos amable.

El lugar de presentación lo abre el artículo 28.1 del mismo reglamento, que admite las Gerencias, Subgerencias o Unidades locales del Catastro y las Delegaciones de Economía y Hacienda en que se integran, los demás órganos y oficinas de registro general, y el ayuntamiento en cuyo término municipal se ubique el inmueble o la entidad pública gestora del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que deben remitirlas con la documentación complementaria a la Gerencia competente. En la práctica, hoy casi todo va por vía electrónica: el artículo 2.3 de la Orden HAC/1293/2018 establece que las declaraciones se presentarán preferentemente de manera electrónica a través de la sede electrónica de la Dirección General del Catastro, y su artículo 2.5 hace obligatoria esa vía, entre otros, para las personas jurídicas, para las comunidades de bienes, herencias yacentes y entidades sin personalidad constituidas e identificadas electrónicamente, y para quienes ejerzan una actividad profesional para la que se requiera colegiación obligatoria. Un abogado que presenta por usted lo hace necesariamente por sede electrónica.

La documentación mínima está en el artículo 3.1 de la orden: nombre y apellidos o razón social, número de identificación fiscal y domicilio fiscal del declarante y en su caso de su representante; expresión de si se actúa en virtud de representación; la referencia catastral de cada inmueble afectado, que puede obtenerse de la sede electrónica del Catastro, del último recibo justificante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles o de cualquier certificación o documento del Catastro donde conste; y el tipo de alteración declarada. Cuando la declaración deba incluir representación gráfica, el artículo 3.2 exige que se realice sobre cartografía catastral. Y si la alteración puede afectar a la representación gráfica de parcelas colindantes, el artículo 3.3 obliga a aportar la representación gráfica de la situación final de todas las parcelas afectadas, la documentación acreditativa de esa representación, la relación de parcelas afectadas y el escrito en el que conste la conformidad o no oposición de los titulares catastrales colindantes.

Y ahora la ventaja decisiva de declarar. El artículo 17.6 del texto refundido dispone que los actos dictados en los procedimientos de declaración, comunicación y solicitud tienen eficacia desde la fecha en que se produjo el hecho, acto o negocio, con independencia del momento en que se notifiquen. Esa retroactividad juega a favor y en contra: a favor cuando lo que se corrige reduce la descripción o traslada la titularidad a quien realmente la tiene desde el principio; en contra cuando lo declarado aumenta el valor. Anticipar en qué dirección va a moverse el expediente antes de firmarlo es exactamente el trabajo que se paga a un abogado.

Los demás procedimientos: comunicación, solicitud, subsanación, inspección y regularización

El artículo 11.2 del texto refundido enumera las vías de incorporación al Catastro: declaraciones, comunicaciones y solicitudes; subsanación de discrepancias y rectificación; inspección catastral; y valoración. A ellas se añade el procedimiento de regularización catastral de la disposición adicional tercera. Distinguirlas no es un ejercicio académico: cada una tiene un impulsor distinto, un régimen de eficacia distinto y consecuencias económicas distintas.

La comunicación no la hace usted. El artículo 14 la reserva a determinados sujetos institucionales: la información que notarios y registradores deben remitir sobre documentos por ellos autorizados o inscritos cuyo contenido suponga la adquisición o consolidación de la propiedad o la adquisición o constitución de usufructo, superficie o concesión, ya se refiera a la totalidad del inmueble o a una cuota indivisa previamente incorporada, siempre que se haya aportado la referencia catastral; las que formulen los ayuntamientos que, mediante ordenanza fiscal, se obliguen a poner en conocimiento del Catastro los hechos derivados de actuaciones con licencia o autorización municipal; las de las Administraciones actuantes en concentración parcelaria, deslinde administrativo, expropiación forzosa y actos de planeamiento y gestión urbanística; la de la Agencia Estatal de Administración Tributaria sobre cuotas de participación no inscritas; y la del Ministerio competente en materia de agricultura sobre cambios de cultivos o aprovechamientos conocidos con motivo de las solicitudes de ayudas. El artículo 34.1 del Real Decreto 417/2006 obliga además a los ayuntamientos acogidos al procedimiento a advertir expresamente y por escrito, al otorgar la licencia, de que en esos supuestos queda exenta la obligación de declarar. Es decir: si su ayuntamiento comunica, usted no declara; pero conviene comprobarlo, porque el artículo 33 permite al ayuntamiento renunciar al procedimiento por ordenanza fiscal o suspenderlo, restableciéndose entonces el deber de declarar.

La solicitud tiene un alcance más estrecho de lo que la gente supone. El artículo 15 del texto refundido permite formular solicitud de baja en el Catastro, acompañada de la documentación acreditativa, a quien, figurando como titular catastral, hubiera cesado en el derecho que originó dicha titularidad. El artículo 44.1 del Real Decreto 417/2006 aclara que puede formalizarse en cualquier momento y presentarse en los lugares del artículo 28.1, y el artículo 46 añade un dato muy útil: la solicitud de baja presentada dentro del plazo establecido para declarar el correspondiente hecho, acto o negocio exonera del cumplimiento de esa obligación. Es la vía del que vendió y sigue apareciendo, o del que renunció a un usufructo y nadie lo movió.

La subsanación de discrepancias ya no la inicia el ciudadano. Según el artículo 18.1, el procedimiento se inicia de oficio por acuerdo del órgano competente cuando la Administración tenga conocimiento, por cualquier medio, de la falta de concordancia entre la descripción catastral y la realidad inmobiliaria y su origen no se deba al incumplimiento de la obligación de declarar o comunicar. Se comunica la iniciación a los interesados con un plazo de quince días para alegar; el plazo máximo para notificar la resolución expresa es de seis meses desde la notificación del acuerdo de iniciación, y su vencimiento determina la caducidad del expediente y el archivo de las actuaciones. La diferencia decisiva está en la eficacia: la resolución tendrá efectividad desde el día siguiente a la fecha en que el Catastro hubiera tenido constancia documentada de la discrepancia. No es retroactiva. Cuando no existen terceros afectados, el procedimiento puede iniciarse directamente con la notificación de la propuesta de resolución, con quince días de alegaciones, convirtiéndose en definitiva si no se formulan.

La inspección catastral es harina de otro costal. El artículo 19.1 le atribuye naturaleza tributaria y la extiende a actuaciones de comprobación e investigación de los hechos, actos, negocios y demás circunstancias susceptibles de originar una incorporación o modificación en el Catastro, así como de obtención de información, valoración e informe. El artículo 19.2 precisa que la comprobación e investigación tiene por objeto verificar el adecuado cumplimiento de las obligaciones catastrales, comprobando la integridad, exactitud y veracidad de las declaraciones y comunicaciones e investigando la posible existencia de hechos no declarados o declarados parcialmente. Y el artículo 20.2 marca el efecto que hay que temer: la incorporación o modificación por virtud de actuaciones inspectoras tiene eficacia desde la fecha en que se produjo el hecho, acto o negocio, sin perjuicio de la posibilidad de iniciar el correspondiente procedimiento sancionador dentro de los seis meses siguientes a la notificación del acto de alteración catastral. El artículo 20.3 permite, cuando se cuente con datos suficientes y no existan terceros afectados, iniciar directamente con la notificación del acta de inspección que incluya la propuesta de regularización, con quince días de alegaciones, transcurridos los cuales la propuesta se convierte en definitiva.

El procedimiento de regularización catastral de la disposición adicional tercera es el que más propuestas genera en el buzón de nuestros clientes. Se inicia de oficio en los supuestos de incumplimiento de la obligación de declarar de forma completa y correcta las circunstancias determinantes de un alta o modificación, y se aplica en los municipios y durante el período que determine una resolución de la Dirección General del Catastro publicada en el Boletín Oficial del Estado. Su apartado 2 contiene un efecto que sorprende a mucha gente: publicada esa resolución y durante el período al que se refiere, las declaraciones presentadas fuera de plazo no se tramitan por el procedimiento de declaración del artículo 13, sin perjuicio de que la información que contengan se entienda aportada en cumplimiento del deber de colaboración y se tenga en cuenta a efectos de la regularización. Quien va tarde y quiere «adelantarse» descubre que ya no puede. La tramitación concede quince días de alegaciones; cuando no existen terceros afectados puede iniciarse directamente con la notificación de la propuesta de regularización junto con la liquidación de la tasa; el plazo máximo para notificar la resolución expresa es de seis meses desde la notificación del acuerdo de iniciación o de la propuesta, y su vencimiento determina la caducidad y el archivo. La eficacia, conforme al apartado 4, se retrotrae a la fecha en que se produjeron los hechos que originan la incorporación o modificación.

Dos datos económicos concretos, y sólo estos dos porque son los que la norma fija con número. El apartado 8 de esa disposición adicional tercera crea la tasa de regularización catastral, con el carácter de tributo estatal, cuyo hecho imponible es la propia regularización, que se devenga con el inicio del procedimiento, cuyo sujeto pasivo es quien deba tener la condición de sujeto pasivo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles en el ejercicio en que se haya iniciado el procedimiento, y cuya cuantía es de 60 euros por inmueble objeto del procedimiento. Y el apartado 5 establece la contrapartida: la regularización de la descripción catastral en virtud de este procedimiento excluye la aplicación de las sanciones que hubieran podido exigirse por el incumplimiento de la obligación de declarar de forma completa y correcta. Fuera de ese cauce, el régimen sancionador sigue vivo: el artículo 70 del texto refundido tipifica como infracción, entre otras conductas, la falta de presentación de las declaraciones, no efectuarlas en plazo y la presentación de declaraciones falsas, incompletas o inexactas, y el artículo 71.1 sanciona esas infracciones con multa de 60 a 6.000 euros, con la regla especial de seis a 60 euros por cada dato omitido, falseado o incompleto cuando se trate de declaraciones falsas, incompletas o inexactas, sin que la cuantía total pueda exceder de 6.000 euros. Cualquier cifra distinta de estas que le adelanten sin haber leído su expediente es una estimación, no un dato.

Cómo se impugna un acto catastral y la trampa del valor consentido

Aquí hay que separar dos mundos que se parecen y no lo son. Frente a los actos de aplicación y efectividad de los tributos locales —el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, por ejemplo—, el artículo 14.2 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales sólo permite el recurso de reposición ante el propio órgano de la entidad local que dictó el acto, que debe interponerse en el plazo de un mes contado desde el día siguiente al de la notificación expresa del acto o al de finalización del período de exposición pública de los correspondientes padrones o matrículas de contribuyentes u obligados al pago, sin perjuicio de los supuestos en que la ley prevea reclamación económico-administrativa, en cuyo caso la reposición es previa.

Frente a los actos catastrales el régimen es distinto y más favorable. El artículo 12.4 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario declara que los actos resultantes de los procedimientos de incorporación son susceptibles de ser revisados en los términos establecidos en el título V de la Ley General Tributaria, sin que la interposición de la reclamación económico-administrativa suspenda su ejecutoriedad, salvo que excepcionalmente la acuerde el tribunal económico-administrativo competente cuando el interesado lo solicite y justifique que la ejecución pudiera causar perjuicios de imposible o difícil reparación. Ese título V es el que contiene el recurso de reposición y la reclamación económico-administrativa. El artículo 222.1 de la Ley General Tributaria configura la reposición como potestativa, y el artículo 222.2 exige que, de interponerse, sea previa a la reclamación económico-administrativa, sin poder promover ésta hasta que aquél se resuelva expresamente o pueda considerarse desestimado por silencio. El plazo, según el artículo 223.1, es de un mes desde el día siguiente al de la notificación del acto recurrible o del siguiente a aquel en que se produzcan los efectos del silencio.

La reclamación económico-administrativa se interpone, conforme al artículo 235.1 de la Ley General Tributaria, en el plazo de un mes a contar desde el día siguiente al de la notificación del acto impugnado. El órgano competente es el tribunal económico-administrativo regional, porque el artículo 229.2 atribuye a los tribunales económico-administrativos regionales y locales el conocimiento de las reclamaciones contra los actos administrativos dictados por los órganos periféricos de la Administración General del Estado, en única instancia o en primera instancia según la cuantía, y las Gerencias del Catastro lo son. Y hay una regla especial que conviene tener presente en las valoraciones colectivas: el artículo 29.7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario fija en un mes el plazo para interponer el recurso de reposición o la reclamación económico-administrativa contra las notificaciones de valores de ese procedimiento, contado desde el día siguiente a la notificación o a la comparecencia efectiva, según el caso. Las ponencias de valores, por su parte, son recurribles en vía económico-administrativa conforme al artículo 27.4, sin que la reclamación suspenda la ejecutoriedad del acto.

Y ahora la trampa, que es la razón por la que muchos expedientes llegan tarde a nuestro despacho. El artículo 77.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales dispone que no será necesaria la notificación individual de las liquidaciones cuando se hayan practicado previamente las notificaciones del valor catastral y base liquidable previstas en los procedimientos de valoración colectiva, y añade que, una vez transcurrido el plazo de impugnación previsto en esas notificaciones sin que se hayan utilizado los recursos pertinentes, se entenderán consentidas y firmes las bases imponible y liquidable notificadas, sin que puedan ser objeto de nueva impugnación al procederse a la exacción anual del impuesto. Dicho claro: si en su día le notificaron el nuevo valor catastral y usted lo dejó pasar, no puede discutirlo después atacando el recibo. El recibo será correcto aunque el valor le parezca injusto, porque el valor ya es firme. Esa es la puerta que se cierra sola y la que más dinero cuesta.

Frente a eso, la carta que sí queda casi siempre abierta es la del error descriptivo. Un valor consentido no convierte en verdad una superficie que nunca existió ni una construcción demolida hace veinte años: corregida la descripción por el cauce que corresponda, el valor se recalcula hacia adelante, y en los casos en que se hayan ingresado cantidades indebidas por errores atribuibles a la Administración queda abierta la vía del artículo 14.1.a) del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, que remite la devolución de ingresos indebidos y la rectificación de errores materiales en el ámbito de los tributos locales a los artículos 32 y 220 de la Ley General Tributaria. Cuál de las dos vías cabe en su caso depende de qué se notificó, cuándo y a quién, y eso sólo se sabe leyendo el expediente completo.

Representación gráfica y coordinación con el Registro de la Propiedad

Cuando el problema es de superficie o de linderos, tarde o temprano aparece la palabra georreferenciación, y con ella la pregunta de siempre: ¿esto lo hace el abogado o el técnico? Le contestamos con franqueza: hay una parte que no es nuestra. Levantar la parcela, medirla, obtener las coordenadas de sus vértices y producir un fichero que cumpla los requisitos técnicos de la cartografía catastral es trabajo de un técnico competente —topógrafo, arquitecto o ingeniero según el caso—, y ningún abogado debería firmarlo ni cobrar por ello. Lo que sí es nuestro es decidir por qué cauce entra ese trabajo, con qué documentación, frente a quién y en qué orden.

La base normativa está repartida. El artículo 10.1 de la Ley Hipotecaria establece que la base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los registradores de la propiedad. El artículo 9.b) obliga a incorporar la representación gráfica georreferenciada siempre que se inmatricule una finca o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación, agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, y permite incorporarla potestativamente al formalizar cualquier acto inscribible o como operación registral específica. El mismo precepto fija un criterio que decide muchos expedientes: se entiende que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria cuando ambos recintos se refieren básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no exceden del diez por ciento de la cabida inscrita y no impiden la perfecta identificación de la finca.

El cauce registral típico es el del artículo 199 de la Ley Hipotecaria: el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita puede completar la descripción literaria acreditando su ubicación y delimitación gráfica, y a través de ello sus linderos y superficie, mediante la aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica. El registrador sólo incorpora esa representación al folio real tras notificarla personalmente a los titulares registrales del dominio de la finca, si no fueron ellos quienes iniciaron el procedimiento, y a los de las fincas registrales colindantes afectadas, que disponen de veinte días para alegar. Si el titular manifiesta que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, el apartado 2 exige aportar, además de la certificación catastral, una representación gráfica georreferenciada alternativa, y el registrador, tras tramitar el procedimiento notificando también a los titulares catastrales colindantes afectados, la incorpora al folio real y lo comunica al Catastro para que practique la rectificación que corresponda conforme al artículo 18.3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Para las meras diferencias de cabida existe una vía más corta que conviene explorar antes de montar un expediente completo. El artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria permite constatar diferencias de cabida sin tramitar el expediente de rectificación cuando no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acrediten mediante certificación catastral descriptiva y gráfica de la que se desprenda la plena coincidencia entre la parcela certificada y la finca inscrita, o cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida inscrita; en ambos casos es necesario que el registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación. Elegir bien entre esta vía y la del artículo 199 ahorra meses y honorarios.

El efecto final de coordinar merece una línea propia. El artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria dispone que, alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presume, con arreglo al artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral incorporada al folio real. Esa presunción es el activo real que se compra con todo este trabajo: la finca deja de ser discutible en su contorno. Nuestro papel es coordinar al técnico, redactar y sostener las alegaciones, gestionar la notificación y la eventual oposición de los colindantes y, si el registrador deniega, decidir si procede el deslinde del artículo 200 o la impugnación de la calificación. El plano lo firma quien debe firmarlo; la estrategia la firmamos nosotros.

Casos típicos en la provincia de Cádiz

Después de 33 años trabajando desde Puerto Real, los expedientes se repiten con una regularidad casi geográfica. El primero es el de la parcela en proindiviso sin cuotas inscritas. Aparece constantemente en fincas rústicas de Medina Sidonia, Vejer, Barbate y Los Barrios, y también en solares urbanos de Chiclana y Conil que se heredaron sin partición formal: el padre figuraba como titular único, murió hace años, los hijos se repartieron el uso de hecho y en el Catastro sigue apareciendo la comunidad sin desglose de cuotas. La consecuencia, ya la conoce: el artículo 64.2 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales impone la responsabilidad por partes iguales cuando las cuotas no constan inscritas. La solución pasa por declarar la composición interna de la comunidad al amparo del artículo 16.2.f) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y, después, ordenar la relación entre los comuneros. Las cuestiones civiles de fondo de esa situación —qué puede hacer cada comunero, cómo se sale del proindiviso, qué se reclama a quien no paga— las tratamos en nuestra página sobre parcelas en proindiviso, que es donde este expediente suele terminar.

El segundo caso es el de la vivienda en parcelación. Es el clásico de determinadas zonas de Chiclana, Conil, Vejer y el entorno de Jerez: una casa levantada hace décadas sobre una porción de finca rústica, comprada con documento privado y plano dibujado a mano, que nunca llegó al Catastro con la superficie construida real. Aquí hay que separar con mucho cuidado tres planos que en la práctica avanzan como si fueran uno solo: la descripción catastral, que es lo que aquí tratamos; la situación urbanística de la edificación, que sigue su propio camino; y el reconocimiento de asimilado a fuera de ordenación, que tiene su procedimiento específico y del que hablamos en la página de AFO. Incorporar la construcción al Catastro es obligatorio conforme al artículo 16.2.a), no legaliza nada por sí solo y tiene efecto retroactivo si se declara, o si la Administración regulariza de oficio conforme a la disposición adicional tercera. Ordenar el calendario de esos tres frentes es precisamente donde se gana o se pierde dinero.

El tercero es el de las superficies que no cuadran tras una herencia. Se abre la sucesión, se pide la nota simple y aparece la sorpresa: la escritura de los abuelos hablaba de una fanega, el Registro dice una cifra, el Catastro dice otra distinta y el terreno que se camina no coincide con ninguna de las dos. Ocurre mucho en fincas de Arcos, Medina Sidonia y la campiña de Jerez, y también en viviendas antiguas de El Puerto de Santa María, Sanlúcar, Rota y San Fernando donde se cerró un patio o se elevó una planta sin que nadie lo declarara. Es un expediente que exige decidir qué se corrige primero, si el Registro o el Catastro, porque las reglas de prioridad de los artículos 9.4 y 11.3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario hacen que el orden importe. La partición propiamente dicha la abordamos en la página de herencias y testamentos; lo que aquí resolvemos es que la finca que se adjudica sea exactamente la que existe.

Hay un cuarto supuesto, menos frecuente pero muy incómodo, que conviene mencionar: la parcela que se extiende sobre más de un término municipal. El artículo 6.1 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario define el bien inmueble como parcela enclavada en un término municipal, de modo que la realidad física se traduce en dos inmuebles catastrales distintos, con dos referencias, dos ayuntamientos y dos recibos. En una provincia con términos municipales tan extensos y tan quebrados como los de la comarca de La Janda y el Campo de Gibraltar, esto pasa más de lo que parece.

Una advertencia práctica sobre la gestión del recibo en Cádiz, para que sepa a qué puerta llamar. El artículo 77.1 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales atribuye la liquidación, la recaudación y la revisión de los actos de gestión tributaria del Impuesto sobre Bienes Inmuebles a los ayuntamientos, y el artículo 77.8 permite delegarlas. En nuestra provincia, buena parte de los municipios tienen delegada esa gestión en el Servicio Provincial de Recaudación y Gestión Tributaria de la Diputación de Cádiz, mientras que Cádiz capital y Jerez de la Frontera cuentan con servicio tributario propio y no figuran en el calendario provincial. Eso significa que la corrección de la ficha se pide siempre en el Catastro, pero la consecuencia en el recibo se gestiona ante quien recaude en su municipio, y que conviene además leer la ordenanza fiscal concreta antes de dar nada por hecho.

Comparativa de los procedimientos de incorporación al Catastro

La tabla resume las cuatro vías con las que más se trabaja y responde a las tres preguntas que de verdad deciden el resultado: quién lo pone en marcha, cuánto tiempo hay y desde cuándo produce efectos lo que se acuerde. Fíjese sobre todo en la última columna, porque en ella está la diferencia económica entre corregir a tiempo y que le corrijan a usted.

Leída la tabla, la regla de conducta se escribe sola. Si el hecho es reciente y usted puede declararlo, decláralo: se controla el contenido, se controla la prueba y se evita el recargo de que sea la Administración quien describa su inmueble por usted. Si el hecho es antiguo y ya hay un procedimiento abierto, lo que queda no es esconderse, sino alegar bien y dentro de los quince días, porque en esos procedimientos el silencio del interesado convierte la propuesta en definitiva sin más trámite. Y si lo que le llega es una notificación de valor en una valoración colectiva, el mes del artículo 29.7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario es el único momento en que ese valor se discute: después, el artículo 77.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales lo blinda.

En Tamayo Abogados revisamos el expediente completo antes de decir nada, porque en esta materia la respuesta correcta depende de una fecha y de un documento, no de una impresión. Si tiene entre manos una propuesta del Catastro, una superficie que no le cuadra o una cuota que no aparece, puede escribirnos a info@tamayodespachoabogados.com o llamarnos al 623183997 y lo vemos con los papeles delante.