Prohibir Pisos Turísticos en la Comunidad de Propietarios: Mayoría, Aprobación Previa y Qué Hacer en Cádiz

En su edificio aparecen maletas en el portal cada fin de semana y una caja de llaves junto a la puerta de un vecino, o es usted quien se plantea destinar su piso al alquiler turístico y quiere saber qué puede decir la comunidad. La pregunta de si se pueden prohibir pisos turísticos en la comunidad tiene hoy una respuesta distinta de la de hace poco, porque la Ley de Propiedad Horizontal contiene dos preceptos diferentes: uno que permite a la junta aprobar, limitar, condicionar o prohibir el uso turístico, y otro que exige al propietario la aprobación previa de la comunidad antes de empezar. En la provincia de Cádiz, del casco histórico de la capital a Conil, Tarifa o El Puerto de Santa María, esa diferencia se traduce en conflictos concretos. Le explicamos qué mayoría hace falta, cómo se vota, qué ocurre con los pisos que ya funcionaban, qué exige la normativa andaluza y cómo actuar frente a quien opera sin autorización.

Prohibir pisos turísticos en la comunidad: dos preceptos distintos que se confunden a diario

Quien busca cómo prohibir pisos turísticos en la comunidad de propietarios suele encontrar mezcladas dos reglas que la ley regula por separado. La primera, en el apartado 12 del artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, se refiere al acuerdo de la junta y a la mayoría necesaria para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad. La segunda, en el apartado 3 del artículo 7, se refiere al propietario: quien quiera destinar su vivienda a esa actividad debe obtener antes la aprobación expresa de la comunidad.

No nacieron al mismo tiempo ni tienen la misma función. El apartado 12 del artículo 17 se incorporó a la ley por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y recibió su redacción actual de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. El apartado 3 del artículo 7, en cambio, es nuevo: lo añadió esa Ley Orgánica 1/2025 y está en vigor desde el 3 de abril de 2025.

La diferencia de fondo es de punto de partida. Con el régimen de 2019, el propietario podía iniciar la actividad cumpliendo la normativa sectorial y era la comunidad la que, con la mayoría necesaria, podía limitarla o condicionarla. Desde abril de 2025, quien quiera empezar necesita que la comunidad lo apruebe expresamente: ya no basta con que la junta no se oponga, hace falta que diga que sí.

Qué actividad es exactamente la que la comunidad puede aprobar o prohibir

Los dos preceptos se remiten a la misma actividad: la descrita en la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Ese artículo excluye del ámbito de la ley arrendaticia la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística.

La facultad de la comunidad no alcanza, por tanto, a cualquier forma de alquiler: el arrendamiento de vivienda habitual y el de temporada tienen su propio régimen y quedan fuera de los artículos 7.3 y 17.12. La frontera entre cesión turística y temporada la desarrollamos en nuestro artículo sobre el alquiler de temporada, la vivienda de uso turístico y el alquiler de vivienda habitual en Cádiz. Aquí partimos de que la actividad es turística en el sentido de esa letra e), que en Andalucía remite al Decreto 28/2016, de 2 de febrero, por el que se regulan las viviendas de uso turístico.

El artículo 17.12: el acuerdo de la junta que aprueba, limita, condiciona o prohíbe

El apartado 12 del artículo 17 es la norma de mayorías. Establece qué voto hace falta para que la junta adopte un acuerdo sobre la actividad turística y qué alcance temporal tiene ese acuerdo. Su texto vigente es el siguiente:

Compare esta redacción con la original de 2019. El Real Decreto-ley 7/2019 se refería únicamente al acuerdo «por el que se limite o condicione» el ejercicio de la actividad. La Ley Orgánica 1/2025 añadió el adjetivo «expreso» y los verbos «apruebe» y «prohíba». Con ello la ley deja claro que la junta puede no solo poner condiciones, sino también prohibir la actividad en el edificio y, en sentido contrario, aprobarla. Ese verbo «apruebe» es el que conecta con el nuevo artículo 7.3.

La expresión «suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos» tiene mucho peso. El artículo 17.6 exige unanimidad para modificar el título o los estatutos cuando el acuerdo no esté regulado expresamente en el artículo 17, y el apartado 12 es una de esas regulaciones expresas: la prohibición del uso turístico no necesita unanimidad, le basta la mayoría de tres quintas partes.

El artículo 7.3: la aprobación previa de la comunidad desde el 3 de abril de 2025

El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal regula lo que el propietario puede y no puede hacer en su piso. Su apartado 2 prohíbe las actividades vetadas por los estatutos, las dañosas para la finca y las molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Desde el 3 de abril de 2025 el artículo cuenta con un apartado 3 dedicado específicamente a la vivienda turística:

La aprobación ha de ser previa al inicio de la actividad; ha de ser expresa, de modo que no se deduce del silencio de la junta ni de la tolerancia de los vecinos; y ha de adoptarse «en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete», es decir, con la mayoría de tres quintas partes de propietarios y de cuotas. Quien quiera abrir un piso turístico necesita reunir a su favor esa mayoría reforzada.

El siguiente cuadro resume cómo se reparten las funciones entre el artículo 17.12 y el artículo 7.3.

La mayoría de tres quintas partes: cómo se cuenta en la práctica

La mayoría del artículo 17.12 es doble: tres quintas partes del total de los propietarios y tres quintas partes de las cuotas. Se calcula sobre todos los propietarios del edificio, no sobre los asistentes. En un edificio de veinte viviendas con cuotas iguales harán falta doce votos favorables, acudan los vecinos que acudan.

Por eso la asistencia y las delegaciones de voto son determinantes. Su funcionamiento general, así como la privación del voto a quien no está al corriente de pago, se explican en nuestra guía sobre las mayorías en la comunidad de propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal, a la que nos remitimos para no repetirlo.

Merece un comentario específico el voto de los ausentes. El artículo 17.8 dispone que se computarán como votos favorables los de los propietarios ausentes debidamente citados que, una vez informados del acuerdo, no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. Ahora bien, el mismo precepto exceptúa los supuestos en que no se pueda repercutir el coste a quienes no votaron a favor y los casos en que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo. Si la aprobación de un piso turístico concreto encaja en esa excepción es una cuestión interpretativa que conviene analizar antes de dar el acuerdo por adoptado con votos de ausentes.

Cómo se prepara y se vota el acuerdo para prohibir pisos turísticos en la comunidad

Un acuerdo de este tipo solo puede adoptarse si el asunto figura en el orden del día. El artículo 16.2 exige que la convocatoria indique los asuntos a tratar, el lugar, el día y la hora de la reunión en primera y, en su caso, en segunda convocatoria. El mismo precepto permite a cualquier propietario pedir que la junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad: basta con dirigir un escrito al presidente especificando claramente el asunto, y el presidente lo incluirá en el orden del día de la siguiente junta que se celebre.

Si no quiere esperar a la junta ordinaria, el artículo 16.1 permite convocar junta cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios o un número de ellos que represente al menos el 25 por 100 de las cuotas. Y conviene redactar el punto con precisión: no es lo mismo «tratar el tema de los pisos turísticos» que «votación, conforme al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, de la prohibición en las viviendas del edificio de la actividad prevista en el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos».

El acta debe reflejar los acuerdos y, cuando sea relevante para su validez, los nombres y cuotas de quienes votaron a favor y en contra, como exige el artículo 19.2; en un acuerdo de mayoría reforzada lo es siempre. Se cierra con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes, y desde entonces los acuerdos son ejecutivos, salvo previsión legal en contrario.

Prohibir, limitar o condicionar: qué puede decir el acuerdo

La prohibición es la opción más radical: el acuerdo declara que en las viviendas del edificio no podrá ejercerse la actividad turística. La limitación y el condicionamiento son fórmulas intermedias que la ley no define, de modo que su contenido lo decide la junta dentro de la legalidad; pueden referirse, por ejemplo, al acceso de los huéspedes, al uso de zonas comunes o a la designación de una persona que atienda incidencias.

Cualquiera que sea la fórmula, el acuerdo debe ser claro, porque una limitación ambigua genera más conflictos de los que resuelve. Y debe respetar el marco de la ley: los artículos 7.3 y 17.12 no habilitan a la junta para regular el alquiler de vivienda habitual o de temporada, que siguen sus propias normas.

Cuotas especiales de gastos y el límite del 20 % para la vivienda turística

El segundo inciso del artículo 17.12 ofrece a la comunidad una herramienta distinta de la prohibición. Con la misma mayoría de tres quintas partes de propietarios y de cuotas, la junta puede acordar cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad turística, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %.

En un edificio de Cádiz capital o de Chiclana con varios apartamentos turísticos, la rotación de ocupantes intensifica el uso del ascensor, del portal y de la limpieza, y la ley permite trasladar ese mayor uso a la cuota con un techo claro. Como el resto de los acuerdos del apartado 12, el incremento no tiene efectos retroactivos, y el acta debe identificar con precisión la vivienda afectada y el porcentaje aplicado.

Los pisos turísticos que ya funcionaban antes de la reforma

La pregunta más frecuente cuando una comunidad se plantea prohibir pisos turísticos es qué ocurre con los que ya están en marcha. La ley ofrece dos piezas para responderla. La primera es la frase final del artículo 17.12: los acuerdos de aprobación, limitación, condicionamiento o prohibición, y los de cuotas especiales, no tendrán efectos retroactivos. La segunda es una disposición específica que la Ley Orgánica 1/2025 añadió a la Ley de Propiedad Horizontal:

Esta disposición, en vigor desde el 3 de abril de 2025, protege a quien ya ejercía la actividad antes de esa fecha y se había acogido previamente a la normativa sectorial turística, lo que en Andalucía remite a la inscripción conforme al Decreto 28/2016. Quien reúna ambos requisitos no necesita ahora la aprobación expresa del artículo 7.3 para continuar.

La protección exige ejercicio efectivo anterior a la entrada en vigor y acogimiento previo a la normativa turística, de modo que una vivienda que empezó a anunciarse después, o que operaba sin cumplir la normativa sectorial, no puede ampararse en ella. Cómo se combinan en cada caso la irretroactividad del artículo 17.12, esta disposición y un acuerdo comunitario posterior exige examinar las fechas y la documentación concretas.

Estatutos, Registro de la Propiedad y futuros compradores

Una vez adoptado, el acuerdo obliga a todos los propietarios, también a quienes votaron en contra, según el artículo 17.9. Para los futuros compradores entra en juego el Registro de la Propiedad: el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que las reglas del título sobre el uso o destino del edificio y de sus pisos forman un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

Por eso, cuando la junta aprueba una prohibición o limitación que modifica los estatutos, lo prudente es documentar el acuerdo en la forma que permita su acceso al Registro, de modo que la regla sea oponible a quien adquiera después una vivienda en el edificio. El trámite conviene prepararlo con el administrador de fincas y con asesoramiento jurídico, porque un defecto formal puede obligar a repetirlo.

La normativa andaluza: el Decreto 28/2016 y el Registro de Turismo de Andalucía

La Ley de Propiedad Horizontal regula la relación con la comunidad, pero la actividad turística está sometida a la normativa autonómica. El artículo 1.3 del Decreto 28/2016 establece que no podrán ser viviendas de uso turístico, entre otras, las ubicadas en inmuebles cuyos títulos constitutivos o estatutos contengan prohibición expresa para la actividad de alojamiento turístico, de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal.

Para iniciar la actividad, el artículo 9 del decreto exige presentar una declaración responsable de forma electrónica ante la Consejería competente en materia de turismo. La disposición final sexta del Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda, dio una nueva redacción a ese artículo e incorporó al contenido mínimo de la declaración una manifestación que enlaza directamente con la reforma estatal:

La consecuencia práctica es relevante. El mismo artículo 9, en su apartado 2, prevé que la comprobación por la Consejería de una incorrección, inexactitud o falsedad de carácter esencial en cualquier dato o manifestación de la declaración responsable dará lugar, previa audiencia de los interesados, a la cancelación de la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía. Declarar una autorización comunitaria que no existe no es, por tanto, un simple problema vecinal: puede afectar a la propia inscripción.

Existe además un nivel municipal. El artículo 2.2 del Decreto 28/2016 permite a los ayuntamientos, por razón imperiosa de interés general, establecer limitaciones proporcionadas al número máximo de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito, periodos, área o zona, y el artículo 6 del Decreto-ley 1/2025 les habilita para regular en el planeamiento la compatibilidad del uso turístico con el residencial; lo decidido por cada ayuntamiento de la provincia debe consultarse en su normativa. Por último, la Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía, en su artículo 72.1.e), prohíbe destinar una vivienda protegida a uso turístico, completa o por habitaciones.

Qué puede hacer la comunidad si un vecino abre un piso turístico sin autorización

Cuando un propietario inicia la actividad sin la aprobación expresa del artículo 7.3, o la mantiene pese a una prohibición válidamente adoptada, el primer paso es el requerimiento del presidente, por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario u ocupante, exigiendo la inmediata cesación bajo apercibimiento de acciones judiciales. Conviene hacerlo por un medio fehaciente, porque habrá que acreditarlo después.

Si el propietario persiste, el presidente, previa autorización de la junta debidamente convocada al efecto, puede ejercitar la acción de cesación del artículo 7.2, que se tramita por el juicio ordinario en lo no previsto expresamente. Puede pedirse la cesación inmediata como medida cautelar y, si la demanda prospera, el juez puede acordar la cesación definitiva, la indemnización de daños y perjuicios y la privación del uso de la vivienda por tiempo no superior a tres años. Antes de presentarla, el artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 exige con carácter general haber acudido a un medio adecuado de solución de controversias.

El funcionamiento de esta acción, cómo se prueba la actividad y cómo se combina con las ordenanzas municipales de ruido lo explicamos en detalle en nuestro artículo sobre las actividades molestas y los ruidos en la comunidad de propietarios y la acción de cesación. En el caso de la vivienda turística no aprobada, el incumplimiento consiste en ejercer la actividad sin la aprobación exigida por la ley, con independencia de las molestias.

En paralelo, cabe poner en conocimiento de la Consejería competente en materia de turismo que la vivienda figura inscrita con una manifestación de autorización comunitaria que no se corresponde con la realidad. En nuestro servicio de abogado de comunidades de propietarios en Cádiz revisamos el acta, las fechas y la documentación antes de dar cada paso.

Impugnar el acuerdo sobre pisos turísticos: quién puede hacerlo y en qué plazo

Tanto el propietario que ve prohibida su actividad como el vecino que considera que la aprobación no alcanzó la mayoría pueden plantearse impugnar. El artículo 18.1 permite impugnar, entre otros, los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos y los que supongan un grave perjuicio para un propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Están legitimados, según el artículo 18.2, los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar, el propietario debe estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o consignarlas judicialmente antes. Por eso es tan importante que quien vote en contra lo haga constar expresamente en el acta.

Los plazos son de caducidad: tres meses desde la adopción del acuerdo o un año si es contrario a la ley o a los estatutos, según el artículo 18.3; para los ausentes se computan desde la comunicación del acuerdo. Un acuerdo aprobado sin alcanzar las tres quintas partes, o un recargo superior al 20 %, son ejemplos de contrariedad a la ley. La impugnación, según el artículo 18.4, no suspende por sí sola la ejecución del acuerdo, salvo que el juez lo disponga cautelarmente.

Si es usted quien quiere destinar su piso al alquiler turístico en Cádiz

Desde la óptica del propietario, conviene ordenar los pasos. Primero, revisar los estatutos, el título constitutivo y las actas recientes. Segundo, si la vivienda no estaba protegida por la disposición adicional segunda, pedir al presidente que incluya en el orden del día la aprobación expresa de la actividad para su vivienda. Tercero, comprobar la compatibilidad urbanística del uso turístico en su municipio y, cuando sea exigible, la licencia o declaración responsable municipal.

Solo después tiene sentido presentar la declaración responsable ante la Consejería competente en materia de turismo para la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, en la que deberá manifestar que la vivienda no tiene prohibida la actividad y que ha sido expresamente autorizada por la comunidad. Anunciarla antes expone a la vez a un conflicto vecinal y a un expediente administrativo.

Si la junta deniega la aprobación, conviene analizar el acta: cómo se convocó y cómo se computaron los votos. Y si se plantea alternar el uso turístico con contratos de temporada o de vivienda habitual, cada figura tiene sus reglas. En nuestro servicio de abogado de arrendamientos en Cádiz le ayudamos a elegir y documentar correctamente la modalidad que corresponda a su caso.

Los pisos turísticos en las comunidades de la provincia de Cádiz

La provincia de Cádiz concentra casi todas las situaciones que estos preceptos pretenden ordenar. En el casco histórico de la capital, edificios antiguos con portales estrechos conviven con apartamentos turísticos en plantas intermedias. En la costa, de Chiclana a Conil, Vejer, Barbate o Tarifa, abundan las urbanizaciones con piscina y zonas comunes donde la ocupación estacional multiplica el uso de los servicios, y en El Puerto de Santa María, Sanlúcar o Jerez el turismo ligado a las bodegas se deja sentir también en los bloques de viviendas.

La cuestión jurídica es la misma en todos estos escenarios, pero la estrategia varía: en un edificio pequeño del centro de Cádiz la mayoría puede depender de dos o tres vecinos, y en una urbanización de la costa con muchos propietarios no residentes la dificultad está en reunir asistencia y delegaciones. En ambos casos conviene llegar a la junta con el censo de propietarios y cuotas actualizado y una propuesta de acuerdo bien redactada.

Preguntas Frecuentes sobre cómo prohibir pisos turísticos en la comunidad de propietarios