Mayorías en la Comunidad de Propietarios: Qué se Vota y con Cuántos Votos según la Ley de Propiedad Horizontal — Tamayo Abogados

Usted asiste a la junta de su comunidad, se vota instalar un ascensor, cerrar las terrazas o poner placas solares en la cubierta, y alguien pregunta lo de siempre: ¿esto se aprueba con cuántos votos? La respuesta no es una sola: la Ley de Propiedad Horizontal no establece una mayoría única, sino un abanico de mayorías distintas según lo que se esté decidiendo. Confundirlas está en el origen de buena parte de los conflictos que llegan a un despacho: acuerdos con una mayoría insuficiente, propietarios ausentes que aparecen meses después, obras paralizadas por un cómputo mal hecho. Aquí se explican, una por una, las mayorías en la comunidad de propietarios que exige cada tipo de acuerdo y por qué en las comunidades de costa de la provincia de Cádiz el régimen de los ausentes es la pieza más delicada del sistema.

El doble cómputo: mayorías en la comunidad de propietarios por cabezas y por cuotas

La junta adopta acuerdos y esos acuerdos solo son válidos si se alcanzan con la mayoría que la ley exige para esa materia concreta. El artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, advierte que los acuerdos se sujetarán a una serie de reglas y las desgrana por tipos: no hay una mayoría general aplicable a todo, sino una escala que va desde el tercio de propietarios y cuotas hasta la unanimidad, pasando por la mayoría simple y la cualificada de tres quintas partes.

Sobre esa escala se superpone el doble cómputo. Cuando la ley habla de la mayoría del total de los propietarios «que, a su vez, representen» la mayoría de las cuotas, impone dos recuentos independientes que deben superarse los dos. La cuota consta en el título constitutivo y rige también la contribución a los gastos generales conforme al artículo 9.1.e). Si su comunidad arrastra conflictos de fondo, en nuestro artículo sobre las soluciones jurídicas más habituales para las comunidades de propietarios en Cádiz encontrará un panorama de lo que llega al despacho.

Quién vota, quién delega y quién se queda sin voto

El artículo 15 regula quién puede estar y votar. La asistencia es personal o por representación legal o voluntaria, y para acreditar la voluntaria basta un escrito firmado por el propietario. Si el piso está en usufructo, la asistencia y el voto corresponden al nudo propietario, representado salvo manifestación en contrario por el usufructuario, si bien la delegación debe ser expresa para los acuerdos de la regla primera del artículo 17 o para obras extraordinarias y de mejora.

Distinto es el propietario que debe dinero. El artículo 15.2 dispone que quien al iniciarse la junta no esté al corriente en el pago de todas las deudas vencidas, y no las haya impugnado judicialmente ni consignado judicial o notarialmente, participa en las deliberaciones pero no tiene derecho de voto. Ese propietario no se computa como abstención ni como voto en contra: desaparece del denominador, de modo que la comunidad puede alcanzar mayorías que de otro modo serían inviables; por eso la convocatoria debe incluir la relación de quienes no están al corriente y advertir de esa privación, como impone el artículo 16.2. La reclamación de las cantidades adeudadas es materia distinta, con procedimiento propio, y la tratamos en el artículo sobre los propietarios morosos y las derramas de obras en las comunidades de Cádiz.

La unanimidad: el título constitutivo y los estatutos

La unanimidad es el peldaño más alto y hoy tiene un ámbito mucho más estrecho de lo que se cree. El apartado 6 del artículo 17 la reserva para los acuerdos no regulados expresamente en ese artículo que impliquen aprobar o modificar las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

La clave está en el inciso inicial. Muchas modificaciones que antes exigían unanimidad hoy no la requieren porque el propio artículo 17 les asigna una mayoría específica y lo advierte de forma expresa, tanto para las obras de accesibilidad y el ascensor del apartado 2 como para los servicios comunes del apartado 3 y el alquiler turístico del apartado 12. Le queda a la unanimidad un terreno acotado: alterar las cuotas fijadas en el título, desafectar un elemento común o crear reglas estatutarias sin encaje en ningún apartado específico.

Las tres quintas partes: servicios comunes, obras de fábrica y alquiler turístico

El siguiente escalón es la mayoría cualificada de las tres quintas partes del total de propietarios que representen a su vez las tres quintas partes de las cuotas. El apartado 3 la exige para establecer o suprimir los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título o de los estatutos, y también para el arrendamiento de elementos comunes sin uso específico asignado y para los equipos dirigidos a mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.

El apartado 4 suma las innovaciones y mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, y una lista muy consultada: la división material de pisos o locales, su agregación, su segregación, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica, incluido el cerramiento de las terrazas, que no es por tanto decisión privativa de su titular. Ese cruce con las licencias lo abordamos desde nuestra página de abogado de derecho inmobiliario en Cádiz.

La misma mayoría rige, desde la incorporación del apartado 12, el acuerdo por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba la actividad de cesión temporal de vivienda con fines turísticos a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; y también el que establezca cuotas especiales de gastos o incremente la participación en los gastos comunes de esa vivienda, siempre que el incremento no supere el 20 %. La ley precisa que estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, por lo que conviene dejar constancia en acta de su fecha.

La mayoría simple y lo que cambia en segunda convocatoria

Todo lo que no encaja en los supuestos anteriores se decide por mayoría simple: la aprobación de presupuestos y cuentas, el nombramiento y cese de los órganos de gobierno, la contratación del administrador o de una empresa de mantenimiento, las derramas de obras ya obligatorias, los seguros o los horarios de uso de las zonas comunes.

La segunda frase salva la mayoría de las juntas: en primera convocatoria la mayoría se mide sobre el total de propietarios y de cuotas del edificio, algo casi imposible con muchos titulares no residentes, mientras que en segunda se mide sobre los asistentes. Esa rebaja opera solo sobre la mayoría simple del apartado 7, porque la unanimidad y las tres quintas partes se siguen midiendo sobre el total, con la corrección que después introduce el régimen de los ausentes.

El tercio de propietarios y de cuotas: telecomunicaciones y energías renovables

El apartado 1 del artículo 17 contiene la mayoría más baja de la ley: basta un tercio de los integrantes de la comunidad que representen a su vez un tercio de las cuotas, y el acuerdo puede promoverse a petición de cualquier propietario. Abarca la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación o la adaptación de las existentes, la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, incluidas la aerotermia y la geotermia, y las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

La contrapartida está en el coste: la comunidad no puede repercutir el de la instalación o adaptación, ni los de su conservación y mantenimiento posterior, sobre los propietarios que no hubieran votado expresamente a favor. Si más adelante quieren acceder al servicio y necesitan aprovechar la nueva infraestructura, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el interés legal. La nueva infraestructura tiene, además, la consideración de elemento común.

Accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas

La accesibilidad tiene un tratamiento propio y deliberadamente favorable. El apartado 2 establece que las obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes dirigidos a suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requieren el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas.

Ese inciso es decisivo, porque instalar un ascensor donde no lo había suele exigir ocupar espacio común y retocar el título, y nada de eso convierte el acuerdo en unánime. El mismo apartado añade una regla que sorprende a muchas juntas: adoptados válidamente acuerdos de accesibilidad, la comunidad queda obligada al pago de los gastos aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Eficiencia energética y el límite de las doce mensualidades

El tercer párrafo del apartado 2 exige mayoría simple de propietarios y de cuotas para las obras que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables mediante el certificado de eficiencia energética del edificio, para la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, incluida en su caso la modificación de la envolvente, y para la solicitud de ayudas, subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación a entidades públicas o privadas destinada a esas obras.

Esa mayoría reducida opera con una condición cuantitativa: que el importe repercutido anualmente, descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El cálculo se hace sobre el coste neto anual, no sobre el presupuesto bruto. El disidente no tiene aquí el derecho del apartado 4 y el coste se considera gasto general conforme al artículo 9.1.e).

El punto de recarga del vehículo eléctrico no se somete a votación

Es el supuesto que más consultas genera y el más sencillo, porque no hay mayoría que alcanzar. El apartado 5 establece que la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que se ubique en una plaza individual de garaje, solo requiere la comunicación previa a la comunidad; no es una autorización que la junta pueda conceder o denegar.

La contrapartida también la fija la ley: el coste de la instalación y el consumo de electricidad los asumen íntegramente los interesados directos. Y los límites del precepto importan, porque habla de uso privado y de plaza individual: una preinstalación general del aparcamiento o una infraestructura común de recarga para todas las plazas ya no encaja ahí, sino en un acuerdo comunitario situado en la mayoría que corresponda.

Las obras que no se votan porque son obligatorias

Hay actuaciones que la junta no decide si se hacen, sino solo cómo se pagan. El artículo 10 las declara obligatorias y señala que no requieren acuerdo previo de la junta, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, vengan impuestas por las Administraciones Públicas o se soliciten a instancia de los propietarios. Ahí están los trabajos necesarios para el deber de conservación del inmueble y de sus instalaciones comunes, incluidos los precisos para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.

La letra b) añade las obras requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años, siempre que el importe repercutido anualmente, descontadas las ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes; y siguen siendo obligatorias cuando esas ayudas alcancen el 75 % de su importe. El artículo 10.2.a) limita entonces el acuerdo a la distribución de la derrama. Este cruce con el urbanismo lo desarrollamos en nuestra guía completa de derecho inmobiliario en Cádiz.

Cuadro de mayorías en la comunidad de propietarios según el tipo de acuerdo

El cuadro siguiente resume la escala descrita, con la advertencia de que cada caso exige verificar el título constitutivo y la redacción exacta del punto del orden del día: un mismo proyecto puede requerir mayorías distintas según cómo se plantee y según si el aprovechamiento resultante es común o privativo.

La convocatoria, el orden del día y la segunda convocatoria

Ninguna mayoría vale si la junta está mal convocada. El artículo 16 exige que se reúna al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas, y cuando lo pidan el presidente, la cuarta parte de los propietarios o quienes representen al menos el 25 por 100 de las cuotas. La convocatoria la hace el presidente indicando los asuntos a tratar y el lugar, día y hora de celebración en primera o, en su caso, en segunda convocatoria.

Si en primera convocatoria no concurren la mayoría de los propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas, se procede a una segunda, esta vez sin sujeción a quórum. Se celebrará en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo tener lugar el mismo día si hubiese transcurrido media hora; en su defecto, será nuevamente convocada dentro de los ocho días naturales siguientes, con citaciones cursadas con una antelación mínima de tres días.

Los propietarios ausentes y el silencio de los treinta días

Aquí está la pieza que decide la suerte de casi todas las juntas de la provincia de Cádiz. En Chiclana, Conil, Rota, El Puerto de Santa María, Barbate o Tarifa abundan las comunidades donde buena parte de los propietarios no reside en el inmueble y solo aparece en verano, y con esos censos alcanzar tres quintas partes del total de propietarios y de cuotas en el acto de la junta resulta casi imposible.

El silencio del ausente suma, con dos excepciones: los supuestos en los que no puede repercutirse el coste de los servicios a quien no votó a favor y los casos en que la modificación se haga para aprovechamiento privativo. Todo descansa sobre dos requisitos que se cumplen mal: que el propietario haya sido debidamente citado y que se le informe del acuerdo conforme al artículo 9, que le obliga a comunicar al secretario un domicilio en España a efectos de citaciones.

En defecto de esa comunicación se tiene por domicilio el propio piso o local, y si allí resultase imposible practicar la citación se entenderá realizada colocándola en el tablón de anuncios de la comunidad, con diligencia firmada por el secretario con el visto bueno del presidente, produciendo plenos efectos a los tres días naturales. En una comunidad de segunda residencia el eslabón débil es evidente: las notificaciones se depositan en el apartamento que solo se ocupa en agosto y nadie las lee.

Qué ocurre cuando no se alcanza ninguna mayoría

Cuando la junta no reúne la mayoría exigida ni siquiera con el cómputo de los ausentes, el acuerdo sencillamente no existe: la propuesta decae y puede volver a plantearse en una junta posterior. Muchas comunidades la reformulan o buscan ayudas y financiación que abaraten el importe repercutido anualmente, consiguiendo así que el acuerdo pase a exigir una mayoría inferior.

La ley prevé además una salida excepcional. El apartado 7 dispone que cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, resolverá en equidad dentro de los veinte días contados desde la petición. Cosa distinta es que el acuerdo se haya adoptado y un propietario lo considere lesivo: eso no es un problema de mayorías, sino de impugnación judicial de acuerdos, materia que abordamos en un artículo específico.

El acuerdo válidamente adoptado obliga a todos, también a quien votó en contra

El apartado 9 cierra el sistema con una regla breve y de consecuencias enormes: los acuerdos válidamente adoptados con arreglo al artículo 17 obligan a todos los propietarios, también a los ausentes cuyo silencio se computó y a quienes votaron en contra. La única salvedad es la del apartado 4, que libera al disidente cuando se trata de innovaciones no exigibles cuya cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Esa fuerza vinculante explica por qué el acta importa tanto. Conforme al artículo 19 debe cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes, y desde su cierre los acuerdos son ejecutivos salvo que la ley prevea otra cosa. El apartado 11 pone las derramas para el pago de mejoras a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas a su pago.

En una provincia donde conviven bloques históricos del centro de Cádiz, urbanizaciones de segunda residencia en Chiclana o Rota y comunidades grandes en Jerez, San Fernando o Algeciras, el cómputo correcto de las mayorías separa un edificio que avanza de otro atascado. Si tiene por delante una obra de calado o un cambio de estatutos, planificar la convocatoria antes de la junta ahorra mucho más que corregir después. Como abogados de comunidades de propietarios en Cádiz, acompañamos a juntas y administradores en ese trabajo previo.

Preguntas Frecuentes sobre las mayorías en la comunidad de propietarios