Daños por Agua en la Comunidad de Propietarios: Quién Responde y Cómo Reclamar al Seguro

Una mancha que crece en el techo del dormitorio, un rodapié que se abomba, un gotero que solo aparece cuando entra un temporal de levante, un garaje que amanece encharcado. Los daños por agua en la comunidad de propietarios son, con diferencia, el siniestro más frecuente de los edificios de la provincia de Cádiz y también el que más discusiones genera entre vecinos, administradores y compañías de seguros. Y casi siempre por la misma razón: nadie ha acreditado de dónde sale el agua. De esa pregunta previa depende todo lo demás, porque el reparto de responsabilidades cambia por completo según la avería esté en un elemento común o en uno privativo. En estas páginas se explica cómo se distingue una cosa de otra en los casos que de verdad son difíciles, quién debe reparar, quién debe indemnizar, qué seguros concurren y cómo se reclama sin perder plazos ni derechos.

La pregunta previa que lo decide todo: ¿de dónde sale el agua?

Antes de discutir quién paga conviene aceptar una idea incómoda: en materia de agua, el derecho no reparte culpas por el lugar donde aparece la mancha, sino por el lugar donde está la avería. Es un error muy extendido pensar que responde el vecino de arriba porque el daño se ve desde abajo. El agua se desplaza por el interior de los forjados, corre por encima de las láminas impermeabilizantes, sigue las canalizaciones y aflora a varios metros del punto de rotura. Una filtración visible en un tercero puede tener su origen en la cubierta, en una bajante general, en el cuarto de contadores o en la instalación privativa de un quinto.

Por eso la primera tarea, siempre, es determinar la procedencia. Y no se trata de una tarea jurídica sino técnica: hay que localizar la fuga, describir el elemento averiado y documentar el recorrido del agua. Después, sobre ese hecho probado, el derecho hace su trabajo con relativa sencillez. Sin ese hecho probado, en cambio, la reclamación se convierte en una discusión de opiniones en la que cada compañía sostendrá que el origen está en el ámbito del otro y el perjudicado se quedará esperando entre dos peritos que no se ponen de acuerdo.

Conviene interiorizar también que la naturaleza común o privativa de un elemento no se decide por dónde esté físicamente. Un tramo de tubería puede discurrir por dentro de su vivienda y ser común, y un contador puede estar en un cuarto comunitario y ser privativo. El criterio legal es funcional, no topográfico, y ese matiz es el origen de la mitad de los conflictos que llegan a un despacho en esta materia.

Elementos comunes y elementos privativos: lo que dice la ley y lo que suele decir el título

El punto de partida es el artículo 396 del Código Civil, que enumera los elementos comunes del edificio. La lista es larga y muy pensada para esta materia: el suelo, el vuelo, las cimentaciones y las cubiertas; los elementos estructurales, entre ellos pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas con sus revestimientos exteriores; los patios, pozos y los recintos destinados a contadores; y, señaladamente, las instalaciones, conducciones y canalizaciones de desagüe y de suministro de agua.

La expresión decisiva es la última: hasta la entrada al espacio privativo. Ese inciso traza la frontera. Lo que discurre por el edificio dando servicio al conjunto es común hasta que penetra en la vivienda o el local; a partir de ahí, la instalación es privativa. El artículo 3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, lo formula desde el otro lado al atribuir a cada piso el derecho singular y exclusivo sobre un espacio delimitado, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario. La palabra que manda es exclusivamente: si la instalación sirve a más de un piso, es común aunque esté dentro del suyo.

A esa regla general se superpone el título constitutivo y los estatutos, que pueden matizarla. No es infrecuente que un estatuto atribuya el mantenimiento de determinados elementos a los propietarios que los usan, o que configure como privativo el uso de una azotea o de un patio. Antes de dar por resuelta la naturaleza de un elemento hay que leer el título, porque una cláusula estatutaria puede alterar el reparto del coste de conservación aunque no altere la condición jurídica de elemento común. Quien se enfrenta por primera vez a un conflicto de este tipo encontrará un panorama general de lo que llega al despacho en nuestro artículo sobre las soluciones jurídicas más habituales en las comunidades de propietarios de Cádiz.

Los casos difíciles: bajantes, montantes, cubiertas, terrazas y tuberías empotradas

La teoría es clara. La práctica se complica en un puñado de supuestos que se repiten una y otra vez y que conviene analizar por separado, porque en ellos se concentra casi toda la litigiosidad por agua en los edificios.

Bajantes y montantes generales

La bajante es la conducción vertical que recoge las aguas fecales o pluviales de todo el edificio; el montante es la que sube el suministro. Ambas son elementos comunes por definición, sirvan a cuantos pisos sirvan, y lo siguen siendo aunque su trazado atraviese el interior de una vivienda o quede oculto tras el alicatado de un cuarto de baño. Cuando la rotura está en la bajante, la reparación corresponde a la comunidad, que además debe soportar el coste de picar y reponer los revestimientos que haya sido necesario levantar para acceder a ella. Distinto es el ramal horizontal que conecta el inodoro o el lavabo con esa bajante y que solo sirve a esa vivienda: ese es privativo.

Cubiertas, azoteas y terrazas de uso privativo

La cubierta es elemento común sin excepción, porque protege a todo el inmueble. La dificultad aparece cuando esa cubierta ha sido configurada como terraza de uso privativo de un ático. El uso exclusivo se atribuye a un propietario, pero la función de cubrir el edificio no desaparece, y por eso la impermeabilización, el forjado y los elementos estructurales siguen siendo comunes. Lo que suele corresponder al usuario privativo es la conservación ordinaria: mantener limpios los sumideros, no acumular macetas ni cargas que obstruyan el desagüe, no ejecutar obras que perforen la lámina. Si la filtración se debe a una lámina agotada por el paso del tiempo, responde la comunidad; si se debe a que el titular ha taladrado el suelo para anclar un toldo o ha dejado el sumidero cegado durante meses, responde él.

Fachadas y carpinterías exteriores

La fachada, con sus revestimientos exteriores, es común, y también lo es la imagen o configuración de terrazas, balcones y ventanas. Las filtraciones por juntas abiertas, fisuras en el mortero, vierteaguas mal rematados o pretiles deteriorados son, por tanto, problema de la comunidad. La carpintería en sí, en cambio, es privativa: si el agua entra porque el marco de la ventana está podrido o porque falta el sellado del propio cerco, el gasto es de quien la disfruta. En edificios costeros esa frontera se difumina con frecuencia, porque el salitre ataca a la vez el revestimiento y el herraje, y hace falta un informe técnico que separe una causa de la otra.

Tuberías empotradas en el forjado

Es el supuesto más discutido. Un tubo empotrado en el forjado que separa dos viviendas plantea una doble duda: el forjado es común y la tubería puede no serlo. El criterio que ordena la cuestión es el funcional del artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal: si esa conducción sirve exclusivamente a un piso, es privativa aunque esté embebida en un elemento común; si da servicio a varios, es común. Y hay una consecuencia añadida que suele olvidarse: cuando hay que romper el forjado, que es común, para llegar a un tubo privativo, la obra de demolición y reposición del elemento estructural no es necesariamente del mismo titular que la sustitución de la tubería, y ese desglose conviene pedirlo por escrito al perito.

Reparar e indemnizar no son la misma obligación, ni recaen siempre en el mismo

Este es probablemente el punto que peor se entiende y el que más tiempo hace perder. Que un elemento sea común significa que la comunidad debe repararlo; no significa automáticamente que la comunidad deba indemnizar los daños que su rotura ha causado en las viviendas. Son dos obligaciones distintas, con fundamentos distintos y con regímenes de prueba distintos.

Quién debe reparar

La obligación de reparar es objetiva y no depende de la culpa de nadie. Si la avería está en un elemento común, la comunidad tiene que arreglarla porque le corresponde el mantenimiento del inmueble, y lo tiene que hacer aunque el deterioro sea fruto del simple paso del tiempo. El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal es tajante al declarar obligatorias y no sujetas a acuerdo previo de la junta las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluidas las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad. La junta no decide si se hace la obra: decide cómo se reparte la derrama, como precisa el apartado 2 del mismo artículo.

Del lado privativo la lógica es simétrica. El artículo 9.1.b) impone a cada propietario mantener en buen estado de conservación su piso y sus instalaciones privativas. Y el artículo 7.1 le prohíbe alterar por su cuenta el resto del inmueble, obligándole a comunicar sin dilación al administrador la necesidad de reparaciones urgentes que advierta en zonas comunes. Ese deber de aviso importa mucho en materia de agua: quien ve rezumar humedad en un rincón del garaje y calla durante meses agrava el daño y puede acabar respondiendo de esa agravación.

Quién debe indemnizar

La obligación de indemnizar exige algo más: un título de imputación. Frente a otro propietario, ese título suele encontrarse en el propio artículo 9.1.b), que cierra el deber de conservación con la obligación de resarcir los daños que se ocasionen por descuido propio o de las personas por quienes se deba responder, y en el artículo 9.1.g), que impone observar la diligencia debida en el uso del inmueble y responder de los daños causados. Frente a la comunidad, el título es la responsabilidad extracontractual del artículo 1902 del Código Civil, y en supuestos de deterioro por falta de reparaciones, el artículo 1907, que hace responsable al propietario de un edificio de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él cuando sobrevenga por falta de las reparaciones necesarias.

De ahí se sigue una consecuencia práctica que sorprende a mucha gente. Una fuga súbita e imprevisible en una tubería privativa recién revisada obliga a su titular a repararla, pero puede no obligarle a indemnizar los daños del piso de abajo si no hubo descuido alguno. Y a la inversa: la comunidad que lleva tres años recibiendo escritos sobre una cubierta que filtra y no hace nada difícilmente podrá sostener que actuó con diligencia. Por eso los burofaxes y las actas de junta pesan tanto en estos pleitos: convierten un deterioro anónimo en una omisión documentada.

El deber de conservación del propietario y el de la comunidad

El deber de conservación no nace solo de la Ley de Propiedad Horizontal. El artículo 15 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, incluye entre los deberes del derecho de propiedad el de conservar los inmuebles en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato, y habilita a la Administración para imponer en cualquier momento la realización de obras dirigidas a cumplirlo. Ese mismo precepto fija el límite económico del deber en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta equivalente al original.

La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, añade otra capa. Su artículo 16 establece como obligación de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que cuente. Y su artículo 3 sitúa entre los requisitos básicos de habitabilidad la higiene, salud y protección del medio ambiente, de forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio. La estanqueidad no es, por tanto, una aspiración: es una exigencia legal del edificio.

Dentro de la comunidad, la ejecución de ese deber se canaliza a través de sus órganos. El artículo 20.c) encarga al administrador atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes y dando cuenta inmediata al presidente. El artículo 14.c) reserva a la junta aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de esas medidas urgentes. Y el artículo 13.3 atribuye al presidente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, de modo que las reclamaciones se le dirigen a él.

Conviene distinguir esta materia de otras vecinales con las que a veces se confunde. Una filtración reiterada no convierte al vecino en autor de una actividad prohibida: el régimen del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal y la acción de cesación tienen presupuestos propios que analizamos en el artículo sobre las actividades molestas y los ruidos en la comunidad de propietarios. Aquí estamos ante un problema de conservación y de daños, no de conducta prohibida, y mezclar ambas vías suele debilitar la reclamación.

Cuándo responde el vecino y cuándo responde la comunidad por los daños por agua

Depurada la naturaleza del elemento y separada la reparación de la indemnización, el reparto suele resolverse en cuatro escenarios. El primero: avería en instalación privativa con descuido acreditado del titular. Responde el propietario causante, tanto de la reparación como de los daños, y su seguro de hogar hará frente a la garantía de responsabilidad civil si la tiene contratada.

El segundo: avería en elemento común. La comunidad debe reparar en todo caso. Y responderá también de los daños cuando pueda imputársele una omisión del deber de conservación, que es lo habitual cuando el deterioro es progresivo, era conocido o había sido advertido. Los propietarios afectados están obligados a consentir en su vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble conforme al artículo 9.1.c), pero ese mismo precepto les reconoce el derecho a que la comunidad les resarza de los daños y perjuicios ocasionados por esos trabajos, lo que incluye el picado, la reposición de alicatados y, en su caso, los gastos de realojo temporal si la vivienda queda inhabitable.

El tercero: daño causado por un tercero ajeno al edificio, como una rotura en la red municipal de abastecimiento o unas obras en un solar colindante. Ahí ni la comunidad ni el vecino son responsables, y la reclamación se dirige contra quien corresponda, con reglas propias según se trate de una empresa privada o de una Administración.

Y el cuarto: caso fortuito o fuerza mayor sin negligencia de nadie. Existe, aunque las compañías lo invoquen con más frecuencia de la que se sostiene. Un temporal de intensidad verdaderamente extraordinaria puede serlo; una lluvia fuerte de otoño en la bahía de Cádiz, sobre una cubierta que llevaba treinta años sin mantenimiento, no lo es. La diferencia entre un fenómeno atmosférico excepcional y un edificio mal conservado es, casi siempre, el verdadero objeto del litigio.

Los tres seguros que suelen concurrir en los daños por agua en la comunidad de propietarios

En un siniestro de agua típico hay tres pólizas en juego y conviene tenerlas identificadas desde el primer día. La primera es la de la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal la contempla expresamente: el artículo 9.1.f), tras regular el fondo de reserva y fijar su dotación en una cantidad que no puede ser inferior al 10 por ciento del último presupuesto ordinario, permite que con cargo a ese fondo la comunidad suscriba un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o concluya un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

La segunda es la del propietario causante, cuando la avería está en un elemento privativo. Su interés en el siniestro es doble: cubrir el daño en su propia vivienda y, sobre todo, activar la garantía de responsabilidad civil. El artículo 73 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, define ese seguro como aquel por el que el asegurador se obliga, dentro de los límites establecidos en la ley y en el contrato, a cubrir el riesgo del nacimiento a cargo del asegurado de la obligación de indemnizar a un tercero los daños causados por un hecho previsto en el contrato del que sea civilmente responsable.

La tercera es la del perjudicado. Casi todas las pólizas multirriesgo de hogar incluyen una garantía específica de daños por agua que opera con independencia de quién sea el culpable. Esa cobertura no es un favor: es un derecho contractual que se ha pagado con la prima, y su función es precisamente evitar que el asegurado tenga que esperar al desenlace de una discusión ajena para arreglar su casa. Si su póliza está en revisión o tiene dudas sobre qué garantías tiene realmente contratadas, puede plantearlo desde nuestra página de abogado de seguros de hogar en Cádiz.

Cuando dos o más de esas pólizas cubren el mismo interés y el mismo riesgo, entra en juego el artículo 32 de la Ley de Contrato de Seguro, que ordena comunicar a cada asegurador la existencia de los demás y establece que los aseguradores contribuirán al abono de la indemnización en proporción a la propia suma asegurada, sin que pueda superarse la cuantía del daño. El asegurador que pague de más podrá repetir contra los otros. El asegurado, dentro de ese límite, puede pedir a cada asegurador la indemnización debida según el respectivo contrato.

Por qué le conviene abrir parte en su propia póliza aunque el causante sea otro

Es el consejo más útil que puede darse a quien sufre una filtración y también el que más resistencia encuentra, porque el perjudicado siente, con razón, que el problema no lo ha creado él. Pero la posición jurídica de quien reclama a su propia compañía es mucho más fuerte que la de quien reclama a la del vecino.

La ventaja de reclamar como asegurado y no como tercero

La razón es el vínculo contractual. Frente a su aseguradora usted es asegurado, y eso le da un catálogo de derechos que no tiene frente a un tercero: plazos tasados de respuesta, el pago del importe mínimo dentro de los cuarenta días desde la declaración del siniestro que impone el artículo 18 de la Ley de Contrato de Seguro, el procedimiento de peritación del artículo 38 y el régimen de mora del artículo 20, que penaliza el retraso injustificado de la compañía y del que nos ocupamos en detalle en el artículo sobre cómo reclamar a la aseguradora el interés del artículo 20 de la Ley de Contrato de Seguro. Frente a la compañía del vecino usted es un tercero perjudicado, y aunque el artículo 76 le reconoce acción directa contra el asegurador, esa vía es más lenta y suele acabar en juzgado.

El mecanismo que hace viable esta recomendación es la subrogación. El artículo 43 dispone que el asegurador, una vez pagada la indemnización, podrá ejercitar los derechos y las acciones que por razón del siniestro correspondieran al asegurado frente a las personas responsables, hasta el límite de la indemnización. Traducido: su compañía le paga, arregla su casa y después se entiende ella con quien causó el daño, con medios y con información que usted no tiene. El mismo precepto añade que en caso de concurrencia de asegurador y asegurado frente al tercero responsable, el recobro obtenido se repartirá entre ambos en proporción a su respectivo interés, de modo que si usted ha soportado una franquicia o un daño no cubierto conserva su parte.

El convenio entre aseguradoras: qué resuelve y qué no le vincula a usted

Cuando el perjudicado abre parte en su propia póliza y el causante en la suya, la liquidación entre compañías no suele seguir el camino natural de la reclamación entre particulares. El sector opera con acuerdos privados de liquidación que permiten que la aseguradora del perjudicado pague directamente y después se resarza de la del causante mediante compensaciones periódicas, sin discutir caso por caso quién tuvo la culpa ni acudir a los tribunales por importes modestos.

Ese sistema es útil y explica por qué muchos siniestros de agua se resuelven en semanas sin que nadie hable de responsabilidad. Pero conviene entender sus límites. Son acuerdos entre compañías, no normas jurídicas; nacen de un contrato del que usted no es parte y, en consecuencia, no le vinculan ni pueden usarse para recortar sus derechos. Lo que su aseguradora haya pactado con otra sobre el reparto interno del coste no puede oponérsele para pagarle menos de lo que la póliza cubre ni para negarle una garantía contratada.

Tampoco alcanzan a todo. Estos acuerdos suelen quedarse cortos cuando el daño supera determinados umbrales, cuando hay discusión sobre la causa, cuando aparecen defectos constructivos o cuando entra en juego la responsabilidad de la comunidad. Justo en esos casos, que son los que acaban en un despacho, el convenio deja de funcionar y la reclamación vuelve a las reglas generales de la Ley de Contrato de Seguro y del Código Civil.

Hay un detalle procesal que interesa retener: si su compañía le indemniza y se subroga, la acción contra el responsable pasa a ella en la medida de lo pagado. Por eso, si usted piensa reclamar además conceptos no cubiertos por su póliza, debe hacerlo constar desde el principio y conservar la documentación completa del siniestro, incluidos los informes periciales de su propia aseguradora, que difícilmente le entregarán después.

El deber de comunicar el siniestro y la relación de daños

La Ley de Contrato de Seguro impone al asegurado obligaciones concretas cuando ocurre el siniestro, y su incumplimiento tiene consecuencias. La primera es la declaración. El artículo 16 obliga al tomador, al asegurado o al beneficiario a comunicar al asegurador el acaecimiento del siniestro dentro del plazo máximo de siete días de haberlo conocido, salvo que la póliza fije un plazo más amplio.

Lo relevante es el efecto del retraso, porque se exagera mucho. El propio artículo 16 aclara que, en caso de incumplimiento, el asegurador podrá reclamar los daños y perjuicios causados por la falta de declaración; no dice que pierda usted la indemnización. Y añade que ese efecto ni siquiera se produce si se prueba que el asegurador tuvo conocimiento del siniestro por otro medio. El mismo precepto impone además dar al asegurador toda clase de informaciones sobre las circunstancias y consecuencias del siniestro, y precisa que la violación de este deber solo acarrea la pérdida del derecho a la indemnización cuando hubiese concurrido dolo o culpa grave.

Ese segundo plazo procede del artículo 38, que además reparte la carga de la prueba de un modo que conviene conocer: incumbe al asegurado la prueba de la preexistencia de los objetos, si bien el contenido de la póliza constituye una presunción a su favor cuando razonablemente no puedan aportarse pruebas más eficaces. En un daño por agua eso significa que las facturas del parqué, del mobiliario o de los electrodomésticos afectados valen mucho, y que, a falta de ellas, la descripción del contenido asegurado en la póliza juega a su favor.

Existe un único supuesto en que la compañía queda liberada por completo, y es de contornos muy estrictos: el artículo 19 establece que el asegurador está obligado al pago de la prestación salvo en el supuesto de que el siniestro haya sido causado por mala fe del asegurado. Ni el descuido, ni el mantenimiento deficiente, ni la torpeza equivalen a mala fe.

El deber de salvamento y los gastos de urgencia

Sufrir un siniestro no autoriza a cruzarse de brazos. El artículo 17 impone al asegurado y al tomador emplear los medios a su alcance para aminorar las consecuencias del siniestro, y sanciona su incumplimiento con la reducción de la prestación en la proporción oportuna, atendiendo a la importancia de los daños derivados y al grado de culpa. Si el incumplimiento se produce con la manifiesta intención de perjudicar o engañar al asegurador, este queda liberado de toda prestación.

La otra cara de ese deber es económica y suele desconocerse. El mismo artículo 17 dispone que los gastos originados por el cumplimiento de esa obligación, siempre que no sean inoportunos o desproporcionados a los bienes salvados, serán de cuenta del asegurador hasta el límite fijado en el contrato, incluso si tales gastos no han tenido resultados efectivos o positivos. Y añade que, en defecto de pacto, se indemnizarán los gastos efectivamente originados, sin que la indemnización pueda exceder de la suma asegurada.

En un daño por agua eso se traduce en actuaciones muy concretas: cerrar la llave de paso, contratar de urgencia a un fontanero que localice y corte la fuga, retirar muebles y alfombras de la zona afectada, instalar deshumidificadores, achicar el agua acumulada en un garaje. Todo eso lo paga la aseguradora aunque el daño no haya podido evitarse. Guarde las facturas y, si puede, avise por escrito a la compañía antes de contratar los trabajos urgentes, indicando que actúa en cumplimiento del deber de salvamento.

Un matiz que reduce sorpresas: si el asegurador solo debe indemnizar una parte del daño causado por el siniestro, reembolsará la parte proporcional de los gastos de salvamento, salvo que el asegurado hubiera actuado siguiendo instrucciones de la propia compañía. Cuando el perito le indique a usted qué hacer, deje constancia escrita de esa indicación.

La peritación y qué hacer si no acepta la valoración de la compañía

La discusión sobre el importe es tan frecuente como la discusión sobre la causa. La ley prevé un procedimiento específico para resolverla y merece la pena conocerlo, porque muchos asegurados aceptan ofertas manifiestamente bajas creyendo que la alternativa es exclusivamente el juzgado.

El punto de partida es el artículo 18: el asegurador está obligado a satisfacer la indemnización al término de las investigaciones y peritaciones necesarias para establecer la existencia del siniestro y el importe de los daños, y, en cualquier supuesto, debe efectuar dentro de los cuarenta días desde la recepción de la declaración el pago del importe mínimo de lo que pueda deber según las circunstancias por él conocidas. El mismo precepto permite a la compañía, cuando la naturaleza del seguro lo consienta y el asegurado lo acepte, sustituir el pago de la indemnización por la reparación o la reposición del objeto siniestrado, que es la fórmula habitual en los siniestros de agua a través de gremios concertados.

Si no hay acuerdo dentro de ese plazo, el artículo 38 abre la peritación contradictoria: cada parte designa un perito, y quien no lo haya hecho está obligado a designarlo en los ocho días siguientes a ser requerida por la que sí lo hizo, con la advertencia de que si no lo nombra se entenderá que acepta el dictamen del perito de la otra parte y quedará vinculado por él. Si los peritos llegan a un acuerdo, lo reflejan en acta conjunta que recoge las causas del siniestro, la valoración de los daños y la propuesta de importe líquido. Si no lo alcanzan, ambas partes designan un tercer perito de conformidad y, de no existir esa conformidad, cabe promover expediente en la forma prevista en la Ley de la Jurisdicción Voluntaria o en la legislación notarial, con un plazo de treinta días para emitir el dictamen desde la aceptación del cargo.

El dictamen es vinculante salvo impugnación judicial, y aquí hay una asimetría deliberada en favor del asegurado: la compañía dispone de treinta días para impugnarlo y el asegurado de ciento ochenta, contados en ambos casos desde la notificación. Transcurridos esos plazos sin acción, el dictamen deviene inatacable, y si no fue impugnado el asegurador debe abonar el importe señalado por los peritos en cinco días. Nombrar perito propio tiene coste, pero en siniestros de cierta entidad suele ser la decisión que más diferencia marca en el resultado final.

Las exclusiones de la póliza: cláusulas limitativas y cláusulas delimitadoras

Recibida la denegación, la reacción normal es leer la póliza y encontrar una exclusión que parece cerrar el asunto. No siempre lo cierra. La Ley de Contrato de Seguro somete determinadas cláusulas a un requisito formal reforzado, y su incumplimiento las hace inoponibles al asegurado por muy claras que sean sobre el papel.

La distinción esencial es entre cláusulas que delimitan el riesgo y cláusulas que limitan los derechos del asegurado. Las primeras describen qué se cubre y forman parte del objeto del contrato; para ser eficaces basta con que se hayan redactado de forma clara y precisa y se hayan entregado. Las segundas recortan el derecho que el asegurado esperaba razonablemente conforme a la delimitación previa, y solo son válidas si se destacan de modo especial y se aceptan específicamente por escrito. Una firma en la última página de la póliza no cumple ese requisito; hace falta que la cláusula esté resaltada y que exista una aceptación específica que la abarque.

El artículo 8.3 refuerza esa exigencia al obligar a que la póliza describa de forma clara y comprensible las garantías y coberturas otorgadas y, respecto de cada una de ellas, las exclusiones y limitaciones que les afecten destacadas tipográficamente. Y todo ello se lee sobre la base del artículo 2, que atribuye carácter imperativo a los preceptos de la ley salvo que en ellos se disponga otra cosa, y declara válidas únicamente las cláusulas contractuales más beneficiosas para el asegurado.

En los daños por agua las exclusiones que más se invocan son unas pocas y se repiten en casi todas las compañías. Merece la pena repasarlas con la vista puesta en si están o no correctamente incorporadas.

Dos reglas más conviene tener presentes al leer la liquidación. El artículo 26 prohíbe que el seguro sea objeto de enriquecimiento injusto para el asegurado y ordena atender, para determinar el daño, al valor del interés asegurado en el momento inmediatamente anterior a la realización del siniestro, lo que abre la discusión sobre la depreciación de lo dañado. Y el artículo 30 permite a la compañía aplicar la regla proporcional si la suma asegurada era inferior al valor del interés, aunque también autoriza a las partes a excluir esa regla de común acuerdo, en la póliza o después.

Humedades continuadas y el problema de la causa gradual

Hay un tipo de daño por agua que se resiste a las categorías anteriores: la humedad que no procede de una rotura súbita sino de un proceso lento. Una capilaridad que sube por un muro de planta baja, una condensación que ennegrece las esquinas de un dormitorio orientado a norte, una junta de fachada que deja pasar unas gotas cada temporal, una lámina de cubierta que ha ido perdiendo elasticidad durante veinte años. El daño existe, es grave y a veces afecta a la habitabilidad, pero no hay un momento identificable en que ocurriera.

Ese carácter gradual plantea tres problemas encadenados. El primero, de cobertura: casi todas las pólizas excluyen los daños por humedad continuada, precisamente porque el seguro cubre riesgos aleatorios y no el deterioro previsible de un edificio. El segundo, de plazo: si no hay una fecha del siniestro, el cómputo de la prescripción se vuelve discutible. El tercero, de causa: distinguir la condensación por falta de ventilación, que es problema del usuario, de la filtración por fachada, que es de la comunidad, y de la capilaridad por ausencia de barrera antihumedad, que suele ser un defecto originario del edificio.

La respuesta práctica pasa por dos cosas. La primera es un informe técnico que no se limite a constatar la humedad, sino que identifique su mecanismo, mida el contenido de agua en los paramentos y descarte las causas alternativas; sin eso, cualquier reclamación se hunde. La segunda es documentar la continuidad del daño y de las reclamaciones: escritos al administrador, actas de junta donde se planteó el punto, burofaxes. Cuando el daño es continuado, lo que se reclama no es un hecho aislado sino una situación permanente que se renueva, y la reclamación reiterada mantiene viva la posición del perjudicado.

Hay un matiz sobre la cobertura que no debe darse por perdido. Una cosa es que la póliza excluya la humedad continuada y otra que excluya el daño causado por una rotura que se venía produciendo desde hacía tiempo sin que nadie lo supiera. Una fuga oculta en una tubería enterrada que lleva meses filtrando no es un deterioro previsible: es un siniestro que ha permanecido oculto, y esa diferencia, bien argumentada con el informe pericial en la mano, cambia la calificación del caso.

Cuando el agua no viene de una avería sino de un defecto de construcción

En edificios relativamente recientes conviene hacerse una pregunta más antes de aceptar que el problema es de mantenimiento: ¿estaba mal hecho desde el principio? Cubiertas con pendientes insuficientes, láminas mal solapadas, sumideros mal situados, encuentros de fachada y forjado sin resolver, terrazas sin barrera de vapor. Si el origen es constructivo, se abre una vía de reclamación distinta y con plazos propios.

El artículo 17 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, establece que quienes intervienen en el proceso de la edificación responden frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los daños materiales ocasionados en el edificio dentro de unos plazos contados desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de estas. Son diez años para los daños causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio; y tres años para los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3, que es justamente donde figura la estanqueidad. El constructor responde además durante un año de los defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.

El mismo artículo añade dos reglas que favorecen al perjudicado. La responsabilidad se exige de forma personal e individualizada, pero cuando no puede individualizarse la causa de los daños o queda probada la concurrencia de culpas sin poder precisar el grado de intervención de cada agente, se exige solidariamente. Y el promotor responde en todo caso solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales ocasionados por vicios o defectos de construcción. Frente a esa responsabilidad, el apartado 8 permite al agente exonerarse si prueba que el daño se debió a caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o al propio perjudicado.

El plazo para actuar es corto y hay que vigilarlo: el artículo 18 dispone que las acciones para exigir esa responsabilidad prescriben en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan los daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual. Es decir, los diez, tres y un año son plazos de garantía dentro de los cuales el daño debe manifestarse; una vez manifestado, se dispone de dos años para reclamar. Confundir ambos cómputos es uno de los errores más caros en esta materia.

Los plazos para reclamar: tres relojes distintos corriendo a la vez

Un mismo siniestro de agua puede dar lugar a acciones con plazos de prescripción muy diferentes, y lo peligroso es que corren simultáneamente. Quien deja pasar el tiempo esperando a que la comunidad reaccione puede encontrarse con que la vía más corta ha caducado mientras negociaba.

Frente a su propia aseguradora, el artículo 23 de la Ley de Contrato de Seguro establece que las acciones que se deriven del contrato de seguro prescriben en el término de dos años si se trata de seguro de daños y de cinco si el seguro es de personas. Frente al vecino o a la comunidad por vía extracontractual, el artículo 1968.2 del Código Civil fija un año desde que lo supo el agraviado para exigir la responsabilidad derivada de la culpa o negligencia del artículo 1902. Y cuando la reclamación se apoya en una relación obligatoria sin plazo especial, el artículo 1964.2 señala cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación, con la precisión de que en las obligaciones continuadas de hacer o no hacer el plazo comienza cada vez que se incumplan.

La herramienta que evita el desastre es el artículo 1973 del Código Civil, según el cual la prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor. Una reclamación extrajudicial fehaciente reinicia el cómputo. Por eso, mientras dure la negociación con la compañía o con la comunidad, conviene remitir requerimientos por escrito con constancia de recepción a intervalos razonables, y no confiar en que una conversación con el administrador o un correo respondido con evasivas basten para conservar el derecho.

Un último apunte sobre el momento inicial del cómputo en los daños continuados. Cuando la filtración se repite y el daño se agrava, el plazo no suele arrancar con la primera mancha, sino cuando el perjudicado conoce el alcance definitivo del perjuicio, algo que en la práctica se sitúa con el informe pericial que cierra el diagnóstico. Esa es una razón más para encargar el informe pronto y no dejarlo para el final.

Acreditar el origen del agua es el noventa por ciento del caso

Todo lo anterior descansa sobre un solo hecho: de dónde viene el agua. Sin ese hecho probado, ni la mejor argumentación jurídica sostiene una reclamación. Con él, la mayoría de los asuntos se resuelven sin pleito, porque las compañías y los administradores dejan de discutir cuando alguien pone encima de la mesa un informe que localiza la fuga, describe el elemento averiado y explica el recorrido del agua hasta la vivienda dañada.

El orden razonable de actuación es siempre el mismo. Documentar el daño desde el primer minuto con fotografías y vídeo fechados. Adoptar las medidas de salvamento y guardar las facturas. Comunicar el siniestro a su aseguradora dentro de los siete días y remitir la relación de daños en los cinco siguientes. Notificar por escrito al presidente o al administrador, con petición expresa de que se localice el origen y se ejecuten las obras que correspondan. Encargar, si el asunto tiene entidad, un informe pericial de parte que no dependa de la compañía. Y solo después, con el diagnóstico cerrado, plantear la reclamación al responsable y decidir si la peritación contradictoria del artículo 38 basta o hay que acudir al juzgado.

En la provincia de Cádiz este trabajo tiene una dificultad añadida que conviene reconocer sin dramatismo. Los edificios de la primera línea de Rota, Chipiona, Conil, Barbate o Zahara conviven con una humedad relativa altísima y con un salitre que ataca armaduras, herrajes y morteros a una velocidad que no se da tierra adentro; los temporales de levante empujan el agua horizontalmente contra fachadas y carpinterías, de modo que una junta que nunca dio problemas con lluvia vertical empieza a filtrar en cuanto sopla fuerte, y los de poniente descargan sobre cubiertas y azoteas volúmenes concentrados que ponen a prueba sumideros infradimensionados. En Cádiz capital, en El Puerto de Santa María, en Sanlúcar, en Medina Sidonia o en Vejer, además, buena parte del parque edificado es antiguo, con muros de fábrica sin barrera antihumedad, patios de luces sobre los que se han ido colgando instalaciones y forjados que han sido intervenidos varias veces.

Nada de eso convierte una filtración en un fenómeno inevitable. Al contrario: en edificios así el deber de conservación es más exigente, porque el riesgo es conocido y previsible, y una comunidad que no revisa cubiertas, sumideros y juntas de fachada antes de cada temporada de lluvias tiene mucho más difícil ampararse en el caso fortuito. Del mismo modo, el propietario que no repasa sus llaves de paso, sus flexos y sus sellados difícilmente podrá alegar que la rotura fue imprevisible.

Un siniestro de agua bien llevado se distingue de uno mal llevado en las primeras cuarenta y ocho horas: en si se documentó, en si se comunicó a quien había que comunicarlo y en si alguien se ocupó de averiguar de dónde salía el agua antes de que la reparación borrase las huellas. Como abogados de comunidades de propietarios en Cádiz, intervenimos tanto del lado del vecino perjudicado como del de la comunidad a la que se reclama, y en ambos casos el trabajo empieza por lo mismo: fijar los hechos con precisión antes de discutir el derecho.

Preguntas Frecuentes sobre los daños por agua en la comunidad de propietarios