Actividades Molestas y Ruidos en la Comunidad de Propietarios: la Acción de Cesación

Vive usted en un edificio de Cádiz y debajo hay un local que a las tres de la madrugada hace vibrar el suelo de su dormitorio. O en el piso contiguo se ha instalado un alquiler turístico con maletas, portazos y música a diario. O un vecino acumula residuos, cría animales sin control o ha montado un pequeño taller en el garaje. Ha hablado con él, ha avisado a la policía local, ha protestado en la junta y nada cambia. La Ley de Propiedad Horizontal ofrece a la comunidad una herramienta propia para estos casos, distinta de la denuncia administrativa y bastante más contundente: la acción de cesación. Aquí se explica qué se considera actividad prohibida, dónde está la frontera con la simple molestia de convivencia, cómo se tramita paso a paso la respuesta frente a las actividades molestas en la comunidad de propietarios y hasta dónde puede llegar la sentencia.

Qué son las actividades molestas en la comunidad de propietarios para la Ley de Propiedad Horizontal

La norma de referencia es el artículo 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Su apartado 1 regula las obras que el propietario puede hacer dentro de su piso o local, siempre que no menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudique los derechos de otro propietario, y con el deber de dar cuenta previa a quien represente a la comunidad. El apartado 2 es el que aquí interesa: no se refiere a obras, sino a conductas, a lo que se hace dentro del inmueble y a cómo repercute en los demás.

El precepto cierra tres puertas a la vez. La primera es estatutaria: si el título constitutivo o los estatutos prohíben una actividad concreta, esa prohibición vincula aunque la actividad sea legal en abstracto. La segunda es la del daño a la finca: cualquier uso que deteriore el edificio queda vedado, con independencia de que moleste o no a los vecinos. Y la tercera es la remisión a las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, es decir, al bloque de normativa administrativa —autonómica y municipal— que regula el ruido, la salubridad, la seguridad y las licencias.

Esa tercera puerta explica por qué en materia de actividades molestas en la comunidad de propietarios nunca se trabaja solo con la Ley de Propiedad Horizontal. El artículo 7.2 no define qué es molesto: se remite a lo que otras normas consideran tal. De ahí la importancia de la ordenanza municipal aplicable y de la normativa autonómica de protección ambiental, que fijan valores límite, horarios y condiciones de las actividades.

La frontera entre la actividad prohibida y la simple molestia de convivencia

No todo lo que incomoda es jurídicamente una actividad prohibida. Vivir en un edificio implica soportar un nivel de interferencia recíproca inherente a la convivencia: pasos en el piso de arriba, una lavadora a media tarde, niños jugando, una reunión familiar puntual, un perro que ladra al oír el ascensor. Esa molestia ordinaria no habilita la respuesta del artículo 7.2. Lo que la ley combate es la conducta que sobrepasa de forma relevante y continuada lo que resulta tolerable según los usos del lugar y las normas aplicables.

Tres criterios ayudan a situar cada caso. El primero es la intensidad: no es lo mismo un ruido que asoma por encima del rumor de fondo que otro que impide dormir de forma sistemática. El segundo es la reiteración: la ley piensa en actividades, no en episodios aislados, y el propio precepto habla de que el infractor persista en su conducta. El tercero es la relevancia normativa: si la conducta infringe la ordenanza municipal de ruido, carece de licencia de actividad o incumple las condiciones de la que tiene, la calificación se vuelve mucho más sencilla.

Conviene también separar el problema de las actividades molestas del uso indebido de elementos comunes o del incumplimiento de acuerdos, que tienen respuestas distintas. Si su comunidad arrastra un conflicto de otro tipo, en nuestro artículo sobre las soluciones jurídicas más habituales para las comunidades de propietarios en Cádiz encontrará el panorama de lo que suele llegar a un despacho.

A quién alcanza la prohibición: propietarios, inquilinos y cualquier ocupante

Una lectura apresurada del artículo 7.2 lleva a pensar que solo obliga a los propietarios. No es así: el precepto se dirige expresamente al propietario y al ocupante del piso o local. Esa dualidad es la clave práctica de todo el sistema, porque en la mayoría de los conflictos reales quien genera la molestia no es el titular registral, sino el arrendatario, el usufructuario, el precarista, el familiar cedido o el explotador del negocio instalado en el bajo.

La prohibición tampoco se limita al interior del piso o local. La ley habla de desarrollar la actividad «en él o en el resto del inmueble», de modo que quedan comprendidos el portal, el patio, la azotea, el garaje, los pasillos y las zonas comunes. Un local que instale la maquinaria de climatización en el patio de luces, o unos usuarios que conviertan el rellano en una prolongación de la vivienda a horas intempestivas, encajan igualmente en el supuesto.

Que la prohibición alcance al ocupante no significa que el propietario quede al margen. La comunidad puede dirigirse contra los dos, y el artículo 9.1.g) de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a cada propietario a observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares, respondiendo ante ellos de las infracciones cometidas y de los daños causados. Sobre esa base se construye la posición del arrendador que mira hacia otro lado.

El requerimiento previo del presidente, primer paso ineludible

La acción de cesación no se ejercita de golpe. El artículo 7.2 diseña una secuencia y el primer eslabón es el requerimiento. La ley encomienda al presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerir a quien realiza la actividad prohibida la inmediata cesación de la misma, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. No es un trámite decorativo: es un presupuesto del proceso posterior.

Dos elementos deben constar con nitidez. Uno, la identificación de la actividad que se reputa prohibida, con la mayor concreción posible: qué ocurre, dónde, con qué frecuencia y en qué horario. Otro, la advertencia expresa de que, de persistir, se iniciarán acciones judiciales. Un escrito genérico pidiendo «que se respeten las normas de convivencia» no cumple la función que la ley le asigna, porque no permite acreditar después que el infractor fue advertido de forma inequívoca.

La forma importa tanto como el contenido. La ley exige más adelante acompañar a la demanda la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor, de modo que el requerimiento debe practicarse por un medio que deje constancia de su recepción. Recuerde además que el presidente ostenta legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él en todos los asuntos que la afecten, conforme al artículo 13.3, por lo que es él, y no un vecino a título individual, quien debe firmar el requerimiento en nombre de la comunidad.

El acuerdo de la junta que autoriza el ejercicio de la acción de cesación

Si el infractor persiste en su conducta, el presidente no puede demandar por su cuenta. El artículo 7.2 exige la previa autorización de la junta de propietarios, «debidamente convocada al efecto». La expresión no es casual: el punto del orden del día debe referirse específicamente al ejercicio de la acción de cesación contra una actividad concreta y contra una persona o inmueble determinados, de modo que todos los convocados sepan qué se va a votar.

La convocatoria debe cursarse conforme al artículo 16, indicando los asuntos a tratar y el lugar, día y hora de celebración en primera y, en su caso, en segunda convocatoria, con las citaciones practicadas en la forma del artículo 9. Ese artículo 9.1.h) obliga a cada propietario a comunicar al secretario un domicilio en España a efectos de notificaciones y, en su defecto, permite tener por domicilio el propio piso o local, con la posibilidad última de la notificación en el tablón de anuncios, que produce plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

El acuerdo debe reflejarse después en el acta con el detalle que impone el artículo 19: fecha y lugar, autor de la convocatoria, carácter ordinario o extraordinario, relación de asistentes y representados con sus cuotas, orden del día y acuerdos adoptados, indicando los nombres y las cuotas de quienes votaron a favor y en contra cuando ello sea relevante para la validez del acuerdo. El acta se cierra con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes, y desde su cierre los acuerdos son ejecutivos.

La ley no fija en el artículo 7 una mayoría reforzada para esta autorización, que se sitúa por tanto entre los acuerdos ordinarios; el cuadro completo de mayorías, con sus reglas de cómputo y el régimen de los ausentes, lo tratamos en el artículo dedicado a las mayorías en la comunidad de propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal. Y si un propietario entiende que el acuerdo es contrario a la ley o lesivo, su cauce no es discutirlo en el pleito de cesación, sino el de la impugnación de acuerdos de la junta de propietarios.

Contra quién se dirige la demanda y por qué cauce se tramita

La legitimación activa corresponde a la comunidad de propietarios, que actúa representada por su presidente con la autorización de la junta. No es una acción que cada vecino pueda ejercitar por sí solo en nombre de la comunidad, aunque el propietario individualmente afectado conserva, por otras vías, sus propias acciones frente a quien le causa un daño.

En cuanto a la legitimación pasiva, el artículo 7.2 es terminante: la demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local. Esa previsión resuelve el problema clásico del arrendamiento: no hace falta elegir entre demandar al titular o al inquilino, porque la ley contempla el litisconsorcio pasivo y permite que la sentencia despliegue efectos sobre ambos, cada uno con el alcance que le corresponde.

El cauce procesal está doblemente fijado. El propio artículo 7.2 dispone que la acción de cesación, en lo no previsto expresamente por ese artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario. Y el artículo 249.1.8.º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, remite al juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía, las demandas en que se ejerciten las acciones que la Ley de Propiedad Horizontal otorga a las juntas de propietarios y a estos, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad.

Desde el 3 de abril de 2025 hay una capa previa que no puede olvidarse. El artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, configura como requisito de procedibilidad en el orden civil acudir previamente a algún medio adecuado de solución de controversias, y la lista de materias exceptuadas de su apartado 2 no incluye los litigios de propiedad horizontal. Conviene por ello articular la fase extrajudicial de forma que quede documentada, sin confundirla con el requerimiento del presidente, que responde a una exigencia distinta del artículo 7.2.

La cesación inmediata como medida cautelar

Una de las razones por las que la acción de cesación es una herramienta potente frente a las actividades molestas en la comunidad de propietarios es que la ley permite atajar la conducta antes de la sentencia. El artículo 7.2 lo dice con claridad y vincula la medida a dos documentos concretos que deben acompañar a la demanda.

La lectura del precepto revela por qué los dos primeros pasos del procedimiento son tan importantes: sin requerimiento fehaciente acreditado y sin certificación del acuerdo de la junta, la puerta de la cautelar se cierra. Y conviene subrayar el apercibimiento, porque la orden judicial de cesación no es una recomendación: su incumplimiento se advierte bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.

En lo no previsto por el artículo 7.2 rigen las reglas generales de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Su artículo 728 exige justificar que, de no adoptarse la medida, podrían producirse durante la pendencia del proceso situaciones que impidieran o dificultaran la efectividad de la tutela de una eventual sentencia estimatoria, y aportar los datos y justificaciones documentales que funden un juicio provisional e indiciario favorable a la pretensión. El mismo precepto advierte de algo que la comunidad debe tener muy presente: no se acordarán medidas cautelares cuando con ellas se pretenda alterar situaciones de hecho consentidas por el solicitante durante largo tiempo, salvo que se justifiquen cumplidamente las razones por las que no se pidieron antes.

Qué puede imponer la sentencia: cesación, indemnización y privación del uso

El artículo 7.2 termina con el pronunciamiento más severo de toda la Ley de Propiedad Horizontal. La sentencia estimatoria no se limita a declarar que la actividad es ilícita: puede expulsar temporalmente al infractor de su propia vivienda o local y, si no es el propietario, extinguir de raíz sus derechos sobre el inmueble.

Los tres pronunciamientos son acumulables y ninguno es automático. La cesación definitiva es el contenido natural de la acción. La indemnización exige acreditar el daño y su cuantía, y puede comprender tanto los perjuicios sufridos por la comunidad como los gastos que la conducta le haya generado. La privación del uso es una medida excepcional que el juez modula «en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad», con un techo temporal que la ley fija en tres años y que no puede superarse.

El último inciso distingue según quién sea el infractor. Frente al propietario, la privación del uso es necesariamente temporal. Frente a quien ocupa sin ser propietario —típicamente el arrendatario o el explotador del local—, la sentencia puede declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local y acordar su inmediato lanzamiento. El resultado, para un negocio de hostelería instalado en un bajo, es la pérdida del título que le permite estar allí.

Cómo se prueban las actividades molestas en la comunidad de propietarios: sonometrías, actas y denuncias

La acción de cesación se gana o se pierde en la prueba. El artículo 265 de la Ley de Enjuiciamiento Civil obliga a acompañar a la demanda los documentos en que se funde el derecho, los dictámenes periciales en que la parte apoye sus pretensiones y los medios e instrumentos del artículo 299.2, además de las certificaciones sobre asientos registrales y, en su caso, los informes elaborados por profesionales de la investigación privada legalmente habilitados sobre hechos relevantes, respecto de los cuales, si no se reconocen como ciertos, se practicará prueba testifical.

En los conflictos de ruido la pieza central suele ser la medición acústica. Un informe pericial que documente los niveles registrados, el método empleado, las condiciones de la medición y la comparación con los valores límite aplicables tiene un peso muy superior al de las apreciaciones subjetivas de los vecinos. Junto a él, las mediciones o inspecciones realizadas por los servicios técnicos municipales, cuando existen, aportan el valor añadido de proceder de la Administración competente.

El resto del material probatorio es más artesanal pero igual de necesario: el requerimiento fehaciente y su acuse, las actas de las juntas donde el problema se ha ido reflejando, los escritos dirigidos al infractor y al administrador, las denuncias presentadas ante la policía local y los partes de intervención, las comunicaciones cursadas al ayuntamiento y su respuesta, las grabaciones y fotografías de la actividad, y el testimonio de los vecinos afectados. Un cuaderno de incidencias con fechas, horas y descripción concreta, llevado con constancia, vale más que un relato genérico de años de sufrimiento.

Ordenanzas municipales de ruido y licencia de actividad: dos vías compatibles

La reacción frente a las actividades molestas en la comunidad de propietarios no es solo civil. Existe una vía administrativa paralela cuyo motor son los ayuntamientos. La Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido, dispone en su artículo 6 que corresponde a los ayuntamientos aprobar ordenanzas en relación con las materias objeto de esa ley, y que deberán adaptar las ordenanzas existentes y el planeamiento urbanístico a sus disposiciones y a sus normas de desarrollo. Cada municipio de la provincia tiene, por tanto, su propio marco, y lo primero es consultar la ordenanza vigente en el suyo.

El artículo 28 de esa misma ley clasifica las infracciones administrativas relacionadas con la contaminación acústica en muy graves, graves y leves, sin perjuicio de las que puedan establecer las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Entre las graves figura la superación de los valores límite aplicables cuando no se haya producido un daño o deterioro grave para el medio ambiente ni se haya puesto en peligro grave la seguridad o la salud de las personas, y el incumplimiento de las condiciones establecidas en materia de contaminación acústica en la licencia de actividades clasificadas o en otras figuras de intervención administrativa. Su apartado 5 habilita además a las ordenanzas locales para tipificar infracciones relativas al ruido producido por las actividades domésticas o los vecinos cuando exceda de los límites tolerables de conformidad con los usos locales.

Las dos vías son compatibles y responden a lógicas distintas. La administrativa persigue el interés general en la calidad acústica y termina en una sanción, en la imposición de medidas correctoras o incluso en la suspensión de la actividad; la civil protege el derecho de la comunidad y de los propietarios y termina en la cesación, la indemnización y, en su caso, la privación del uso. Ninguna sustituye a la otra: el expediente administrativo no cierra el paso a la demanda, y la demanda no impide seguir denunciando.

La existencia de licencia de actividad tampoco blinda al infractor. Que un local cuente con licencia significa que la Administración autorizó una actividad determinada en unas condiciones determinadas, no que pueda desarrollarse de cualquier manera. Un local autorizado como cafetería que funciona de hecho como discoteca, o que supera el aforo, el horario o el nivel de aislamiento exigido, incumple su propio título habilitante, y ese incumplimiento es precisamente uno de los supuestos que el artículo 28 tipifica como infracción.

Locales de hostelería en Cádiz, El Puerto de Santa María, Chiclana y la costa

Los edificios con bajos comerciales dedicados a hostelería concentran una parte muy alta de estos conflictos, y en la provincia de Cádiz el fenómeno tiene una dimensión propia. En el casco antiguo de Cádiz capital, en la zona de bodegas y ocio de El Puerto de Santa María, en la playa de la Barrosa en Chiclana, en Conil, Rota, Zahara o Tarifa, la vida nocturna se desarrolla literalmente debajo de las viviendas, y el verano multiplica la intensidad de una actividad que el resto del año resulta soportable.

Los focos de molestia son casi siempre los mismos: la música y su transmisión estructural a través de forjados y pilares, la maquinaria de frío y de extracción instalada en patios y fachadas, las voces de la clientela en la terraza y en la puerta, la carga y descarga de madrugada, los residuos y los olores del sistema de extracción de humos. Cada uno de ellos admite un tratamiento técnico distinto, y esa es la razón por la que el informe pericial suele ser más útil cuando individualiza los focos que cuando ofrece una cifra global.

Antes de acudir al juzgado conviene mapear el escenario completo. Qué licencia tiene el local y para qué actividad exacta; qué horario le autoriza la normativa aplicable; si dispone de la terraza autorizada y en qué condiciones; si el aislamiento acústico del local cumple lo exigido; si existe algún expediente municipal abierto. Con esa información, el requerimiento del presidente deja de ser una queja y se convierte en un documento preciso, que muchas veces basta para que el titular del negocio adopte medidas correctoras por sí mismo.

Estos asuntos se cruzan con frecuencia con cuestiones de uso urbanístico, de compatibilidad del local con el planeamiento y de responsabilidad por daños en el edificio, que abordamos desde nuestra página de abogado de derecho inmobiliario en Cádiz.

Pisos turísticos: la cesación de la actividad no aprobada por la comunidad

La vivienda de uso turístico ha añadido un supuesto nuevo. El apartado 3 del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, introducido por la disposición final 4.1 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, y en vigor desde el 3 de abril de 2025, establece que el propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos del apartado 12 del artículo 17.

La actividad a la que se remite es, según ese artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística. Es decir, no cualquier alquiler de temporada, sino el alojamiento turístico sujeto a la normativa sectorial correspondiente.

Lo relevante es el mecanismo de reacción. El segundo párrafo del apartado 3 dispone que el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice esa actividad sin que haya sido aprobada expresamente la inmediata cesación, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior. Se abre así la misma secuencia de requerimiento, acuerdo de junta, demanda y posible cautelar, pero con una diferencia importante: aquí no hace falta discutir si la actividad es molesta, porque lo que se combate es la falta de aprobación expresa.

Los acuerdos comunitarios sobre alquiler turístico tienen su propio régimen de mayorías y de efectos temporales en el apartado 12 del artículo 17, y ese cuadro se desarrolla en el artículo específico ya enlazado. Aquí basta retener la consecuencia práctica: en un edificio de Cádiz, Conil o Chiclana con varios apartamentos turísticos, la comunidad tiene desde 2025 un cauce directo para exigir la cesación de los que operen sin la aprobación expresa, con independencia de que además generen ruido.

Cuando quien molesta es un inquilino: la posición del propietario arrendador

El caso más frecuente en los edificios de alquiler es que el propietario viva lejos y el problema lo genere el arrendatario. La Ley de Propiedad Horizontal, como se ha visto, permite demandar a los dos y prevé que la sentencia declare extinguidos definitivamente los derechos del ocupante sobre la vivienda o local, con su inmediato lanzamiento. Pero antes de llegar ahí, el propietario tiene una herramienta propia que le conviene usar.

Ese inciso figura entre las causas por las que, conforme al artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato, junto a la falta de pago de la renta, la falta de pago de la fianza o de su actualización, el subarriendo o la cesión inconsentidos, los daños causados dolosamente en la finca o las obras no consentidas cuando el consentimiento sea necesario. El apartado 1 del mismo artículo recuerda además la regla general: el incumplimiento de las obligaciones del contrato da derecho a la parte cumplidora a exigir el cumplimiento o a promover la resolución conforme al artículo 1124 del Código Civil.

De ahí la conveniencia de que la comunidad requiera también al propietario. Un arrendador informado de forma fehaciente de que su inquilino está desarrollando actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas se sitúa ante una alternativa clara: activar la resolución del contrato o asumir el riesgo de un pleito de cesación en el que figurará como demandado y del que puede salir con una privación temporal del uso de su propia vivienda o local, además de la eventual condena indemnizatoria.

Para el propietario que se ve en esa posición, la recomendación es no esperar. Reunir la documentación que le remita la comunidad, requerir por escrito al arrendatario, dejar constancia de la advertencia y valorar la resolución del contrato antes de que el problema escale. En una provincia con un parque de alquiler estacional muy amplio, esa reacción temprana evita que el propietario acabe respondiendo por la conducta de quien ocupa su vivienda.

Las relaciones de vecindad en el Código Civil como refuerzo

La Ley de Propiedad Horizontal no agota el problema. Hay situaciones que quedan fuera de su ámbito, definido en el artículo 2, que la aplica a las comunidades de propietarios constituidas conforme al artículo 5, a las que reúnen los requisitos del artículo 396 del Código Civil sin título constitutivo otorgado, a los complejos inmobiliarios privados, a las subcomunidades y a las entidades urbanísticas de conservación cuando así lo dispongan sus estatutos. Cuando el foco de la molestia está en una finca colindante ajena al régimen, la respuesta hay que buscarla en las reglas de vecindad.

El artículo 590 del Código Civil impide construir cerca de pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias; y añade que a falta de reglamento se tomarán las precauciones que se juzguen necesarias, previo dictamen pericial, a fin de evitar todo daño a las heredades o edificios vecinos.

El artículo 1908 completa el cuadro en materia de responsabilidad, al declarar que los propietarios responden de los daños causados, entre otros supuestos, por la explosión de máquinas que no hubiesen sido cuidadas con la debida diligencia, por los humos excesivos que sean nocivos a las personas o a las propiedades, y por las emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes construidos sin las precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen.

Y por encima de todo ello opera el artículo 7 del Código Civil, que exige ejercitar los derechos conforme a las exigencias de la buena fe y niega amparo al abuso del derecho o a su ejercicio antisocial: todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso. Es el argumento de cierre frente a quien invoca su derecho de propiedad para justificar lo injustificable.

Qué conviene hacer desde la primera queja

La experiencia enseña que los expedientes que acaban bien son los que se construyeron desde el primer día. Antes de que nadie hable de demandar, la comunidad debería haber hecho tres cosas: dejar constancia escrita de las quejas y de su fecha, comprobar qué dicen el título constitutivo y los estatutos sobre el uso del piso o local implicado, y averiguar cuál es el marco administrativo de la actividad, es decir, la ordenanza aplicable, la licencia existente y las condiciones que impone.

El segundo bloque de decisiones es de estrategia. Interesa valorar si conviene abrir en paralelo la vía administrativa, si la sonometría debe encargarse ya o esperar, si el requerimiento se dirige solo al ocupante o también al propietario, y en qué junta se va a llevar el punto para que la convocatoria cumpla la exigencia de estar hecha «al efecto». Un error habitual es celebrar la junta, aprobar «tomar medidas legales» de forma genérica y descubrir después que el acuerdo no autoriza específicamente el ejercicio de la acción de cesación contra una actividad y unos demandados determinados.

El tercero es de ritmo. El artículo 728 penaliza la pasividad prolongada a la hora de pedir cautelares, y una comunidad que ha tolerado la situación durante años sin dar ningún paso formal parte con desventaja. No se trata de precipitarse, sino de que, una vez adoptada la decisión, la secuencia de requerimiento, persistencia acreditada, acuerdo y demanda se recorra sin lagunas ni silencios largos.

En un territorio como el de la provincia de Cádiz, donde conviven edificios históricos del centro de la capital con locales de hostelería en los bajos, urbanizaciones de segunda residencia en Chiclana, Rota o Conil y bloques de alquiler en Jerez, San Fernando o Algeciras, el conflicto por actividades molestas rara vez se resuelve solo. Como abogados de comunidades de propietarios en Cádiz, acompañamos a juntas, administradores y propietarios afectados en cada uno de esos pasos, desde la redacción del requerimiento hasta la ejecución de la sentencia.

Preguntas Frecuentes sobre las actividades molestas en la comunidad de propietarios