Problemas en su Comunidad de Propietarios en Cádiz: Soluciones Jurídicas con la Ley de Propiedad Horizontal — Tamayo Abogados

Vivir en una comunidad de propietarios en Cádiz puede ser fuente de conflictos que, si no se abordan con el rigor jurídico adecuado, se enquistan durante años, deteriorando la convivencia y devaluando el patrimonio de todos los propietarios. En Tamayo Abogados llevamos más de treinta años asesorando a comunidades, presidentes y propietarios de toda la provincia: conocemos de primera mano los problemas que se repiten y las soluciones que realmente funcionan.

I. El Marco Jurídico de la Propiedad Horizontal en Cádiz

La convivencia en régimen de propiedad horizontal se rige fundamentalmente por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), modificada en numerosas ocasiones para adaptarse a la realidad social. Esta norma regula los derechos y obligaciones de los propietarios sobre sus elementos privativos y sobre los elementos comunes del edificio, así como el funcionamiento de los órganos de gobierno de la comunidad: la Junta de Propietarios, el Presidente y, en su caso, el Administrador de Fincas.

A esta normativa estatal se suma, desde el 24 de enero de 2026, la Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía, que introduce previsiones de especial relevancia para las comunidades de propietarios gaditanas. Su artículo 54 regula por primera vez a los administradores de fincas de uso residencial, exigiendo que quienes ejerzan esta actividad de forma habitual dispongan de formación acreditada y de un seguro de responsabilidad civil. Adicionalmente, la Ley 5/2025 facilita que las comunidades de propietarios limiten o prohíban los apartamentos turísticos mediante acuerdo de Junta, en consonancia con el artículo 17.12 de la LPH, que exige para ello el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.

II. Los Conflictos Más Frecuentes en las Comunidades de Propietarios de Cádiz

La experiencia acumulada en Tamayo Abogados nos permite trazar un mapa preciso de los conflictos que con mayor frecuencia afectan a las comunidades de propietarios de la provincia de Cádiz. Aunque cada caso tiene sus particularidades, estos son los que generan más consultas y procedimientos judiciales:

III. El Vecino Moroso: Cómo Reclamar las Cuotas Impagadas

El impago de cuotas comunitarias es, sin duda, el problema más extendido en las comunidades de propietarios de Cádiz. Cuando un propietario deja de abonar su cuota de participación, el resto de la comunidad se ve obligado a asumir su parte o a postergar obras y servicios necesarios. El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal regula el procedimiento para reclamar estas deudas, que es el proceso monitorio de propiedad horizontal, uno de los más ágiles y eficaces del ordenamiento procesal español.

Para iniciarlo, la comunidad debe, en primer lugar, acordar en Junta la liquidación de la deuda y autorizar al Presidente o administrador para reclamarla judicialmente. Acreditada la deuda y notificado el requerimiento previo al moroso, puede interponerse la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia correspondiente. Una ventaja particularmente relevante del proceso monitorio de propiedad horizontal es que, si se cumplen los requisitos del artículo 21.6 LPH, los honorarios de abogado y procurador pueden repercutirse al deudor, haciendo que el coste del procedimiento recaiga sobre quien incumplió y no sobre la comunidad que actuó correctamente.

Es importante subrayar que el propietario moroso no puede ejercer el derecho de voto en las Juntas mientras mantenga la deuda, según el artículo 15.2 de la LPH, si bien sí tiene derecho a asistir y a hacer uso de la palabra. La comunidad puede además hacer constar la deuda en el Registro de la Propiedad como carga de la finca, lo que disuade la transmisión de la vivienda sin saldar previamente la deuda.

IV. La Impugnación de Acuerdos: Cuándo y Cómo Actuar

No todos los acuerdos adoptados en una Junta de Propietarios son inatacables. El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal permite impugnarlos ante los Tribunales cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad, cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo.

El plazo para ejercitar la acción de impugnación es breve y su incumplimiento es fatal: tres meses desde la adopción del acuerdo, o desde su notificación si el propietario era ausente en la Junta. Únicamente cuando el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos, el plazo se amplía a un año. Esta brevedad exige actuar con suma diligencia: en cuanto se tenga conocimiento de un acuerdo que pueda resultar impugnable, debe consultarse con un abogado especialista sin demora.

Entre los acuerdos más frecuentemente impugnados en Cádiz figuran las derramas extraordinarias adoptadas sin el quórum exigido por el artículo 17 LPH, los acuerdos que modifican los coeficientes de participación sin unanimidad, las contrataciones de servicios sin el proceso de selección adecuado o los acuerdos que discriminan a determinados propietarios en el reparto de gastos o beneficios comunes.

V. Los Pisos Turísticos en las Comunidades de Cádiz: Un Conflicto en Auge

La proliferación de apartamentos de uso turístico en municipios costeros de la provincia —Cádiz capital, El Puerto de Santa María, Conil, Chiclana, Barbate— ha generado una conflictividad creciente en muchas comunidades de propietarios. El ruido, la rotación constante de ocupantes, el deterioro de elementos comunes y la merma del sentido de pertenencia comunitaria son quejas habituales que llegan a nuestro despacho.

La vía jurídica para hacer frente a esta realidad opera en dos planos distintos. Por un lado, si el propietario del apartamento turístico desarrolla actividades molestas que perturben la convivencia, el artículo 7.2 de la LPH permite al Presidente, previa autorización de la Junta, ejercitar la acción de cesación, que puede culminar con la privación del uso del piso durante un máximo de tres años. Por otro lado, si lo que se pretende es prohibir directamente el uso turístico con carácter general en el edificio, el artículo 17.12 de la LPH —reforzado por la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía— permite hacerlo mediante acuerdo de la Junta aprobado por las tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación. Este acuerdo debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para ser oponible frente a futuros adquirentes.

VI. Obras en Elementos Comunes: Mayorías y Responsabilidades

Las obras en elementos comunes constituyen otro foco permanente de conflicto. El artículo 10 de la LPH distingue entre las obras necesarias para el adecuado mantenimiento del edificio —que son obligatorias y se aprueban por mayoría simple— y las mejoras o innovaciones no exigidas por el mantenimiento —que requieren mayorías cualificadas o, en ciertos casos, unanimidad, según el artículo 17 LPH. La falta de respeto a estas mayorías es una de las causas más comunes de impugnación de acuerdos.

Cuando un propietario realiza obras en su elemento privativo que afectan a elementos comunes —una terraza, una fachada, una instalación de aire acondicionado— sin haber obtenido la previa autorización de la Junta, la comunidad puede exigir la restitución al estado anterior y, en su caso, reclamar una indemnización por los daños causados a los elementos comunes. La acción de restitución tiene carácter real y puede ejercitarse mientras persista la situación antijurídica, aunque la pasividad prolongada de la comunidad puede generar problemas probatorios.

VII. Cómo Funciona la Junta de Propietarios: Convocatoria, Quórum y Acuerdos Válidos

La Junta de Propietarios es el órgano supremo de gobierno de la comunidad. Su convocatoria, celebración y adopción de acuerdos están sujetos a requisitos formales cuyo incumplimiento puede dar lugar a la nulidad de lo acordado. La convocatoria debe realizarse con una antelación mínima de seis días, indicar el lugar, día y hora de celebración, y contener el orden del día; los asuntos no incluidos en él no pueden someterse a votación válida salvo unanimidad de los presentes. La Junta ordinaria debe celebrarse al menos una vez al año para aprobar cuentas y presupuesto.

Las mayorías exigidas por el artículo 17 LPH varían según la trascendencia del acuerdo: la unanimidad se requiere para la aprobación o modificación de reglas del título constitutivo o de los estatutos; la mayoría cualificada de tres quintas partes es necesaria para, entre otros supuestos, el establecimiento o supresión de servicios de portería, conserjería o seguridad, y para limitar o condicionar el alquiler turístico; y la mayoría simple es suficiente para la mayor parte de los acuerdos ordinarios de gestión. La comprensión de estas mayorías es esencial para anticipar si un acuerdo puede ser impugnado.

VIII. Por qué Contar con un Abogado Especialista en Comunidades de Propietarios en Cádiz

Un conflicto mal gestionado en una comunidad de propietarios puede eternizarse durante años, consumir recursos económicos de todos los propietarios y deteriorar irremediablemente las relaciones de convivencia. La intervención temprana de un abogado especialista en propiedad horizontal permite, en la mayoría de los casos, resolver el conflicto de manera más ágil y con menor coste: mediante una carta bien fundamentada, una negociación directa con el propietario infractor o una demanda correctamente planteada desde el primer momento.

En Tamayo Abogados asesoramos tanto a comunidades de propietarios —a través de su Presidente o administrador— como a propietarios individuales que se sienten perjudicados por decisiones de la Junta o por el comportamiento de un vecino. Nuestra presencia consolidada en Puerto Real y nuestra actuación habitual ante los juzgados de la provincia de Cádiz nos permiten ofrecer un servicio especializado, próximo y orientado a resultados concretos. Para más información sobre el marco general del derecho inmobiliario en Cádiz, puede consultar nuestra guía completa de derecho inmobiliario en Cádiz.

Preguntas Frecuentes sobre Comunidades de Propietarios en Cádiz