Alquiler de Temporada y Vivienda de Uso Turístico Frente al Alquiler de Vivienda Habitual en Cádiz

Usted firma un contrato de once meses para un piso en Cádiz capital, o cede un apartamento en Conil durante los meses de verano, o anuncia un ático del casco histórico en una plataforma de reservas, y da por hecho que todo eso es «alquiler». Jurídicamente no lo es. Detrás de esa palabra conviven tres regímenes muy distintos, con duraciones distintas, fianzas distintas, obligaciones distintas y vías judiciales distintas, y el que se aplica no lo elige quien redacta el contrato: lo impone el destino real del inmueble. Confundirlos, o etiquetarlos mal a propósito, es una de las causas más frecuentes de litigio arrendaticio en la provincia. Aquí se explica, con la ley delante, cómo se separan el arrendamiento de vivienda, el alquiler de temporada y vivienda de uso turístico, qué consecuencias arrastra cada uno y qué indicios delatan un contrato mal calificado.

Tres regímenes que se confunden: vivienda habitual, alquiler de temporada y vivienda de uso turístico

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, arranca delimitando su propio terreno. El artículo 1 dispone que la ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda. Esa frase, en apariencia inocua, contiene ya la primera partición del mapa: solo hay dos categorías dentro de la ley, y todo contrato que caiga bajo su ámbito tiene que encajar en una de las dos. No existe una tercera casilla intermedia para los contratos «de temporada» o «de once meses»; lo que existe es una subespecie del arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

La segunda partición es más radical, porque expulsa determinadas cesiones fuera de la ley. El artículo 5 enumera los arrendamientos excluidos y, entre ellos, en su letra e), sitúa la cesión temporal de uso de vivienda amueblada comercializada por canales turísticos y sometida a normativa sectorial de turismo. Esa cesión no es un arrendamiento urbano regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos: es una actividad de alojamiento que se rige por la normativa turística de la comunidad autónoma y por lo que las partes pacten dentro de ese marco.

De modo que hay tres cajones y no dos, aunque solo dos estén dentro de la ley: el arrendamiento de vivienda del artículo 2, el arrendamiento para uso distinto de vivienda del artículo 3 —donde vive el de temporada— y la cesión turística del artículo 5.e), que queda fuera. Los tres se documentan a veces en formularios parecidos, con el mismo vocabulario de «arrendador», «arrendatario» y «renta», y esa apariencia común es precisamente la que genera el problema.

Conviene retener desde el principio una idea que recorre todo lo que sigue: el régimen no se elige, se constata. Las partes pueden pactar mucho dentro de cada régimen, pero no pueden decidir en cuál están si los hechos dicen otra cosa. Un contrato titulado «arrendamiento de temporada» que en realidad sirve para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino es un arrendamiento de vivienda, con todas sus consecuencias, y un piso que se comercializa por noches en canales turísticos no deja de estar sujeto a la normativa de turismo porque el propietario haya firmado un documento que llame a la estancia «temporada».

El arrendamiento de vivienda: la necesidad permanente como criterio

El artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos define el arrendamiento de vivienda por su finalidad, no por su duración ni por el tipo de inmueble. Se considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Las dos palabras que hacen todo el trabajo son «primordial» y «permanente»: no basta con que el inquilino duerma allí, hace falta que el contrato sirva a su necesidad estable de alojamiento, la que constituye su centro de vida.

El mismo artículo 2 extiende el régimen de la vivienda al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador. Esto importa mucho en la práctica gaditana, donde es frecuente alquilar el piso junto con la plaza de aparcamiento o el trastero: no se puede fragmentar el contrato para sacar los accesorios del régimen protector, porque la ley los arrastra con la vivienda cuando los cede el mismo arrendador.

El artículo 7 añade una precisión que despeja muchas dudas: el arrendamiento de vivienda no pierde esa condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes. Es decir, la permanencia se mide con criterio familiar y no con la presencia física constante del firmante del contrato, lo que resulta relevante en casos de trabajo desplazado, algo habitual en una provincia con mucho empleo estacional y mucha movilidad laboral.

La consecuencia jurídica de estar en este cajón es un régimen fuertemente imperativo. El artículo 4.2 somete los arrendamientos de vivienda a los pactos de las partes, pero «en el marco de lo establecido en el título II» de la ley, y el artículo 6 remata el sistema declarando nulas y por no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas de ese título, salvo cuando la propia norma expresamente lo autorice. El inquilino de vivienda no puede renunciar válidamente a lo que la ley le concede, aunque firme una cláusula que diga lo contrario.

Existe una excepción de perfil alto que conviene conocer. El propio artículo 4.2 exceptúa los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual, siempre que el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Esos contratos se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto por el título II y, supletoriamente, por el Código Civil. Es un supuesto minoritario, pero aparece en casas grandes de la costa y en fincas señoriales del interior.

El arrendamiento para uso distinto de vivienda y el alquiler de temporada

El artículo 3 define el segundo cajón por exclusión: se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior. Y a continuación, en su apartado 2, hace algo decisivo para nuestro tema: incluye expresamente en esa categoría los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra, junto a los celebrados para ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, y precisa que ello es así cualesquiera que sean las personas que los celebren.

El precepto es más amplio de lo que suele creerse. Habla de temporada «de verano o cualquier otra», de modo que cabe la temporada de invierno, la temporada de trabajo, la temporada de estudios o la temporada vinculada a un tratamiento médico. Lo que define la temporada no es el calendario ni el número de meses, sino que el uso del inmueble responda a una necesidad transitoria y acotada del arrendatario, distinta de la necesidad permanente de vivienda. Un contrato de once meses puede ser perfectamente de temporada si existe esa causa transitoria, y puede ser perfectamente un arrendamiento de vivienda si no existe.

El régimen de este cajón es casi el inverso del anterior. El artículo 4.3 establece que, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el título III de la ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. La autonomía de la voluntad manda, y el título III se aplica solo cuando el contrato calla. Se trata de una regulación breve, contenida en los artículos 29 a 35, que resuelve poco más que la enajenación de la finca, las obras, el derecho de adquisición preferente, la cesión y el subarriendo, la muerte del arrendatario, la indemnización por clientela y la resolución de pleno derecho.

Ese carácter dispositivo tiene una consecuencia práctica que a menudo se pasa por alto: en el arrendamiento de temporada, el contrato es la norma. Si el documento no dice nada sobre reparaciones, sobre suministros, sobre penalizaciones por salida anticipada o sobre el estado en que debe devolverse el inmueble, habrá que acudir al título III y, cuando este tampoco resuelva, al Código Civil, con la incertidumbre que eso genera. Redactar mal un contrato de vivienda tiene un límite, porque la ley corrige; redactar mal un contrato de temporada deja huecos que nadie corrige.

Hay un núcleo que sí es imperativo también aquí. El artículo 4.1 somete de forma imperativa todos los arrendamientos regulados en la ley a lo dispuesto en los títulos I y IV, de manera que las disposiciones generales y las disposiciones comunes —entre ellas la fianza del artículo 36 y la formalización del artículo 37— se aplican tanto al arrendamiento de vivienda como al de temporada. Y el artículo 4.4 exige que, cuando la exclusión de preceptos de la ley sea posible, se haga de forma expresa respecto de cada uno de ellos: no valen las cláusulas de estilo que descartan en bloque «todo lo que no se pacte».

La cesión turística: fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos

El tercer cajón no está dentro de la ley, está fuera. La letra e) del artículo 5 excluye del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística.

Merece la pena descomponer los requisitos, porque son acumulativos y de su concurrencia depende que la exclusión opere. Hace falta, primero, una cesión temporal de uso; segundo, que recaiga sobre la totalidad de la vivienda, no sobre una habitación; tercero, que la vivienda esté amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato; cuarto, que se comercialice o promocione en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción; quinto, que haya finalidad lucrativa; y sexto, que la cesión esté sometida a un régimen específico derivado de la normativa sectorial turística.

Ese último requisito es el que más consecuencias tiene y el que más se olvida. La exclusión de la Ley de Arrendamientos Urbanos no opera en el vacío: opera porque existe una normativa turística autonómica que somete esa actividad a un régimen propio. La ordenación del turismo es competencia de las comunidades autónomas, de modo que los requisitos concretos de la figura, su denominación oficial, las condiciones de la vivienda, las obligaciones de información y la inscripción en el registro correspondiente no están en la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino en la normativa de la comunidad autónoma en cuyo territorio se encuentre el inmueble, y en su caso en el planeamiento y las ordenanzas del municipio.

Cuando falta alguno de esos elementos, la cesión no cae en la exclusión y vuelve al ámbito de la ley estatal. Ceder por unos días una habitación con el propietario residiendo en la vivienda no es cesión de la totalidad; ceder la casa a un familiar sin contraprestación no tiene finalidad lucrativa; y ceder un inmueble que la normativa turística autonómica no somete a régimen específico deja la operación bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos, previsiblemente como arrendamiento de temporada. Esa frontera no es teórica: determina qué ley se aplica, qué administración inspecciona y qué juzgado resuelve el conflicto.

Cómo se determina el régimen: manda el destino real, no la etiqueta

La regla que gobierna toda esta materia es de derecho común. El artículo 1281 del Código Civil ordena que, si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se esté al sentido literal de sus cláusulas, pero añade de inmediato que, si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá esta sobre aquellas. Y el artículo 1282 completa el criterio: para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenderse principalmente a los actos de estos, coetáneos y posteriores al contrato.

Aplicado a nuestro asunto, esto significa que la calificación del contrato se hace por su causa y por su ejecución real, no por su rótulo. Si el documento dice «temporada» pero las partes se comportaron durante años como en un arrendamiento de vivienda —empadronamiento en el inmueble, domiciliación de suministros a nombre del inquilino, renovaciones sucesivas automáticas, ausencia de cualquier razón transitoria que justifique la estancia—, esos actos coetáneos y posteriores pesan más que el encabezado.

El Código Civil aporta un segundo apoyo. El artículo 1555 obliga al arrendatario a usar de la cosa arrendada destinándola al uso pactado y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra. El uso pactado no es una fórmula ritual: es el elemento que define el objeto del contrato y, con él, el régimen legal aplicable. Por eso una cláusula que fije el uso como «temporada» sin describir la causa transitoria concreta apenas prueba nada.

Y hay un tercer apoyo, más contundente. El artículo 6.4 del Código Civil dispone que los actos realizados al amparo del texto de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico, o contrario a él, se considerarán ejecutados en fraude de ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiere tratado de eludir. Etiquetar como temporada lo que es vivienda habitual, precisamente para escapar de la prórroga obligatoria y del resto del título II, encaja de lleno en esa descripción, y su consecuencia es la aplicación de la norma eludida: el régimen de la vivienda, con sus plazos y sus protecciones.

A ello se suma la propia Ley de Arrendamientos Urbanos. El artículo 6 declara nulas y por no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del título II; el artículo 4.4 exige exclusión expresa y singularizada de cada precepto cuando la exclusión sea posible; y el artículo 1255 del Código Civil, que consagra la libertad de pactos, la somete al límite de las leyes, la moral y el orden público. Si su contrato de arrendamiento plantea dudas de calificación, conviene resolverlas antes del conflicto y no después; como abogados de arrendamientos en Cádiz revisamos con frecuencia contratos que se firmaron con una etiqueta y funcionan con otra.

Los indicios que delatan un falso alquiler de temporada

Como la calificación depende de hechos, la discusión se libra sobre indicios. El primero y más importante es la ausencia de una causa transitoria expresada y verificable. Un contrato de temporada bien hecho explica por qué la estancia es temporal: un curso académico con fechas, un desplazamiento laboral con duración prevista, unas obras en la vivienda habitual del inquilino, un tratamiento médico, una campaña agrícola. Un contrato que se limita a decir «el presente arrendamiento es de temporada» y fija diez u once meses sin más no expresa causa alguna.

El segundo indicio es la sucesión encadenada de contratos sobre el mismo inmueble y el mismo inquilino. Cuando al vencimiento se firma otro documento idéntico, y otro, y otro, la supuesta transitoriedad se desmiente sola: nadie tiene una necesidad transitoria que se repite indefinidamente durante años en el mismo piso. Esta práctica es habitual en Cádiz capital y en Puerto Real con contratos de curso académico que se renuevan una y otra vez para un inquilino que ya ni siquiera estudia.

El tercero es el comportamiento del inquilino respecto del inmueble: empadronamiento en esa dirección, alta de suministros a su nombre, traslado del domicilio fiscal, escolarización de los hijos en el entorno, contratación de servicios de larga duración o recepción habitual de correspondencia oficial. Ninguno de esos datos es concluyente por sí solo, porque un empadronamiento puede responder a necesidades administrativas puntuales y un contrato de suministro puede cambiarse de titular por comodidad, pero su acumulación dibuja con bastante nitidez un centro de vida estable, que es justamente lo que la ley pide para hablar de necesidad permanente de vivienda.

El cuarto atiende al inmueble y a su equipamiento. Una vivienda vacía o semiamueblada, alquilada por su superficie y su ubicación como se alquila cualquier piso del mercado residencial, no es el escenario natural de una estancia de temporada, que suele ir asociada a mobiliario completo y disponibilidad inmediata. El quinto mira a la propia oferta: cómo se anunció el inmueble, en qué portales, con qué descripción y con qué precio; un anuncio de alquiler residencial mensual seguido de un contrato de temporada es una contradicción difícil de sostener.

El sexto, y muy frecuente, es la desconexión entre el plazo pactado y la causa alegada: se invoca un curso académico que termina en junio y el contrato se extiende hasta septiembre, o se alega un desplazamiento laboral de tres meses y se firman doce, o se justifica la temporada por unas obras en la vivienda del inquilino sin que conste licencia ni presupuesto alguno. La coherencia entre causa y plazo es uno de los primeros elementos que se examinan cuando el contrato se discute, porque una temporada que dura más que la circunstancia que supuestamente la motiva deja de ser temporada.

Duración y prórroga: la diferencia más cara entre los tres regímenes

Aquí se concentra el verdadero motivo por el que tanta gente intenta forzar la calificación. En el arrendamiento de vivienda, el artículo 9 establece que la duración será libremente pactada por las partes, pero que si fuera inferior a cinco años, o inferior a siete si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esa duración mínima, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo con treinta días de antelación como mínimo. Además, el apartado 2 entiende celebrados por un año los arrendamientos sin plazo estipulado o con plazo indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual del arrendatario.

Alcanzado ese suelo, el artículo 10 añade una prórroga tácita: si ninguna de las partes notifica su voluntad de no renovar con la antelación que el precepto exige, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Y contempla prórrogas extraordinarias adicionales en supuestos tasados, vinculadas a la acreditación de vulnerabilidad o a la ubicación del inmueble en zona de mercado residencial tensionado. El detalle de este entramado de plazos, comunicaciones y excepciones lo desarrollamos en el artículo sobre los derechos del inquilino en Cádiz en materia de arrendamientos, prórrogas y desahucios.

En el arrendamiento de temporada no hay nada de esto. Al regirse por la voluntad de las partes conforme al artículo 4.3, el plazo pactado es el plazo, y llegado el término el contrato se extingue sin prórroga obligatoria de ninguna clase. Si las partes quieren renovar, firman una prórroga expresa o un nuevo contrato; si no, el arrendatario debe entregar el inmueble. El artículo 1581 del Código Civil, aplicable supletoriamente, refuerza la idea al disponer que en todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.

En la cesión turística la pregunta ni siquiera se plantea en estos términos, porque no hay arrendamiento urbano sujeto a la ley: hay una estancia de duración breve, normalmente contratada por noches, cuyo régimen se completa con la normativa sectorial de turismo y con las condiciones de la reserva. La estancia termina cuando termina la reserva y no genera derecho de permanencia alguno, ni prórroga, ni expectativa de renovación, por más veces que el mismo huésped haya vuelto al mismo alojamiento en años sucesivos.

La distancia entre los tres escenarios es enorme y explica por sí sola muchos pleitos. Quien creyó firmar un contrato de temporada y descubre que tiene delante un arrendamiento de vivienda se encuentra con un inquilino con derecho a permanecer años en el inmueble; y quien creyó ser inquilino de vivienda y firmó válidamente una temporada se encuentra con que debe salir en la fecha pactada. En ambos casos, la calificación se decide con la ley y con los hechos, no con las expectativas.

El dinero del contrato: fianza, gastos, renta y actualización

El artículo 36 pertenece al título IV y, por tanto, se aplica de forma imperativa a los dos regímenes internos de la ley. Su apartado 1 establece que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Ese simple dato —una mensualidad frente a dos— es una de las señales más visibles de qué régimen creyeron aplicar las partes al firmar.

El mismo artículo permite pactar garantías adicionales a la fianza en metálico, pero introduce un límite que solo opera en el arrendamiento de vivienda: en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esa garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. En el arrendamiento para uso distinto de vivienda ese techo no existe, de modo que las garantías complementarias se mueven en el terreno de lo pactado. Todo lo relativo a la devolución de la fianza al terminar el contrato y a los descuentos que el arrendador pretende practicar lo tratamos en el artículo dedicado a la fianza del alquiler en Cádiz, su devolución y los descuentos conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En materia de gastos, el arrendamiento de vivienda cuenta con el artículo 20, que permite pactar que los gastos generales no susceptibles de individualización corran a cargo del arrendatario, pero exige para la validez del pacto que conste por escrito y determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, y precisa que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador. En el arrendamiento de temporada esa exigencia formal no rige con el mismo carácter imperativo, aunque la claridad del reparto sigue siendo el mejor antídoto contra el conflicto.

En la cesión turística el planteamiento cambia por completo: no hay fianza arrendaticia legalmente impuesta por la Ley de Arrendamientos Urbanos, porque no estamos ante un arrendamiento urbano sujeto a ella, sino, en su caso, ante las garantías, depósitos y condiciones que fije la normativa turística aplicable o que se pacten en las condiciones de reserva, con el añadido de la normativa de protección de las personas consumidoras y usuarias cuando el huésped tenga esa condición. Los cargos por limpieza, por gastos de gestión o por daños en el equipamiento responden a esa lógica de servicio y no al régimen de la fianza arrendaticia, aunque en la práctica se les llame a veces del mismo modo.

Renta, actualización y límites de precio

El artículo 17 dispone que la renta será la que libremente estipulen las partes y que, salvo pacto en contrario, el pago será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes, sin que el arrendador pueda exigir en ningún caso el pago anticipado de más de una mensualidad. También impone que el pago se efectúe a través de medios electrónicos, con la excepción, a solicitud de la parte afectada, de quien carezca de cuenta bancaria o de acceso a medios electrónicos de pago, en cuyo caso podrá hacerse en metálico y en la vivienda arrendada. Y obliga al arrendador a entregar recibo, con las cantidades desglosadas por conceptos y con expresión de la renta en vigor.

El mismo artículo 17 contiene, en sus apartados 6 y 7, las limitaciones de renta aplicables a los contratos de arrendamiento de vivienda cuando el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado declarada conforme a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, con reglas distintas según el arrendador sea o no un gran tenedor. Se trata de un régimen que depende de que exista una declaración vigente de zona tensionada referida al municipio de que se trate, extremo que debe comprobarse caso por caso y en cada momento, porque ni la declaración ni su vigencia son automáticas.

La actualización de la renta también difiere. El artículo 18 establece que, durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá actualizarse en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia y en los términos pactados por las partes, y que en defecto de pacto expreso no se aplicará actualización alguna. Añade que si hay pacto sobre un mecanismo de actualización que no detalle índice ni metodología, la renta se actualizará por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, y que en todo caso el incremento no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual del Índice de Precios al Consumo a la fecha de cada actualización.

Estas reglas están pensadas para el arrendamiento de vivienda. En el de temporada, al regir la voluntad de las partes, la renta y su eventual revisión son materia de pacto, y en contratos de pocos meses la actualización carece de sentido práctico. En la cesión turística el precio es el de la reserva y responde a la lógica del alojamiento, con tarifas por noche que varían según temporada y ocupación, sin ningún mecanismo legal de actualización arrendaticia.

Obras, conservación y habitabilidad en cada régimen

El arrendamiento de vivienda dispone de un bloque protector muy detallado. El artículo 21 obliga al arrendador a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario, y deja a cargo de este las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario. El mismo precepto prevé que, si una obra de conservación dura más de veinte días, deba disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

El artículo 22 regula las obras de mejora que el arrendatario está obligado a soportar cuando no puedan diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, exigiendo notificación escrita con al menos tres meses de antelación sobre su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible, y reconociendo al arrendatario un mes para desistir del contrato, además del derecho a reducción de renta y a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar. El artículo 26 permite al arrendatario suspender el contrato o desistir de él sin indemnización cuando las obras hagan inhabitable la vivienda. Y el artículo 23 prohíbe al arrendatario realizar sin consentimiento escrito del arrendador obras que modifiquen la configuración de la vivienda.

El arrendamiento para uso distinto de vivienda no queda huérfano, pero recibe un tratamiento más escueto por remisión. El artículo 30 declara aplicables a estos arrendamientos lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26, y añade que también lo será el artículo 19, sobre elevación de renta por mejoras, desde el comienzo del arrendamiento, sin esperar a los cinco o siete años que ese precepto exige en el arrendamiento de vivienda. Es una diferencia relevante: en la temporada, el arrendador que realiza obras de mejora puede elevar la renta desde el inicio en los términos del artículo 19.

En la cesión turística el planteamiento vuelve a ser distinto, porque el alojamiento se ofrece en condiciones de uso inmediato y el mantenimiento del inmueble y de su equipamiento forma parte de la propia prestación del servicio, con los estándares que imponga la normativa turística autonómica. Aquí no hay un reparto legal de obras entre arrendador y arrendatario como el que diseñan los artículos 21 a 26, sino una obligación del titular de la actividad de mantener el alojamiento en las condiciones exigibles durante toda la estancia, cuyo incumplimiento se resuelve en el terreno del servicio prestado y, en su caso, en el de la protección de las personas consumidoras.

Desistimiento, cesión, subarriendo y subrogación

El inquilino de vivienda tiene una salida legal garantizada. El artículo 11 le permite desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses, siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días, y permite pactar una indemnización equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año que reste por cumplir, con la parte proporcional en los períodos inferiores al año. Esa facultad no depende de que el contrato la recoja: la concede la ley.

El arrendatario de temporada no tiene ese derecho por ley. Si el contrato guarda silencio, el plazo pactado le vincula, y su salida anticipada puede dar lugar a las consecuencias indemnizatorias que se hubieran previsto o, en su defecto, a las que resulten del régimen general de incumplimiento contractual. Por eso, en un contrato de temporada, la cláusula de salida anticipada es una de las que más conviene negociar y redactar con cuidado.

En materia de cesión y subarriendo, el título III contiene una regla llamativa. El artículo 32 dispone que, cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, con derecho de este a una elevación de renta del 10 por 100 en caso de subarriendo parcial y del 20 en caso de cesión o subarriendo total, y con obligación de notificación fehaciente en el plazo de un mes. Adviértase que el precepto se refiere al ejercicio de actividad empresarial o profesional en la finca, presupuesto que no concurre en un arrendamiento de temporada para uso residencial transitorio.

La subrogación por fallecimiento también separa los regímenes. El artículo 16 regula con detalle quiénes pueden subrogarse en el arrendamiento de vivienda al morir el arrendatario, con un orden de prelación y un plazo de tres meses para notificarlo al arrendador. En el título III, el artículo 33 solo contempla la subrogación cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, en favor del heredero o legatario que continúe esa actividad, con notificación escrita en los dos meses siguientes al fallecimiento. Y el artículo 12, que protege al cónyuge o conviviente cuando el arrendatario desiste o abandona la vivienda, pertenece igualmente al régimen de la vivienda.

Existe además una figura del título III que a veces se invoca sin base: la indemnización por clientela del artículo 34, reservada a la extinción por transcurso del término convencional de arrendamientos de fincas en las que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, con requisitos estrictos de preaviso. Nada de eso guarda relación con un alquiler de temporada de una vivienda.

Venta del inmueble y derecho de adquisición preferente

Si el propietario vende durante la vigencia del contrato, las consecuencias tampoco son las mismas. En el arrendamiento de vivienda, el artículo 14 establece que el adquirente queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. El comprador hereda el arrendamiento, quiera o no.

En el arrendamiento para uso distinto de vivienda, el artículo 29 formula la regla de otro modo: el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. La salvedad, que en la vivienda queda neutralizada durante el período mínimo, aquí opera plenamente, de manera que el tercero protegido por la fe pública registral puede no verse afectado por un arrendamiento no inscrito.

El derecho de adquisición preferente sigue caminos paralelos. El artículo 25 reconoce al arrendatario de vivienda un derecho de tanteo de treinta días naturales desde la notificación fehaciente de la decisión de vender, con el precio y las demás condiciones esenciales, y un derecho de retracto cuando la notificación no se hizo o se hizo defectuosamente, con el plazo de caducidad que el propio precepto fija. El artículo 31 declara ese artículo 25 aplicable también a los arrendamientos del título III, de modo que el arrendatario de temporada también dispone, en principio, de tanteo y retracto, aunque en estancias breves su virtualidad práctica sea escasa. Y el apartado 8 del artículo 25 permite pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, con la obligación del arrendador de comunicar su intención de vender con una antelación mínima de treinta días.

En la cesión turística no hay arrendamiento urbano y, por tanto, no hay subrogación arrendaticia ni derecho de adquisición preferente derivado de la Ley de Arrendamientos Urbanos a favor de quien ocupa el inmueble. La venta afecta a la actividad de alojamiento y a su título habilitante en los términos que establezca la normativa sectorial de turismo aplicable, y no en los del arrendamiento, de modo que quien compra un inmueble con actividad turística en marcha debe comprobar en qué situación queda esa habilitación y qué trámites le corresponde asumir.

Cuadro comparativo: vivienda habitual, alquiler de temporada y vivienda de uso turístico

El siguiente cuadro resume las diferencias estructurales entre los tres regímenes, agrupando en la última columna el arrendamiento de temporada y la cesión turística por contraste con el arrendamiento de vivienda, con la advertencia de que entre esos dos también hay distancias importantes. Conviene leerlo como una guía de orientación y no como una respuesta definitiva: la calificación de un contrato concreto exige examinar su causa, su redacción y la forma en que las partes lo han ejecutado, y la parte turística remite siempre a la normativa autonómica y municipal aplicable al inmueble.

La comunidad de propietarios frente al piso turístico

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, ha ido reforzando la posición de la comunidad frente a la actividad de alojamiento turístico en el edificio. El apartado 12 del artículo 17 dispone que el acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen a su vez las tres quintas partes de las cuotas de participación.

El mismo apartado permite que, con idéntica mayoría, se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación en los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad, siempre que el incremento no supere el 20 por ciento, y precisa que estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos. La ausencia de retroactividad es una pieza esencial del sistema, y por eso conviene que en el acta conste con claridad la fecha del acuerdo.

El artículo 7 ha dado un paso más. Su apartado 3 exige que el propietario de cada vivienda que quiera realizar la actividad de cesión turística obtenga previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos del apartado 12 del artículo 17, y faculta al presidente para requerir la inmediata cesación de la actividad ejercida sin esa aprobación, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, con remisión al régimen de la acción de cesación del apartado 2.

Hay que sumar el artículo 5, que permite que el título constitutivo contenga reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. Muchas comunidades de la costa gaditana ya tenían cláusulas estatutarias sobre el destino de los pisos mucho antes de que existiera el debate actual, y esas cláusulas siguen jugando, con la advertencia registral que el propio precepto contiene.

La conclusión operativa para un propietario que se plantea destinar su piso a alojamiento turístico es que la habilitación administrativa y la aprobación comunitaria son dos planos distintos y que ambos deben resolverse antes de empezar. Cumplir la normativa turística no exime de contar con la comunidad cuando la ley lo exige, y contar con la comunidad no sustituye al cumplimiento de la normativa sectorial. Quien empieza a operar sin resolver los dos planos se expone a la vez a un expediente administrativo y a una acción de cesación de sus propios vecinos.

El registro autonómico de turismo y el marco estatal de datos

La normativa turística es autonómica. Cada comunidad autónoma regula en su propio ordenamiento qué se entiende por vivienda con fines turísticos o vivienda de uso turístico, qué requisitos debe cumplir el inmueble, qué información debe facilitarse a los usuarios, cómo se declara el inicio de la actividad y cómo se inscribe en el registro de turismo correspondiente, además de establecer el régimen de inspección y sanción. Por eso este artículo no le dará plazos, tasas ni requisitos concretos de inscripción: dependen de la normativa vigente en la comunidad autónoma donde esté el inmueble y cambian con frecuencia, de modo que deben consultarse en cada caso y en el momento de iniciar la actividad.

A ese plano autonómico se ha superpuesto un marco estatal orientado a los datos. El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, creó la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, en aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024. Se trata de una pasarela digital para la transmisión electrónica de datos entre las plataformas en línea de alquiler de corta duración y las autoridades competentes.

Ese real decreto contiene además una definición que ilumina toda la materia. Su artículo 2 describe el servicio de alquiler de alojamientos de corta duración como el arrendamiento por un período breve de una o varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no, y remite expresamente a la regulación del arrendamiento de temporada del artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, junto con la normativa turística autonómica y local y, cuando proceda, la de protección de las personas consumidoras y usuarias. Es la confirmación normativa de que el alquiler de corta duración y el arrendamiento de temporada se solapan y de que sobre un mismo inmueble pueden concurrir varias capas de regulación.

Conviene añadir una advertencia de prudencia. El procedimiento estatal de registro único y el número de registro que aquel real decreto contemplaba no están hoy operativos en los términos en que se aprobaron, de modo que la inscripción determinante para poder ejercer la actividad sigue siendo la que exija la normativa turística de la comunidad autónoma. Antes de anunciar una vivienda en cualquier plataforma, verifique cuál es el título habilitante vigente y qué identificador debe hacerse constar en el anuncio conforme a la normativa aplicable en ese momento.

Qué ocurre cuando el régimen se ha aplicado mal

Cuando un contrato etiquetado como temporada se recalifica como arrendamiento de vivienda, las consecuencias se despliegan hacia atrás y hacia adelante. Hacia adelante, el inquilino pasa a disfrutar de la duración mínima del artículo 9 y de las prórrogas del artículo 10, con lo que el arrendador que contaba con recuperar el inmueble en una fecha determinada descubre que no puede. Hacia atrás, las cláusulas que empeoraron la posición del arrendatario respecto del título II se tienen por no puestas conforme al artículo 6, con la consiguiente revisión de fianzas, gastos, penalizaciones y limitaciones de derechos.

También cambia el mapa procesal. El artículo 250.1.1.º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, encauza por el juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas de reclamación de cantidades por impago de rentas y las que, con fundamento en ese impago o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que quien tiene derecho a poseer una finca dada en arrendamiento recupere su posesión. La cuestión, en un contrato mal calificado, es precisamente si el plazo ha expirado o si la prórroga legal sigue viva, y de esa respuesta depende que la demanda prospere. El procedimiento cuando la causa es el impago lo explicamos en el artículo sobre el desahucio por impago en Cádiz y su procedimiento.

La resolución del contrato tampoco se rige por las mismas reglas. En el arrendamiento de vivienda, el artículo 27.2 enumera las causas de resolución de pleno derecho a favor del arrendador, entre ellas la falta de pago de la renta o de las cantidades asumidas, la falta de pago de la fianza o de su actualización, el subarriendo o la cesión inconsentidos, los daños dolosos y las obras no consentidas, las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas y el hecho de que la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. El artículo 35, para los arrendamientos del título III, remite a algunas de esas causas y añade la cesión o el subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.

En el plano administrativo, ejercer una actividad de alojamiento turístico sin cumplir la normativa sectorial expone al titular al régimen sancionador que establezcan la comunidad autónoma y, en su caso, la entidad local, con independencia de lo que ocurra en el plano civil con el contrato. Y en el plano comunitario, el ejercicio de la actividad sin la aprobación expresa que exige el artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal abre la vía del requerimiento del presidente y de la acción de cesación.

Cómo redactar bien cada uno de los tres contratos

Para el arrendamiento de vivienda, la clave está en asumir que el margen de pacto es limitado y en aprovecharlo donde la ley lo permite. El artículo 37 permite a las partes compelerse recíprocamente a la formalización por escrito, haciendo constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial y las demás cláusulas libremente acordadas. Un contrato de vivienda bien hecho fija con precisión el inventario y el estado del inmueble, el reparto de gastos con el importe anual exigido por el artículo 20, el mecanismo de actualización del artículo 18 y las comunicaciones entre las partes, incluida en su caso la dirección electrónica que autoriza el artículo 4.6.

Para el arrendamiento de temporada, la clave es doble: expresar la causa transitoria y regularlo todo. Expresar la causa, porque de ella depende la calificación; y regularlo todo, porque el título III deja demasiadas cuestiones abiertas. Fecha cierta de entrada y salida sin prórroga tácita, domicilio habitual del arrendatario distinto del arrendado, destino expreso del inmueble, inventario detallado con fotografías, reparto de suministros, régimen de la salida anticipada, prohibición o autorización de subarriendo y forma de devolución de las llaves y de la fianza.

Para la cesión turística, el documento contractual es solo una parte del trabajo. Antes está la comprobación de que el inmueble puede destinarse a esa actividad: normativa turística autonómica, planeamiento y ordenanzas municipales, estatutos de la comunidad y, cuando la ley lo exige, aprobación expresa de la junta de propietarios. Después vienen las condiciones de la reserva, la información al usuario, el tratamiento de datos personales y las obligaciones registrales y de comunicación que correspondan.

Hay un error de redacción que se repite y que conviene evitar: la cláusula que declara aplicable al contrato «el régimen de arrendamiento para uso distinto de vivienda» sin más. El artículo 4.4 exige que la exclusión de los preceptos de la ley, cuando sea posible, se haga de forma expresa respecto de cada uno de ellos, y en todo caso una cláusula de estilo no puede alterar la calificación cuando los hechos apuntan en otra dirección. Si necesita apoyo para revisar contratos, estatutos o el encaje urbanístico de un inmueble, nuestra página de abogado de derecho inmobiliario en Cádiz recoge las materias que trabajamos.

El alquiler de temporada y vivienda de uso turístico en la realidad de la provincia de Cádiz

Pocas provincias reúnen a la vez los tres mercados con tanta intensidad. En la costa, de Chiclana a Conil, Vejer, Barbate, Zahara, Tarifa, Rota o El Puerto de Santa María, existe desde hace décadas el alquiler de verano de toda la vida: un apartamento o una casa que se cede durante julio y agosto a familias que vuelven cada año, muchas veces con contratos breves y renovación informal. Ese es el terreno natural del arrendamiento de temporada del artículo 3.2, y cuando la cesión se profesionaliza y se comercializa por canales turísticos entra en juego la letra e) del artículo 5 y con ella la normativa sectorial.

En Cádiz capital y en Puerto Real, con la Universidad de Cádiz repartida en varios campus, el mercado dominante es otro: el alquiler a estudiantes por curso académico, con contratos de nueve, diez u once meses. Aquí es donde la confusión se produce con más frecuencia, porque la duración corta se asocia automáticamente a «temporada» sin comprobar si concurre la causa transitoria. Un contrato ligado a un curso académico concreto, con fechas coherentes y domicilio habitual del estudiante en otra localidad, tiene una base sólida; el mismo contrato renovado durante cinco años a un inquilino que ya trabaja en la ciudad, no. Conviene recordar además que el artículo 5.d) excluye del ámbito de la ley el uso de las viviendas universitarias calificadas expresamente como tales por la propia universidad y asignadas a sus alumnos y personal, supuesto distinto del piso privado alquilado a estudiantes.

En los cascos históricos, y de forma muy visible en el centro de Cádiz, en el barrio de Santa María, en El Puerto, en Sanlúcar, en Jerez y en los pueblos blancos de la sierra como Arcos de la Frontera, Vejer o Ubrique, el crecimiento del alojamiento turístico ha convertido en cotidianos los conflictos de comunidad: entradas y salidas continuas, uso intensivo de ascensores y zonas comunes, ruidos nocturnos y discusiones sobre el reparto de gastos. Es el escenario típico donde se activan el apartado 12 del artículo 17 y el apartado 3 del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Y hay un cuarto mercado, menos visible pero muy real, ligado a la actividad económica de la provincia: estancias de meses por trabajo en la Bahía de Cádiz, en el entorno de Navantia en San Fernando y Puerto Real, en la industria del Campo de Gibraltar y Algeciras, en las bodegas del Marco de Jerez durante la vendimia o en las campañas agrícolas de la campiña. Son supuestos que encajan con naturalidad en el arrendamiento de temporada, siempre que el contrato refleje la causa y el plazo que realmente los justifican.

La lección común a los cuatro escenarios es la misma: la etiqueta que se ponga al contrato no cambia la realidad, pero un contrato bien calificado y bien redactado evita el conflicto antes de que nazca. Dedicar una hora a definir correctamente el régimen aplicable, la causa del contrato y las obligaciones de cada parte ahorra procedimientos que se prolongan durante meses y que casi siempre acaban decidiéndose por lo que las partes hicieron, no por lo que escribieron en el encabezado.

Preguntas Frecuentes sobre el alquiler de temporada y la vivienda de uso turístico