La Fianza del Alquiler en Cádiz: Cuánto es, Cuándo se Devuelve y Qué Puede Descontar el Propietario — Tamayo Abogados

Usted entrega las llaves del piso, deja la vivienda recogida y se marcha convencido de que en unos días tendrá el dinero de vuelta. Pasan las semanas, el propietario no contesta y, cuando por fin lo hace, le envía una lista de descuentos que nadie le había anticipado: la pintura, una persiana, la limpieza, un recibo pendiente. O quizá usted es el arrendador y no sabe qué puede retener sin arriesgarse a una reclamación. La fianza del alquiler es una de las materias que más conflictos genera en los despachos de la provincia de Cádiz, y casi siempre por lo mismo: porque nadie documentó el estado de la vivienda al entrar. Aquí se explica cuánto es, dónde debe depositarse hoy en Andalucía, cuándo hay que devolverla, qué puede descontar el propietario y qué no, y por qué cauce reclamar si no se la devuelven.

Qué es la fianza y por qué la ley obliga a prestarla

La fianza no es un regalo que el inquilino hace al propietario ni un anticipo de la última mensualidad. Es una garantía en dinero que responde del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario y que, si nada se ha incumplido, debe volver íntegra a quien la entregó. Esa naturaleza explica todo lo demás: su cuantía tasada, la imposibilidad de destinarla libremente a otra cosa y el deber de restituir el saldo al terminar el contrato.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la regula en su artículo 36, situado en el título IV, que contiene las disposiciones comunes a todos los arrendamientos urbanos. El emplazamiento no es casual: conforme al artículo 4.1, los arrendamientos que la ley regula se someten de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV. Dicho de otro modo, no cabe un contrato de arrendamiento urbano en el que se pacte que no habrá fianza, ni uno en el que se acuerde que el arrendador la hará suya sin más al terminar.

Conviene subrayar dos matices del precepto. La fianza se exige y se presta a la celebración del contrato, no a mitad de la relación ni cuando surge el primer problema. Y se presta en metálico, lo que descarta que la fianza legal pueda sustituirse por un aval bancario o por cualquier otro instrumento: esas figuras existen, pero son cosa distinta y tienen sus propios límites.

Cuánto es la fianza del alquiler: una o dos mensualidades según el destino

La cuantía depende exclusivamente del destino del arrendamiento, no del tipo de inmueble ni de la solvencia del inquilino. Si el arrendamiento recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, la fianza es de una mensualidad de renta. Si el destino es cualquier otro, son dos mensualidades.

El artículo 3 aclara qué se entiende por arrendamiento para uso distinto del de vivienda con una precisión que en la provincia de Cádiz tiene mucho recorrido: tendrán esa consideración, en especial, los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente. De ahí que el apartamento que se alquila de junio a septiembre en Conil, en Rota o en El Puerto de Santa María, o el local de una peluquería en San Fernando, lleven dos mensualidades y no una.

La renta de referencia es la inicial del contrato, no la que resultaría de una actualización futura ni la que el propietario considere de mercado. Y si en un mismo contrato se arriendan la vivienda y una plaza de garaje o un trastero como accesorios, la mensualidad de referencia es la del conjunto, porque el arrendamiento es uno solo.

Fianza legal, garantías adicionales y depósito en garantía

En la práctica se emplean como sinónimos tres cosas que no lo son. La fianza legal es la del artículo 36.1: obligatoria, en metálico y con cuantía tasada. Las garantías adicionales son las que el apartado 5 de ese mismo artículo permite pactar para asegurar el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias: un aval bancario, un aval personal de un tercero, un seguro o un depósito complementario. Y el llamado depósito en garantía no es una categoría legal autónoma, sino una de esas garantías adicionales cuando consiste sencillamente en entregar más dinero del que la fianza legal exige.

La distinción importa por tres razones. Solo la fianza legal está sujeta a la cuantía tasada del artículo 36.1 y al régimen de actualización de sus apartados 2 y 3. Solo en el arrendamiento de vivienda las garantías adicionales tienen un límite cuantitativo. Y el régimen de devolución del apartado 4, con su devengo automático de intereses, se refiere al saldo de la fianza en metálico, de modo que respecto de las garantías adicionales habrá que estar a lo pactado sobre su cancelación.

Por eso conviene que el contrato sea explícito. Si se entregan dos mensualidades en un alquiler de vivienda, debe decirse con claridad que una es fianza legal y la otra garantía adicional del artículo 36.5, y pactarse cuándo y cómo se devuelve esta última. Un contrato que se limita a decir que el inquilino entrega dos mensualidades en concepto de fianza deja abierta una discusión innecesaria el día de la salida.

Hasta dónde puede llegar el propietario con las garantías adicionales

El artículo 36.5 permite pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. Pero acto seguido introduce un freno que solo opera en el alquiler de vivienda: en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esa garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

El resultado práctico es fácil de retener. En un alquiler de vivienda dentro de esos plazos, el desembolso máximo que la ley admite por conceptos de garantía es la mensualidad de fianza legal más un valor de garantía adicional que no supere dos mensualidades. Lo que exceda de ese techo es un pacto contrario a una norma imperativa y el inquilino puede discutirlo. En el arrendamiento para uso distinto del de vivienda no existe ese límite: rige la libertad de pacto del artículo 4.3, con la sola excepción de la fianza legal de dos mensualidades, que sigue siendo obligatoria.

Hay un cuarto concepto que a veces se cuela en la firma y que ya no procede. Tras la modificación del artículo 20.1 operada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son a cargo del arrendador: no pueden repercutirse al inquilino ni presentarse como una garantía más.

El depósito ante la Administración y el cambio operado en Andalucía

Durante décadas, quien arrendaba una finca urbana en Andalucía no solo tenía que exigir la fianza: debía además depositarla ante la Administración autonómica, que actuaba como depositaria de ese dinero. Esa obligación era administrativa y convivía con la obligación civil de devolver la fianza al inquilino, que es cosa distinta y nunca dependió de que el depósito se hubiera hecho o no.

El esquema ha cambiado. La Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía, en vigor desde el 24 de enero de 2026, ha suprimido la obligación de depositar en la Administración autonómica las fianzas de los arrendamientos de fincas urbanas, ha derogado el precepto de la Ley 8/1997, de 23 de diciembre, que regulaba su cuantía y ha reducido el régimen andaluz de fianzas a las de los contratos de suministro de agua, gas y electricidad.

La misma disposición prevé qué ocurre con lo ya depositado: la Comunidad Autónoma reintegrará las fianzas correspondientes a los contratos de arrendamiento de fincas urbanas de su ámbito territorial que se hubieran depositado legalmente conforme a la normativa anterior, a medida que esos contratos se vayan extinguiendo y a solicitud de los interesados. Es un dato relevante para los muchos arrendadores de Jerez, de Algeciras o de Cádiz capital que arrastran contratos vivos con fianzas ingresadas en su día.

Qué consecuencias tiene que la fianza no se depositara en su día

La pregunta sigue apareciendo en el despacho porque afecta a miles de contratos firmados bajo la normativa anterior, y conviene separar dos planos. En el administrativo, el incumplimiento del deber de depositar podía acarrear las consecuencias previstas en la normativa autonómica frente al arrendador incumplidor. En el civil, el que interesa a quien quiere recuperar su dinero, la falta de depósito nunca ha privado a nadie del derecho a que le devuelvan la fianza.

La razón es sencilla: la obligación de restituir el saldo nace del artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y vincula al arrendador frente al arrendatario, mientras que el depósito era una relación entre el arrendador y la Administración. Un propietario no puede escudarse en que no ingresó la fianza para no devolverla. Tampoco la ausencia de depósito afectaba a la validez del contrato ni a su duración: los plazos, las prórrogas y las causas de extinción se rigen por sus propias reglas, que analizamos en el artículo sobre los derechos del inquilino en Cádiz y el juego de las prórrogas del arrendamiento.

La actualización de la fianza cuando el contrato se prorroga

Muchos inquilinos descubren años después de firmar que el propietario les reclama un complemento, y no siempre es una exigencia infundada. El artículo 36.2 establece que durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no está sujeta a actualización. Pero añade que cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La regla es recíproca y no siempre se lee así. Si la renta ha subido durante esos años, el arrendador puede pedir el complemento cuando llegue la prórroga; si ha bajado, el arrendatario puede pedir que se le devuelva el exceso. En ambos casos la referencia es la misma: una o dos mensualidades de la renta vigente en ese momento.

Cuando el plazo pactado excede de cinco años, o de siete si el arrendador es persona jurídica, el artículo 36.3 remite a lo que las partes hayan estipulado y, a falta de pacto específico, presume que lo acordado sobre actualización de la renta se quiso también para la fianza. Es una presunción cómoda, pero solo opera si el contrato guarda silencio en este punto concreto.

Cuándo debe devolverse y qué ocurre si el propietario se retrasa

Aquí se concentra la mayor parte de los conflictos. La ley no concede al propietario un plazo abierto para pensárselo, ni condiciona la devolución a que el inquilino firme un finiquito, ni exige que el arrendatario reclame para que empiece a correr el reloj. El artículo 36.4 fija un momento inicial objetivo y una consecuencia automática.

Tres detalles merecen atención. El precepto habla del saldo, lo que reconoce que el arrendador puede haber aplicado legítimamente parte de la fianza a cubrir incumplimientos: lo que debe devolverse es lo que reste. Habla de la entrega de las llaves, no de la fecha de vencimiento del contrato ni del día en que el propietario decide revisar la vivienda. Y habla del interés legal, que se devenga sin necesidad de requerimiento previo por el simple transcurso del mes, en la línea de lo que el artículo 1108 del Código Civil prevé para las deudas dinerarias en mora.

Qué puede descontar legítimamente el propietario de la fianza del alquiler

La fianza responde del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, y esas obligaciones no se agotan en pagar la renta. El artículo 1555 del Código Civil impone al arrendatario pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos y usar la cosa arrendada con diligencia, destinándola al uso pactado. Sobre esa base hay tres bloques de conceptos imputables a la fianza sin extralimitación.

El primero son las rentas impagadas y las cantidades asimiladas que el contrato prevea: si el inquilino se marcha debiendo dos mensualidades, el arrendador puede aplicar la fianza a cubrirlas y devolver el saldo, si lo hay. El segundo son los suministros pendientes; el artículo 20.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es categórico al disponer que los gastos por servicios individualizados mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario, de modo que los recibos de luz, agua o gas devengados durante la ocupación son descontables aunque lleguen después de la salida.

El tercero son los desperfectos imputables al arrendatario. El artículo 1563 del Código Civil lo declara responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, y el artículo 1564 extiende esa responsabilidad al deterioro causado por las personas de su casa. Pero no todo deterioro es un desperfecto imputable.

Desgaste por uso ordinario y desperfectos: dónde está la frontera

La frontera la traza el Código Civil al definir en qué estado debe devolverse el inmueble. El artículo 1561 no exige devolverlo impecable ni recién reformado: exige devolverlo tal como se recibió, con una salvedad decisiva.

El menoscabo por el tiempo es, precisamente, el desgaste que produce vivir en una casa durante años. Un suelo que ha perdido brillo, un rodapié rozado, unas juntas de baño envejecidas o una pintura apagada no son desperfectos, sino el efecto ordinario del transcurso del tiempo sobre un inmueble habitado. Cosa distinta es un cristal roto, una puerta forzada, una encimera quemada, un parqué levantado por una fuga no comunicada o unas paredes con anclajes que no se han repuesto.

El reparto de las reparaciones durante la vigencia del contrato confirma el criterio. El artículo 21.1 obliga al arrendador a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario conforme a los artículos 1563 y 1564 del Código Civil. Y el artículo 21.4 pone a cargo del arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario. Lo pequeño y cotidiano, para el inquilino; lo estructural y lo que hace habitable la casa, para el propietario.

Pintura, vetustez y limpieza: los descuentos que más se discuten

La pintura es el caballo de batalla. Un propietario que reclama el coste de pintar toda la vivienda porque el inquilino ha estado cuatro años en ella está pidiendo que se le financie el mantenimiento ordinario de su patrimonio, no está reparando un daño: ese repintado responde al menoscabo por el tiempo del artículo 1561 y a la obligación de conservación del artículo 21.1. Otra cosa es que el arrendatario haya cambiado el color sin autorización, haya dejado manchas atribuibles a un mal uso o haya perforado los tabiques de forma masiva.

El mismo razonamiento vale para los elementos que se agotan por vetustez. Una caldera que llega al final de su vida útil, una persiana cuya cinta se parte por desgaste o una instalación eléctrica anticuada son problemas de conservación del inmueble; cargarlos a la fianza equivale a trasladar al inquilino el coste de renovar la vivienda. La limpieza admite un matiz: el inmueble debe devolverse en condiciones razonables de uso y una suciedad manifiesta puede generar un gasto imputable, pero una limpieza de rutina no es un daño. Si su caso está en esa zona gris, en nuestra página de abogado de derecho inmobiliario en Cádiz explicamos cómo abordamos este tipo de discrepancias.

El inventario y las fotografías: la prueba que decide casi todos los conflictos

Todo lo anterior es teoría útil, pero en una discusión concreta la razón la tiene quien puede probar el estado de la vivienda al entrar. Y aquí el Código Civil contiene una regla que perjudica sistemáticamente al inquilino descuidado: el artículo 1562 dispone que, a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

Las consecuencias son considerables. Si el contrato no describe el estado del inmueble, se presume que estaba bien cuando usted entró y cualquier defecto que aparezca al salir se le atribuirá salvo que demuestre que ya existía. La presunción admite prueba en contrario, pero esa prueba tiene que construirla el inquilino, y construirla después es casi imposible.

La solución es barata y elemental. El artículo 37 permite a las partes compelerse recíprocamente a formalizar el contrato por escrito, haciendo constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca, la duración pactada, la renta inicial y las demás cláusulas acordadas. Nada impide, y todo aconseja, incorporar como anexo un inventario del mobiliario y de los electrodomésticos con su estado, las lecturas de los contadores y un reportaje fotográfico fechado, firmado por ambas partes. El mismo ejercicio, repetido el día de la salida, cierra el círculo.

La fianza en el alquiler de temporada y de estudiantes en Cádiz

La provincia tiene dos mercados de alquiler que conviven y se rigen por reglas distintas. Por un lado, el alquiler de vivienda habitual. Por otro, un volumen muy considerable de arrendamientos de temporada: los apartamentos de verano de la costa, desde Chiclana y Conil hasta Zahara, Barbate o Tarifa, y el alquiler del curso académico en Cádiz capital, en Puerto Real y en Jerez, donde la Universidad de Cádiz concentra buena parte de su actividad y mueve cada septiembre a miles de estudiantes.

La calificación del contrato lo cambia casi todo. Un arrendamiento celebrado por temporada es, por definición del artículo 3.2, un arrendamiento para uso distinto del de vivienda: la fianza legal es de dos mensualidades y no rige el techo de dos mensualidades para las garantías adicionales, porque ese límite el artículo 36.5 lo reserva al arrendamiento de vivienda. Conviene además no confundirlo con la cesión temporal de uso de una vivienda amueblada y equipada comercializada por canales turísticos, que el artículo 5.e) excluye del ámbito de la ley cuando está sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística.

En el alquiler a estudiantes aparece un problema añadido y muy repetido: el piso compartido en el que cada habitación se contrata por separado o en el que varios firmantes entran y salen a lo largo del curso. La devolución parcial a quien se marcha, la responsabilidad por daños en zonas comunes o la sustitución de un firmante por otro son cuestiones que el contrato debe resolver expresamente, porque la ley no las regula con detalle. Si necesita revisar un contrato antes de firmarlo o reclamar una fianza retenida, en nuestro servicio de abogado de arrendamientos en Cádiz trabajamos habitualmente con estos supuestos.

Cómo reclamar la fianza del alquiler que no le devuelven

El primer paso es siempre un requerimiento fehaciente al arrendador en el que se identifique el contrato, la fecha de entrega de las llaves, el importe de la fianza y el saldo que se reclama, concediéndole un plazo razonable para pagar. Ese requerimiento cumple una doble función: muchas veces resuelve el asunto sin más y, cuando no lo resuelve, deja acreditada la fecha de la reclamación y la actitud del deudor. Si el propietario invoca descuentos, exíjale que los justifique con facturas, presupuestos o recibos: un correo con una cifra global y sin soporte no es una liquidación.

Agotada la vía amistosa, hay que tener presente el requisito de procedibilidad que introdujo la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia: en el orden civil, con carácter general, para que la demanda sea admisible es necesario haber acudido previamente a algún medio adecuado de solución de controversias, y su artículo 5 admite expresamente que el requisito se entiende cumplido cuando la actividad negociadora se desarrolla entre los abogados de las partes bajo sus directrices. En cuanto al procedimiento, la reclamación de una fianza es una acción de cantidad que, conforme al artículo 250.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se decide en juicio verbal cuando la cuantía no excede de quince mil euros, lo que cubre la práctica totalidad de estos casos. El plazo para ejercitarla es el de las acciones personales sin plazo especial: cinco años desde que puede exigirse el cumplimiento, según el artículo 1964.2 del Código Civil.

Cuestión distinta, y con procedimiento propio, es la reclamación del arrendador cuando el inquilino se marcha debiendo varias mensualidades o sigue en la vivienda sin pagar. Ese escenario lo tratamos por separado en el artículo dedicado al procedimiento de desahucio por impago de renta en Cádiz, porque allí la fianza es solo una pieza más de una liquidación mucho más amplia.

Lo que conviene tener resuelto antes de entregar las llaves

La mayoría de los conflictos sobre fianzas no nacen el día de la salida, sino el día de la firma: cuando nadie describió el estado del inmueble, nadie separó la fianza legal de las garantías adicionales y nadie pactó cómo se liquidarían los suministros pendientes. Quien dedica media hora a documentar esos tres puntos se ahorra después meses de correos y, con frecuencia, un procedimiento judicial.

Si ya está en la fase final del contrato, ordene lo que tiene: copia del contrato y de sus anexos, justificante del pago de la fianza, últimas facturas de suministros con las lecturas, fotografías de entrada y de salida y un documento de entrega de llaves con fecha. Con ese material, la conversación con el propietario deja de ser una discusión de impresiones y pasa a ser una liquidación verificable. Y si el dinero se retiene sin justificación, el artículo 36.4 juega a su favor desde el mes siguiente a la entrega de las llaves. Para situar esta materia dentro del conjunto de cuestiones que afectan a la vivienda y a la propiedad en la provincia, puede consultar nuestra guía completa de derecho inmobiliario en Cádiz.

Preguntas Frecuentes sobre la fianza del alquiler