Placas Solares en la Comunidad de Propietarios en Cádiz: Mayorías, Quién Paga y Reparto de la Energía

Alguien propone en la junta instalar placas solares en la comunidad de propietarios, aparece un presupuesto sobre la mesa y enseguida surgen las preguntas: con cuántos votos se aprueba, si tiene usted que pagar aunque vote en contra, cómo se reparte después la electricidad entre los vecinos y qué ocurre si un propietario quiere colocar sus propios paneles en la azotea común. En la provincia de Cádiz, con cubiertas planas en buena parte de los edificios de la capital, de San Fernando, de Jerez o de El Puerto de Santa María, y con muchas comunidades de segunda residencia en la costa, estas dudas se plantean a diario. La Ley de Propiedad Horizontal ofrece dos vías distintas, con mayorías y consecuencias económicas muy diferentes, y la normativa de autoconsumo añade sus propias reglas sobre el reparto de la energía. Aquí se explica cómo encajan unas con otras y qué conviene tener decidido antes de votar.

De quién es la cubierta y por qué la junta tiene que decidir

La cubierta, la azotea y el vuelo del edificio son, salvo que el título constitutivo diga otra cosa, elementos comunes. Lo establece el artículo 396 del Código Civil, que al describir la propiedad horizontal enumera entre los elementos necesarios para el adecuado uso y disfrute del inmueble el suelo, el vuelo, las cimentaciones y las cubiertas, y que menciona de forma expresa las instalaciones de suministro de electricidad, incluidas las de aprovechamiento de energía solar, hasta la entrada al espacio privativo.

De ahí se derivan dos consecuencias prácticas. La primera es que ningún propietario puede, por su sola voluntad, ocupar la cubierta común con una instalación fotovoltaica: el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal le permite modificar los elementos de su propio piso con ciertos límites, pero añade que en el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna. La segunda es que la decisión corresponde a la junta de propietarios, y la ley le reserva para esta materia unas mayorías más bajas de lo habitual, precisamente para facilitar la transición energética de los edificios.

Dos caminos para instalar placas solares en la comunidad de propietarios

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, regula la energía renovable en dos lugares distintos del artículo 17, y la elección entre uno y otro no es una cuestión técnica menor: determina cuántos votos hacen falta, quién paga la instalación y si los ausentes cuentan o no como votos favorables. El panorama completo de la escala de mayorías de la ley lo tiene explicado en nuestro artículo sobre las mayorías en la comunidad de propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal; aquí nos centramos solo en las dos reglas que afectan a la energía solar.

La primera está en el apartado 1 del artículo 17, que permite aprobar la instalación con el voto de un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas, pero con una contrapartida económica: el coste no puede repercutirse a quien no haya votado expresamente a favor. La segunda está en el tercer párrafo del apartado 2, que exige mayoría simple de propietarios y de cuotas para la implantación de fuentes de energía renovable de uso común y convierte el coste en gasto general que pagan todos, siempre que el importe anual repercutido no supere un determinado límite.

El acuerdo del tercio: quién puede pedirlo y qué se aprueba

El artículo 17.1 dice que el acuerdo puede adoptarse a petición de cualquier propietario. No hace falta que la propuesta parta del presidente ni del administrador: basta con que un propietario solicite que el asunto se incluya en el orden del día y que después se alcance el doble tercio, de propietarios y de cuotas. Es la mayoría más baja que contempla la ley y está pensada para que una minoría interesada pueda sacar adelante la instalación sin depender de que la mayoría del edificio se sume.

El precepto abarca tanto los sistemas comunes como los privativos de aprovechamiento de energías renovables. Un sistema común es el que se instala para el conjunto de los propietarios que participan en él, con una única instalación de generación en la cubierta. Un sistema privativo es el que un propietario, o varios, instalan para su propio consumo ocupando una parte del elemento común. En ambos casos la junta decide con la misma mayoría, aunque las consecuencias sobre los ausentes y sobre el coste, como se verá, son distintas.

Quién paga las placas solares aprobadas por un tercio

La regla económica del artículo 17.1 es la que más dudas genera. La comunidad no puede repercutir el coste de la instalación ni los gastos de su conservación y mantenimiento posterior sobre los propietarios que no hayan votado expresamente a favor del acuerdo. Pagan quienes votaron a favor, y quienes votaron en contra, se abstuvieron o no acudieron quedan fuera del reparto, tanto de la inversión inicial como de los gastos que vengan después.

La ley deja una puerta abierta para quien cambia de opinión. Si con posterioridad un propietario que no votó a favor solicita acceder al suministro energético y ello requiere aprovechar la nueva infraestructura, podrá autorizársele siempre que abone el importe que le hubiera correspondido, debidamente actualizado con el interés legal. Es una regla razonable para quien prefiere esperar a ver cómo funciona la instalación, pero tiene un precio: entrar más tarde cuesta lo mismo que entrar al principio, más los intereses.

Hay un matiz que suele pasar inadvertido. Aunque los gastos de conservación y mantenimiento solo se imputan a quienes votaron a favor, el propio artículo 17.1 declara que la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración de elemento común a los efectos de la ley. Es decir, la instalación forma parte del edificio y queda sujeta al régimen de los elementos comunes, aunque su coste lo soporte solo una parte de los propietarios. Esta dualidad obliga a llevar una contabilidad separada y a dejar muy claro en el acta quiénes votaron expresamente a favor.

La mayoría simple del artículo 17.2 y el límite de doce mensualidades

La segunda vía está pensada para instalaciones de uso común que benefician a todo el edificio. El artículo 17.2, en su tercer párrafo, exige el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios que representen a su vez la mayoría simple de las cuotas para la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, incluida en su caso la modificación de la envolvente del edificio, y también para solicitar ayudas, subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación destinada a esas obras.

Esa mayoría solo basta si se cumple una condición: que el importe repercutido anualmente a cada propietario, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El cálculo se hace sobre el coste neto que cada propietario soporta al año, no sobre el presupuesto bruto de la instalación, y por eso la financiación y las ayudas pueden ser decisivas para que el acuerdo quepa en esta vía.

La consecuencia económica es la opuesta a la del tercio. Cuando el acuerdo se adopta por esta vía, el propietario disidente no tiene el derecho reconocido en el apartado 4 del artículo 17 para quedar al margen de las innovaciones, y el coste de las obras o las cantidades necesarias para pagar los préstamos tienen la consideración de gastos generales conforme a la letra e) del artículo 9.1. Pagan todos según su cuota de participación, también quien votó en contra.

Cómo elegir la vía adecuada para su comunidad

La elección depende de cuántos propietarios quieren la instalación y de cómo se va a financiar. Si el interés es mayoritario y el coste anual neto cabe en el límite de doce mensualidades, la vía del artículo 17.2 permite una instalación de uso común que pagan todos y cuya energía beneficia al conjunto. Si el interés es minoritario, o el coste excede ese límite, el artículo 17.1 permite a los interesados avanzar sin imponer el gasto a quienes no lo quieren.

La tabla es una simplificación y cada caso exige leer la propuesta concreta. Una comunidad puede, por ejemplo, aprobar por mayoría simple una instalación para abastecer los servicios comunes, como el alumbrado de la escalera, el ascensor o el grupo de presión, y dejar que los propietarios interesados en abastecer sus viviendas amplíen la instalación por la vía del tercio. Diseñar bien esa combinación desde el principio evita tener que deshacer acuerdos más adelante.

Placas solares individuales de un vecino en la cubierta común

El supuesto del propietario que quiere instalar paneles solo para su vivienda es cada vez más frecuente, sobre todo en edificios de pocas plantas y en áticos con acceso directo a la azotea. La ley lo contempla expresamente: el artículo 17.1 incluye los sistemas privativos de aprovechamiento de energías renovables, de modo que la ocupación de la cubierta común para ese fin se aprueba con el mismo doble tercio y no requiere unanimidad.

Lo que no puede hacer el propietario es instalar primero y pedir permiso después. Mientras no exista acuerdo de la junta, la instalación en el elemento común es una alteración que el artículo 7.1 no le permite, y la comunidad puede exigir que la retire. Además, al tratarse de un aprovechamiento privativo, el propietario asumirá íntegramente el coste de la instalación, su mantenimiento y los daños que pueda causar en la impermeabilización de la cubierta, extremo que conviene dejar reflejado en el propio acuerdo.

El artículo 17.3 contiene una regla complementaria para los equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética del inmueble y no estén recogidos en el apartado 1: si tienen aprovechamiento privativo, basta igualmente el voto de un tercio de los integrantes que representen un tercio de las cuotas, con el sistema de repercusión de costes del apartado 1. Y el artículo 9.1.c) obliga a cada propietario a permitir en su vivienda o local las servidumbres imprescindibles para las obras o servicios comunes acordados conforme a la ley, con derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios. Cuando el cableado de una instalación deba atravesar un elemento privativo, esa regla y la correspondiente indemnización deben tenerse presentes.

Los propietarios ausentes: cuándo cuenta su silencio y cuándo no

En muchas comunidades de la costa gaditana, en Chiclana, Conil, Rota, Barbate o Tarifa, buena parte de los propietarios no reside en el edificio y no acude a las juntas. La ley resuelve con carácter general ese problema en el artículo 17.8, que computa como votos favorables los de los ausentes debidamente citados que, informados del acuerdo conforme al artículo 9, no manifiesten su discrepancia al secretario en el plazo de 30 días naturales.

Ese cómputo tiene dos excepciones que afectan de lleno a la energía solar. No se aplica en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a quienes no votaron expresamente a favor, que es exactamente el régimen del artículo 17.1, ni en los casos en que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo. Dicho de otro modo: si la instalación se aprueba por la vía del tercio, o si es la instalación privativa de un vecino, el silencio del ausente no suma y solo cuentan los votos favorables expresos.

El autoconsumo colectivo en un edificio: qué dice el Real Decreto 244/2019

Aprobar la instalación en la junta es solo la mitad del camino. La otra mitad la regula el Real Decreto 244/2019, de 5 de abril, que establece las condiciones administrativas, técnicas y económicas del autoconsumo de energía eléctrica. Su artículo 3 define el autoconsumo como el consumo por parte de uno o varios consumidores de energía eléctrica proveniente de instalaciones de producción próximas a las de consumo y asociadas a los mismos, y el autoconsumo colectivo como la situación del consumidor que pertenece a un grupo de varios consumidores que se alimentan, de forma acordada, de esa energía.

La proximidad es un requisito técnico que la norma concreta. Una instalación es próxima de red interior cuando está conectada a la red interior de los consumidores asociados o unida a ellos por líneas directas, que es la situación típica de un edificio. Es próxima a través de la red cuando se conecta a cualquiera de las redes de baja tensión derivadas del mismo centro de transformación, cuando se encuentra a una distancia inferior a 500 metros de los consumidores asociados, o cuando generación y consumos están en una misma referencia catastral según sus primeros 14 dígitos. Para instalaciones fotovoltaicas o eólicas de hasta 5 MW conectadas a través de las líneas de transporte o distribución, la norma admite una distancia inferior a 5.000 metros.

Cómo se reparte la energía entre los vecinos: los coeficientes de reparto

La energía que genera una instalación colectiva no se reparte por partes iguales de forma automática. El artículo 4.3 del Real Decreto 244/2019 exige que todos los consumidores asociados a la misma instalación pertenezcan a la misma modalidad de autoconsumo y comuniquen a la empresa distribuidora un mismo acuerdo firmado por todos los participantes que recoja los criterios de reparto.

El anexo I desarrolla esos criterios. La energía neta generada se asigna a cada participante mediante un coeficiente de reparto cuyo valor puede fijarse en función de la potencia a facturar de cada consumidor, de su aportación económica a la instalación o de cualquier otro criterio, siempre que exista acuerdo firmado por todos y que la suma de los coeficientes sea la unidad para cada hora del periodo de facturación. Los coeficientes pueden ser constantes durante todo el año o variar hora a hora, y se comunican mediante un fichero con el formato que la propia norma describe.

Aquí conviene separar dos acuerdos que se confunden con frecuencia. El acuerdo de la junta de propietarios decide si se ocupa la cubierta, con qué mayoría y quién paga; el acuerdo de reparto del Real Decreto 244/2019 lo firman los consumidores que participan en el autoconsumo y decide cuánta energía corresponde a cada uno. Pueden coincidir en el tiempo, pero no son lo mismo, y un propietario que votó a favor en la junta no queda automáticamente integrado en el reparto si no firma el acuerdo de coeficientes. El anexo I prevé además que, si al comenzar un año la distribuidora no dispone de los coeficientes para ese año, aplicará los del año anterior.

Excedentes, compensación simplificada y la factura de cada vivienda

El artículo 4 del Real Decreto 244/2019 distingue entre el autoconsumo sin excedentes, que exige un mecanismo antivertido que impida inyectar energía a la red, y el autoconsumo con excedentes, en el que la energía sobrante puede verterse a la red. Dentro de este último, la modalidad acogida a compensación exige, entre otras condiciones, que la fuente sea renovable, que la potencia total de las instalaciones de producción asociadas no supere los 100 kW, que se suscriba el contrato de compensación de excedentes y que la instalación no tenga otorgado un régimen retributivo adicional o específico.

El mecanismo de compensación simplificada del artículo 14 consiste en un saldo económico dentro de cada periodo de facturación: la energía consumida de la red y la energía excedentaria se valoran y se compensan, con el límite de que el valor de los excedentes nunca puede superar el de la energía consumida de la red en un periodo que no puede ser superior a un mes. En el autoconsumo colectivo, el contrato de compensación utiliza los mismos criterios de reparto comunicados a la distribuidora, y los consumidores que realicen autoconsumo colectivo sin excedentes también pueden acogerse a la compensación mediante un acuerdo entre todos ellos.

Hay dos reglas más que conviene conocer antes de firmar. El artículo 10.3 exige que, cuando se realiza autoconsumo colectivo, la instalación de generación disponga de un equipo de medida que registre la generación neta. Y el artículo 4.5 establece que, en el autoconsumo colectivo, el cambio de modalidad deben llevarlo a cabo simultáneamente todos los consumidores participantes asociados a la misma instalación. Si su comunidad tiene contratado un suministro para los servicios comunes, ese punto de suministro puede participar como un consumidor asociado más si así se acuerda, lo que permite destinar parte de la energía a abaratar el recibo de la comunidad.

Licencia, declaración responsable y bonificaciones municipales

El acuerdo de la junta no sustituye al título urbanístico. La instalación requiere el que corresponda según la legislación urbanística andaluza y la ordenanza municipal: la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, somete a declaración responsable, entre otras actuaciones, las obras de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran proyecto, y el alcance concreto de cada instalación decidirá si basta ese trámite o hace falta otro. Si el edificio está afectado por algún régimen de protección, pueden ser necesarias autorizaciones sectoriales previas. Las cuestiones de urbanismo y licencias vinculadas a los inmuebles las tratamos desde nuestra área de abogado de derecho inmobiliario en Cádiz.

En el plano fiscal, el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales permite a los ayuntamientos establecer en sus ordenanzas fiscales dos bonificaciones relacionadas con la energía solar. El artículo 74.5 autoriza una bonificación de hasta el 50 por ciento de la cuota íntegra del Impuesto sobre Bienes Inmuebles para los inmuebles en los que se hayan instalado sistemas para el aprovechamiento térmico o eléctrico de la energía proveniente del sol o de la energía ambiente, condicionada a la homologación de las instalaciones. El artículo 103.2.b) permite una bonificación de hasta el 95 por ciento en el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras para las obras que incorporen esos sistemas.

Son bonificaciones potestativas: cada ayuntamiento decide si las establece, en qué porcentaje dentro de esos máximos, durante cuánto tiempo y con qué requisitos. Antes de presentar la propuesta en la junta, conviene consultar la ordenanza fiscal vigente del municipio donde está el edificio, porque su existencia puede cambiar el cálculo del importe anual repercutido y, con él, la mayoría necesaria.

Derramas y propietarios que no pagan su parte de la instalación

Cuando la instalación se aprueba por la vía del artículo 17.2 y se financia mediante derrama o préstamo, las cuotas que corresponden a cada propietario son gasto general y su impago se reclama como cualquier otra deuda con la comunidad. El procedimiento de reclamación y la forma de acreditar la deuda los explicamos en el artículo sobre morosos, derramas y obras en las comunidades de propietarios de Cádiz, y no los repetimos aquí.

En la vía del artículo 17.1 la situación es distinta, porque la obligación de pago solo alcanza a quienes votaron expresamente a favor. Si uno de ellos deja de pagar su parte, la reclamación se dirige contra él, y el acta que recoge su voto favorable expreso es la prueba esencial. De ahí la importancia de que el secretario anote con nombre y cuota quién vota a favor, quién en contra y quién se abstiene, y no se limite a reflejar el resultado global.

Impugnar el acuerdo sobre placas solares en la comunidad de propietarios

Si considera que el acuerdo se adoptó sin la mayoría necesaria, que se le está cargando un coste que no le corresponde o que la instalación le causa un perjuicio que no tiene obligación de soportar, el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal permite impugnarlo. Los motivos son tasados: que el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos, que resulte gravemente lesivo para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o que suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho.

Están legitimados los propietarios que salvaron su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los que fueron privados indebidamente de su derecho de voto, y para impugnar hay que estar al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad o consignarlas previamente. La acción caduca a los tres meses de adoptarse el acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso caduca al año; para los ausentes el plazo se computa desde la comunicación del acuerdo. La impugnación no suspende la ejecución del acuerdo, salvo que se acuerde como medida cautelar. Todo ello lo tiene desarrollado en nuestro artículo sobre cómo impugnar un acuerdo de la junta de propietarios, con sus motivos y plazos.

En esta materia, los errores que con más frecuencia dan lugar a una impugnación son el cómputo de los ausentes en un acuerdo adoptado por la vía del tercio, la imputación del coste a propietarios que no votaron a favor y la aprobación por mayoría simple de una instalación cuyo importe anual neto supera las doce mensualidades. Antes de demandar, además, la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, exige en su artículo 5 como requisito de procedibilidad haber acudido previamente a algún medio adecuado de solución de controversias.

Cómo preparar la junta para que el acuerdo se sostenga

La propuesta que se somete a votación debe indicar qué vía legal se utiliza, el coste neto una vez descontadas ayudas y financiación y el importe anual que corresponderá a cada vivienda. El acta es la otra pieza clave. Debe identificar a los propietarios que votan a favor, en contra y en abstención, con sus cuotas, y dejar constancia de la comunicación a los ausentes cuando el cómputo de su voto sea relevante. Y, por último, el acuerdo de reparto de la energía debe firmarse por todos los participantes y comunicarse a la distribuidora conforme al Real Decreto 244/2019, porque sin ese paso la instalación produce, pero cada vivienda no ve reflejado en su factura lo que le corresponde.

Desde Puerto Real acompañamos a presidentes, administradores y propietarios de toda la provincia, de Algeciras a Sanlúcar de Barrameda y de Jerez a Chiclana, en la preparación de estas juntas, en la revisión de los contratos con las empresas instaladoras y, cuando el acuerdo ya está adoptado, en su defensa o su impugnación. Puede conocer el alcance de ese trabajo en nuestra página de abogado de comunidades de propietarios en Cádiz.

Preguntas Frecuentes sobre las placas solares en la comunidad de propietarios