Cerrar la Terraza de un Piso: Permiso de la Comunidad, Licencia Municipal y Qué Pasa si se Hace sin Ellos

Quiere cerrar la terraza de su piso para ganar una habitación, protegerse del levante o aprovechar mejor unos metros que pasan medio año sin uso, y el instalador le asegura que con una cortina de cristal no hace falta pedir nada a nadie. O quizá es usted quien preside la comunidad y un vecino acaba de acristalar su terraza sin consultar a la junta. En la provincia de Cádiz, con fachadas marítimas en la capital, El Puerto de Santa María, Rota o Chiclana y bloques de viviendas en altura en San Fernando, Jerez o Algeciras, cerrar la terraza de un piso es una de las obras que más conflictos vecinales provoca. La ley exige dos permisos distintos, uno de la comunidad y otro del Ayuntamiento, y cada uno tiene sus reglas, sus mayorías y sus plazos. En este artículo le explicamos cuándo necesita cada uno, qué ocurre si falta y cómo puede reaccionar la comunidad.

Por qué cerrar la terraza de un piso no es una decisión que dependa solo de usted

La terraza forma parte de su vivienda en el uso diario, pero no es un espacio aislado del edificio. Está abierta a la fachada, se apoya en la estructura común y su aspecto exterior forma parte de la imagen del inmueble que comparten todos los propietarios. Por eso el cerramiento de una terraza no se analiza como una reforma interior, del tipo cambiar la solería o la cocina, sino como una intervención que toca elementos que la ley considera comunes.

A esa dimensión civil se suma otra administrativa. Cerrar una terraza es una obra y, como cualquier obra, necesita el título habilitante municipal que corresponda según la ordenación urbanística. El Ayuntamiento no controla si sus vecinos están de acuerdo, sino si la obra es compatible con el planeamiento, con la edificabilidad permitida en la parcela y, en su caso, con la protección del edificio. La comunidad, por su parte, no controla el urbanismo, sino si usted respeta la fachada y los elementos comunes.

La consecuencia práctica es que tener uno de los dos permisos no le cubre frente al otro. Una licencia concedida no obliga a la comunidad a aceptar el cerramiento, y un acuerdo favorable de la junta no sustituye al título municipal. Quien cierra la terraza con solo uno de ellos, o sin ninguno, queda expuesto a tener que desmontarlo, y ese riesgo no desaparece por el hecho de que otros vecinos del edificio hayan hecho lo mismo antes.

Terraza privativa o elemento común de uso privativo: lo que dice el título de su edificio

Lo primero que conviene averiguar es qué es jurídicamente su terraza. El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal atribuye a cada propietario el derecho singular y exclusivo sobre un espacio suficientemente delimitado, con los elementos arquitectónicos e instalaciones comprendidos dentro de sus límites que le sirvan exclusivamente, así como sobre los anejos que expresamente se hayan señalado en el título. Todo lo demás pertenece en copropiedad a todos los dueños.

El documento que despeja la duda es el título constitutivo, normalmente la escritura de división horizontal inscrita en el Registro de la Propiedad. El artículo 5 de la ley exige que ese título describa cada piso o local con su extensión, linderos, planta y anejos. Si la terraza aparece incluida en la descripción de su vivienda, con su superficie, es parte de su piso. Si no aparece, o aparece como elemento común cuyo uso se le atribuye en exclusiva, estamos ante un elemento común de uso privativo: usted la disfruta en solitario, pero no es su dueño exclusivo.

La diferencia es frecuente en áticos y en primeras plantas con terrazas que en realidad son la cubierta del local o de la vivienda inferior. En esos casos, cerrar o cubrir la terraza supone actuar sobre una cubierta del edificio, que es elemento común por definición. Antes de encargar presupuestos, por tanto, merece la pena pedir una nota simple registral y, si la comunidad los tiene, los estatutos, porque en ellos puede haber reglas específicas sobre terrazas, toldos o cerramientos. Tenga presente, eso sí, que aunque la terraza sea privativa según la escritura, la fachada y los elementos de cierre exteriores siguen siendo comunes, de modo que su naturaleza privativa no le exime del acuerdo de la junta.

La fachada es de todos: el alcance del artículo 396 del Código Civil

El artículo 396 del Código Civil enumera los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Entre ellos incluye expresamente las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores. La redacción es deliberadamente amplia: protege no solo el muro, sino la imagen del edificio tal como se proyectó.

Esto explica por qué el material elegido o la calidad del cerramiento no cambian la calificación jurídica de la obra. Un acristalamiento sin perfiles verticales, unas cortinas de vidrio plegables o una carpintería de aluminio con persianas alteran igualmente la configuración exterior de la terraza: lo que antes era un hueco abierto pasa a ser un espacio cerrado visible desde la calle. El argumento de que el sistema es desmontable puede tener relevancia técnica o urbanística, pero no transforma el cerramiento en algo distinto de lo que la ley denomina cerramiento.

El límite del artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal

La Ley de Propiedad Horizontal reconoce a cada propietario una amplia libertad para reformar su vivienda, pero la condiciona a que no afecte a lo que es de todos. El artículo 7.1 lo formula con precisión y conviene leerlo entero, porque es la norma que se invoca en casi todos los conflictos por cerramientos:

El precepto contiene dos reglas. La primera permite obras dentro del piso siempre que no alteren, entre otras cosas, la configuración o estado exteriores, y aun entonces exige dar cuenta previamente al presidente. La segunda prohíbe cualquier alteración en el resto del inmueble. El cerramiento de una terraza choca con ambas: altera el aspecto exterior y actúa sobre la fachada, que forma parte del resto del inmueble.

La simple comunicación al presidente, por tanto, no basta. Avisar de que se va a cerrar la terraza cumple el deber de información del artículo 7.1 para las obras interiores, pero no sustituye al acuerdo de la junta que la ley exige para alterar la configuración exterior. Tampoco sirve la autorización verbal del presidente o del administrador: ninguno de los dos tiene facultades para consentir por sí solo lo que la ley reserva a la junta de propietarios.

Cerrar la terraza exige el voto de tres quintas partes de la junta

Es frecuente que en la junta alguien sostenga que cerrar una terraza exige unanimidad, por tratarse de una modificación del título. La redacción vigente del artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal despeja esa duda, porque menciona el cerramiento de las terrazas de forma expresa y le asigna una mayoría concreta:

La mayoría es doble: tres quintas partes del total de propietarios y, además, tres quintas partes de las cuotas de participación. Se calcula sobre el total de la comunidad, no sobre los asistentes a la junta. En un edificio de veinte viviendas con cuotas iguales, harán falta doce votos favorables, estén presentes o no los demás. Si las cuotas son desiguales, conviene hacer el cálculo de ambas mayorías por separado, porque una puede alcanzarse y la otra no. El funcionamiento del doble cómputo y el resto de mayorías lo explicamos en nuestro artículo sobre las mayorías en la comunidad de propietarios según la ley de propiedad horizontal.

El artículo 10.3.b) de la misma ley completa el cuadro al disponer que el cerramiento de las terrazas queda sujeto, además, al régimen de autorización administrativa que corresponda, previa aprobación por la mayoría de propietarios que proceda. Es la propia Ley de Propiedad Horizontal la que advierte, por tanto, de que el acuerdo de la junta y el permiso municipal son requisitos acumulativos y no alternativos.

Los propietarios ausentes no suman a favor cuando la obra es para aprovechamiento privativo

En muchas juntas de la provincia la asistencia es escasa, y la solución habitual para alcanzar mayorías reforzadas es el mecanismo del artículo 17.8: el voto de los propietarios ausentes debidamente citados se computa como favorable si, una vez informados del acuerdo, no manifiestan su discrepancia en el plazo de 30 días naturales. Es una regla muy útil para obras comunes, pero tiene excepciones que afectan de lleno al cerramiento de una terraza.

El propio artículo 17.8 excluye de ese cómputo presunto los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo. Cuando la junta vota si autoriza a un propietario concreto a cerrar su terraza, el beneficio es exclusivamente suyo, y por eso el silencio de los ausentes no puede sumarse a su favor. Para alcanzar las tres quintas partes habrá que reunir votos expresos, presentes o representados.

Autorizaciones generales: el modelo homogéneo de cerramiento y los estatutos

No todas las comunidades resuelven los cerramientos caso a caso. Es frecuente, sobre todo en edificios donde ya hay varias terrazas cerradas con soluciones dispares, que la junta apruebe un modelo único de cerramiento, con un material, un color y un diseño determinados, y autorice a cualquier propietario a instalarlo siempre que se ajuste a él. Es una fórmula razonable, porque ordena la fachada y evita votar cada solicitud por separado, pero ese acuerdo general afecta a la configuración exterior y debe adoptarse con la mayoría del artículo 17.4.

También puede ocurrir que los estatutos de la comunidad contengan una regla sobre terrazas. El artículo 5 de la ley permite que el título incluya disposiciones sobre el uso de los pisos, las instalaciones y la conservación, formando un estatuto privativo que no perjudica a terceros si no está inscrito en el Registro. Una cláusula estatutaria que autorice o prohíba los cerramientos es relevante, y conviene leerla antes de plantear nada en la junta. Modificar esa cláusula es otra cuestión: el artículo 17.6 exige unanimidad para aprobar o modificar las reglas del título o de los estatutos en los acuerdos no regulados expresamente en el propio artículo 17.

El vecino afectado: consentimiento, indemnización y cuota de participación

Hay cerramientos que afectan a un vecino concreto más que al resto: el que cubre una terraza que es la cubierta del piso de abajo, el que apoya la estructura en un muro medianero con otra vivienda o el que resta luz o vistas a una ventana contigua. La ley tiene en cuenta esa situación. El artículo 10.3.b) exige que conste el consentimiento de los titulares afectados y atribuye a la junta, de común acuerdo con ellos, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda.

En la misma línea, el artículo 17.4 prohíbe realizar innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario si no consta su consentimiento expreso. Un cerramiento que impida el acceso a una instalación común situada en la terraza, o que deje sin ventilación un espacio de otro vecino, entra de lleno en esa prohibición, aunque la junta lo haya aprobado por mayoría.

Otra cuestión que suele preguntarse es si cerrar la terraza modifica la cuota de participación. El artículo 3 de la ley establece que las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alteran la cuota atribuida, que solo puede variarse conforme a los artículos 10 y 17. Ganar metros útiles con el cerramiento no cambia, por sí solo, lo que usted paga en los gastos comunes ni el peso de su voto en la junta.

Licencia o declaración responsable para cerrar la terraza en Andalucía

Resuelta la cuestión con la comunidad, queda el Ayuntamiento. En Andalucía el régimen está en la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, conocida como LISTA. Su artículo 137 somete a licencia urbanística municipal las obras, construcciones, edificaciones e instalaciones, salvo los actos que el artículo 138 reserva a declaración responsable o comunicación previa.

El artículo 138.1 permite la declaración responsable, entre otros supuestos, para las obras de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran proyecto, y para las obras en edificaciones existentes situadas en suelo urbano no sometido a actuaciones de transformación urbanística que sean conformes con la ordenación o estén en situación legal de fuera de ordenación, siempre que no alteren los parámetros de ocupación y altura ni conlleven incrementos en la edificabilidad o en el número de viviendas. Esa última condición es la que decide muchos cerramientos: si el planeamiento municipal computa la terraza cerrada como superficie edificable, la obra incrementa la edificabilidad y ya no encaja en la declaración responsable.

Qué título exige su Ayuntamiento para cerrar una terraza depende, por tanto, de cómo el plan general y las ordenanzas de su municipio computen las terrazas cubiertas y cerradas, y de si el edificio tiene algún grado de protección. No existe una respuesta única para toda la provincia, y conviene desconfiar de quien la ofrezca sin haber consultado la normativa de su municipio. La diferencia entre ambos títulos y sus consecuencias la tratamos con detalle en el artículo sobre la licencia de obras o la declaración responsable en Andalucía.

La declaración responsable, cuando procede, permite empezar la obra desde el día de su presentación con la documentación requerida, según el artículo 138.5, pero no concede derechos contrarios al planeamiento. El artículo 138.7 advierte que las actuaciones sujetas a declaración responsable que se realicen sin presentarla, o que excedan de lo declarado, se consideran actuaciones sin licencia a todos los efectos. Presentar una declaración responsable para una obra que en realidad necesitaba licencia no la legaliza.

Edificabilidad agotada y edificios protegidos: cuándo el cerramiento no es legalizable

El obstáculo urbanístico más habitual para cerrar una terraza no es el trámite, sino la edificabilidad. Es frecuente que un edificio haya agotado en su día toda la superficie edificable que el plan permitía en la parcela. Si el planeamiento computa la terraza cerrada como superficie construida, cualquier cerramiento añade metros que la parcela ya no admite, y el Ayuntamiento no podrá otorgar el título aunque la comunidad lo haya aprobado por unanimidad.

El segundo obstáculo es la protección del edificio. En el casco histórico de Cádiz, en los centros de Jerez, El Puerto de Santa María, Sanlúcar de Barrameda o Arcos de la Frontera, y en otros conjuntos de la provincia, hay edificios catalogados o incluidos en entornos protegidos en los que la fachada tiene un valor que el planeamiento preserva. En esos casos el cerramiento puede estar prohibido o sometido a condiciones estrictas de diseño, y puede requerir informes sectoriales previos que la propia LISTA exige obtener antes de presentar la declaración responsable o de que se conceda la licencia.

Antes de cerrar la terraza, por tanto, la pregunta útil no es solo qué papel hay que presentar, sino si la obra es posible en su edificio. Una consulta técnica o jurídica sobre la ficha urbanística de la parcela y el catálogo municipal evita invertir en un cerramiento que después habrá que desmontar. En nuestra página de abogado de licencias urbanísticas en Cádiz le explicamos cómo abordamos este análisis previo.

Qué controla la comunidad y qué controla el Ayuntamiento

La confusión entre ambos permisos es el origen de buena parte de los problemas. La tabla siguiente resume las diferencias esenciales entre la autorización de la comunidad y el título municipal para cerrar la terraza de un piso.

Las dos vías son independientes: un mismo cerramiento puede dar lugar a una reclamación de la comunidad y a un expediente municipal, y cerrar uno de los frentes no cierra el otro.

Qué puede hacer la comunidad frente a un cerramiento de terraza sin permiso

Cuando un propietario cierra su terraza sin acuerdo de la junta, la comunidad puede exigirle que reponga la fachada a su estado original, retirando el cerramiento a su costa. El fundamento es la prohibición del artículo 7.1 de realizar alteraciones en el resto del inmueble y el deber del artículo 9.1.a) de respetar los elementos comunes. El artículo 13.3 atribuye al presidente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, y lo prudente es que la junta adopte un acuerdo expreso que le autorice a reclamar, identificando la obra y el propietario.

El primer paso suele ser un requerimiento fehaciente, por burofax o por otro medio que deje constancia, en el que se describe el cerramiento, se recuerda que no fue autorizado y se concede un plazo razonable para retirarlo o para someterlo a la junta. Muchas situaciones se resuelven en esta fase, porque el propietario prefiere pedir la autorización con retraso que afrontar un procedimiento. Si la junta lo aprueba entonces con la mayoría del artículo 17.4, el conflicto civil queda resuelto.

Si el requerimiento no da resultado, desde el 3 de abril de 2025 la demanda civil exige acreditar un intento previo de negociación. El artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, configura como requisito de procedibilidad acudir antes a algún medio adecuado de solución de controversias, que puede consistir en la negociación directa entre las partes o sus abogados, la mediación, la conciliación o una oferta vinculante confidencial. Superado ese trámite, la acción se tramita por el juicio ordinario, que el artículo 249.1.8.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil reserva a las acciones de la Ley de Propiedad Horizontal que no se limiten a reclamar cantidades.

En el despacho acompañamos a presidentes y administradores de fincas en todo este recorrido, desde la redacción del acuerdo de la junta y del requerimiento hasta la negociación y, si no hay otra salida, la demanda. Puede consultar cómo trabajamos en nuestra página de abogado de comunidades de propietarios en Cádiz.

Si la junta rechaza su cerramiento o lo aprueba contra su voto

La posición puede ser la inversa: usted quiere cerrar su terraza, la ha propuesto en la junta y no ha obtenido las tres quintas partes. La negativa de la comunidad no es, en principio, impugnable por el simple hecho de ser desfavorable. El artículo 17.4 establece que ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, y un cerramiento para ganar superficie no entra en esa categoría.

Otra cosa es que la votación se haya desarrollado de forma irregular o que el acuerdo trate de forma desigual a propietarios en la misma situación. El artículo 18.1 permite impugnar los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, los gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios y los que supongan un grave perjuicio para un propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. Si la junta autoriza a unos vecinos y deniega a otros sin una razón objetiva, puede existir margen de impugnación.

Lo mismo sirve, al revés, para el vecino que se opone a un cerramiento que la junta ha aprobado. Para impugnar hay que haber salvado el voto, estar ausente o haber sido privado indebidamente del derecho de voto, estar al corriente de pago o consignar lo debido, y respetar el plazo de caducidad del artículo 18.3: tres meses desde el acuerdo, o un año si es contrario a la ley o a los estatutos. Los requisitos y plazos se analizan en el artículo sobre cómo impugnar un acuerdo de la junta de propietarios.

Cuánto tiempo tiene la comunidad y cuánto el Ayuntamiento para reaccionar

Es la pregunta que se plantea casi siempre que el cerramiento lleva años instalado. La Ley de Propiedad Horizontal no fija un plazo específico para la acción de la comunidad frente a una alteración no autorizada de los elementos comunes, de modo que hay que acudir a las reglas generales del Código Civil. Según cómo se califique la acción, el plazo aplicable varía de forma notable: el artículo 1963 establece que las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años, y el artículo 1964.2 fija en cinco años el plazo de las acciones personales que no tengan plazo especial.

Esa diferencia de calificación hace que no sea prudente dar por prescrita la acción de la comunidad por el mero paso de unos años, pero el tiempo sí dificulta acreditar cuándo se hizo la obra y si la comunidad la conocía. Si usted preside una comunidad y detecta un cerramiento no autorizado, deje constancia en el acta y requiera al propietario cuanto antes.

En el plano urbanístico, la LISTA sí establece un límite temporal para que la Administración adopte medidas de restablecimiento de la legalidad:

Ese plazo tiene excepciones en el artículo 153.2, en las que las medidas pueden adoptarse en todo momento. Entre ellas figuran las actuaciones que afecten a bienes inmuebles inscritos individualmente en el Catálogo General del Patrimonio Histórico de Andalucía, algo a tener en cuenta en los cascos históricos de la provincia. Y conviene no confundir conceptos: que hayan transcurrido los seis años impide al Ayuntamiento ordenar la demolición, pero no convierte el cerramiento en conforme con el planeamiento ni afecta a la acción civil de la comunidad, que discurre por su propio cauce.

Comprar un piso con la terraza ya cerrada en la provincia de Cádiz

Muchas viviendas que se venden en la provincia tienen la terraza cerrada desde hace años, y en los anuncios se presenta esa superficie como un dormitorio o una ampliación del salón. Quien compra asume la situación jurídica del cerramiento tal como esté: si no tiene autorización de la comunidad ni título municipal, el riesgo de tener que desmontarlo pasa al nuevo propietario, porque la reposición se dirige contra quien es dueño del piso en cada momento.

Antes de firmar, conviene pedir al vendedor el acta de la junta en la que se autorizó el cerramiento, o el acuerdo general de la comunidad sobre un modelo de cerramiento, y la licencia o declaración responsable municipal. Es útil también comparar la superficie de la escritura y del Catastro con la real, porque una diferencia notable suele delatar terrazas incorporadas a la vivienda. Si falta alguno de esos documentos, el precio debería reflejarlo o el contrato debería prever quién asume el riesgo.

Preguntas Frecuentes sobre cerrar la terraza de un piso