Obras en una Vivienda con AFO en Cádiz: Qué Puede Reformar, Ampliar o Construir y con Qué Permiso

Tiene por fin la resolución del Ayuntamiento que reconoce su casa del campo como asimilada a fuera de ordenación y, con ella, llegan los planes que llevaban años esperando: rehacer la cubierta, abrir la cocina al salón, cerrar el porche, poner placas solares o construir la piscina que los nietos piden cada verano. Antes de llamar al albañil conviene saber que las obras en una vivienda con AFO tienen un régimen propio, más estrecho que el de una vivienda con licencia, y que equivocarse de obra o de trámite puede abrir un expediente nuevo sobre una casa que ya se creía tranquila. En la provincia de Cádiz, con miles de viviendas en esta situación entre Chiclana, Conil, Vejer, Jerez, Medina Sidonia o la sierra, la pregunta es diaria. Este artículo explica qué obras se pueden hacer, con qué título, cuáles no se autorizan nunca y qué ocurre si se hacen sin permiso.

Qué obras se pueden hacer en una vivienda con AFO: la regla de partida

La respuesta corta cabe en una línea: en una vivienda reconocida como asimilada a fuera de ordenación se puede conservar, reformar y consolidar lo que existe, pero no se puede hacer crecer. Esa regla está en el artículo 174.7 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, conocida como LISTA, y la desarrolla con bastante más detalle el artículo 410.4 de su Reglamento General de la Ley 7/2021, aprobado por el Decreto 550/2022, de 29 de noviembre. Es este segundo precepto el que resuelve casi todas las dudas prácticas, porque precisa qué título hace falta para cada obra y qué límites no pueden superarse.

Conviene partir de lo que el reconocimiento es. La resolución municipal no legaliza la edificación: constata que ha transcurrido el plazo para restablecer la legalidad y que la casa reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad para ser habitada. A partir de ahí, la ley permite mantenerla en uso, pero no permite que la irregularidad de origen se agrave. Todo el régimen de obras gira alrededor de esa idea: se tolera lo que hay, no lo que se quiera añadir.

El segundo párrafo del mismo artículo 410.4 fija la frontera: no podrán autorizarse usos y obras que supongan un incremento de la ocupación o del volumen edificado o que conlleven nuevos incumplimientos de las determinaciones de la ordenación territorial y urbanística. Son, por tanto, dos límites distintos y acumulativos. El primero es físico, medible en metros cuadrados de planta y en metros cúbicos. El segundo es jurídico y más amplio: aunque una obra no añada un solo metro, tampoco cabe si con ella la edificación pasa a incumplir el planeamiento en algo en lo que antes no lo incumplía.

Tres situaciones distintas que conviene no mezclar

Antes de hablar de obras concretas hay que identificar en qué situación está exactamente la casa, porque la misma reforma puede estar permitida, prohibida o sujeta a un trámite distinto según cuál sea. La primera situación es la de la edificación irregular que todavía no ha obtenido el reconocimiento, aunque haya transcurrido de sobra el plazo de restablecimiento de la legalidad. La segunda es la de la vivienda ya reconocida como asimilada a fuera de ordenación, que es el objeto de este artículo. La tercera es la de la edificación que se construyó legalmente, con su licencia, y que después quedó en situación legal de fuera de ordenación porque un plan posterior cambió las reglas del terreno.

Esta última figura tiene su propio régimen en el artículo 84.3 de la LISTA, que en defecto de previsiones del planeamiento permite con carácter general las obras de reparación y conservación y, solo de forma excepcional, las de reforma y consolidación cuando no esté prevista la expropiación o la demolición en un plazo de cinco años. Además, la ley le abre la vía de la declaración responsable en supuestos en los que no la contempla para el asimilado. Los dos regímenes se parecen en el nombre y se confunden a diario en notarías e inmobiliarias, pero no son intercambiables.

Las consecuencias del reconocimiento sobre los suministros, la venta, la hipoteca o el seguro no se tratan aquí, porque tienen su propio desarrollo en el artículo sobre qué se puede hacer con una vivienda con AFO en suministros, venta, hipoteca y seguro. Lo que sigue se centra exclusivamente en la obra: qué se puede tocar, con qué papel y con qué riesgos.

Antes de la resolución: la prohibición de hacer obra alguna

La primera regla práctica es de calendario. El artículo 173.3 de la LISTA establece que las edificaciones irregulares terminadas respecto de las que ya no cabe restablecer la legalidad no podrán acceder a los servicios básicos ni se podrá realizar en ellas obra alguna hasta que se haya producido la resolución administrativa de reconocimiento, salvo las que el Ayuntamiento ordene realizar para garantizar las condiciones de seguridad y salubridad. El artículo 404.4 del Reglamento repite la prohibición y exige que se mencione expresamente cuando la situación de la finca se haga constar en el Registro de la Propiedad.

La prohibición es absoluta en su formulación: no distingue entre obra mayor y obra menor, ni entre reforma interior y exterior. Quien aprovecha los meses de tramitación del expediente para cambiar el tejado o rehacer los baños no está adelantando trabajo, sino ejecutando obras sin título sobre una edificación que todavía no tiene reconocido ningún régimen, con el añadido de que esas obras son recientes y, por tanto, plenamente perseguibles.

Hay una excepción que en la práctica tiene bastante recorrido. El artículo 408.5 del Reglamento permite que, durante la instrucción del procedimiento de reconocimiento, el Ayuntamiento ordene al propietario ejecutar las obras necesarias para alcanzar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, así como las indispensables para el ornato público o para reducir el impacto de la edificación sobre el paisaje, fijando un plazo para presentar el proyecto cuando sea preceptivo y para terminar la obra, y suspendiendo el procedimiento mientras tanto. Esas obras sí pueden y deben hacerse antes de la resolución, porque las ordena la propia Administración. Cómo se tramita el expediente completo se explica en la guía sobre cómo regularizar una vivienda en suelo no urbanizable mediante el AFO.

Obras de conservación y mantenimiento: lo que siempre cabe

Una vez dictada la resolución, las obras de conservación son el terreno más seguro. Son las dirigidas a mantener la edificación en las condiciones de seguridad, salubridad, funcionalidad y ornato que exige el artículo 144 de la LISTA a cualquier propietario: reparar goteras, impermeabilizar la cubierta, sanear humedades, sustituir tejas rotas, pintar fachadas e interiores, renovar la instalación eléctrica o la fontanería, reparar la fosa séptica, cambiar un calentador, arreglar solerías o revestimientos. Ninguna de ellas altera la ocupación ni el volumen, y ninguna introduce un incumplimiento nuevo del planeamiento.

Que estén permitidas no significa que puedan hacerse sin papel. El artículo 410.4 del Reglamento las somete a licencia o a declaración responsable según su entidad, y el artículo 137.1 de la LISTA recuerda que toda obra está sujeta a licencia salvo que la ley prevea otro medio de intervención. Las ordenanzas municipales pueden distinguir entre obras que requieren licencia, obras sujetas a declaración responsable y actuaciones tan menores que quedan exentas, y el artículo 138.1.a) de la LISTA permite expresamente a las ordenanzas eximir de declaración responsable las actuaciones sin afección a la ordenación ni a la normativa de edificación. Qué obra concreta entra en cada categoría depende de la ordenanza de su municipio, que conviene consultar antes de empezar.

El propio deber de conservación opera aquí a favor del propietario. El artículo 144.1 de la LISTA precisa que ese deber está condicionado por el alcance de las obras autorizables en virtud del concreto régimen jurídico en que se encuentre la edificación. Dicho de otro modo, a una vivienda con AFO se le puede exigir que se conserve, pero solo con las obras que su régimen admite, nunca con obras que la hagan crecer.

La reforma interior: redistribuir, modernizar y adaptar la casa

La reforma es el siguiente escalón y también está expresamente admitida. Tanto el artículo 174.7 de la LISTA como el artículo 410.4 del Reglamento incluyen las obras de reforma entre las autorizables, siempre dentro de la envolvente existente. Caben, por tanto, la redistribución de tabiques para abrir la cocina al salón o ganar un dormitorio dentro de la misma superficie, la reforma integral de baños y cocina, la sustitución de carpinterías exteriores por otras más eficientes, la mejora del aislamiento térmico de fachadas y cubiertas, el cambio de pavimentos o la instalación de climatización.

El límite de la reforma no está solo en los metros. El segundo párrafo del artículo 410.4 impide también las obras que conlleven nuevos incumplimientos de la ordenación. Una redistribución interior pensada para convertir una vivienda en dos, con accesos y cocinas independientes, no añade volumen, pero multiplica el uso residencial de una edificación que ya era irregular, y ese resultado encaja mal en una norma cuyo propósito es precisamente que la irregularidad no se agrave. Lo mismo ocurre con la conversión de un almacén o de una cuadra, que quizá no formaban parte de la vivienda reconocida, en nuevas estancias habitables.

También conviene revisar qué dice exactamente la resolución de reconocimiento. El artículo 409.1 del Reglamento obliga a que identifique la edificación y, en su caso, la parte de ella afectada, y a que haga referencia expresa al régimen aplicable. Si el reconocimiento se limitó a un cuerpo de la casa, las obras en los cuerpos no reconocidos no están amparadas por él, por mucho que formen parte de la misma construcción a ojos de sus propietarios.

Consolidación estructural y cubierta: hasta dónde llega la reforma

El artículo 174.7 de la LISTA menciona expresamente las obras de consolidación, y lo hace con la misma condición que las demás: que no impliquen incremento de la ocupación ni del volumen edificado. Reforzar una cimentación que ha cedido, recalzar un muro, sustituir una viga dañada, cambiar un forjado de madera por otro más resistente o rehacer una cubierta con la misma forma, la misma altura y la misma pendiente son obras de consolidación perfectamente encajables en el régimen, y en viviendas antiguas del campo gaditano suelen ser las más necesarias.

El problema aparece cuando la consolidación deja de ser tal. Sustituir una cubierta de teja por una azotea transitable con peto, elevar la cumbrera para ganar altura libre, convertir un espacio bajo cubierta en una planta habitable o levantar la estructura para rehacerla con otras dimensiones ya no es consolidar lo existente, sino modificarlo, y en la mayoría de esos casos se incrementa el volumen. El caso extremo es la demolición completa seguida de una reconstrucción: lo que resulta es una edificación nueva, y el régimen del artículo 174.7 está pensado para obras sobre una edificación existente, no para levantar otra en su lugar.

En la práctica, la frontera entre una consolidación admisible y una sustitución encubierta la traza el proyecto técnico. Un proyecto bien redactado describe con precisión el estado actual, que debe coincidir con lo reconocido en la resolución, y el estado final, justificando que la ocupación y el volumen no varían. Es la mejor defensa ante cualquier duda posterior.

Licencia o declaración responsable: el título que exige cada obra

El régimen de títulos está en el artículo 410.4 del Reglamento. La regla general es la licencia urbanística. La excepción es la declaración responsable, reservada a las actuaciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran proyecto conforme a la legislación vigente, lo que coincide con el supuesto general del artículo 138.1.a) de la LISTA. Hay una diferencia importante respecto de las edificaciones legales o en situación legal de fuera de ordenación: los apartados b), c), e) y f) del artículo 138.1 permiten a estas últimas acogerse a la declaración responsable para determinadas obras, usos y mejoras energéticas, pero no mencionan a las edificaciones asimiladas a fuera de ordenación.

La declaración responsable faculta para empezar desde el día de su presentación, siempre que vaya acompañada de la documentación exigida, según el artículo 138.5. La licencia, en cambio, debe resolverse y notificarse en un plazo máximo de tres meses desde que se presente la documentación completa, conforme al artículo 140.2, que atribuye al silencio sentido estimatorio salvo los supuestos previstos en la legislación estatal. El mismo precepto añade una advertencia decisiva: en ningún caso pueden adquirirse por silencio facultades contrarias a la normativa territorial o urbanística. Una ampliación nunca queda autorizada porque el Ayuntamiento tarde en contestar.

Este precepto explica por qué la declaración responsable no es un atajo. Declarar un cambio de azulejos y ejecutar después la apertura de un nuevo hueco en fachada, o declarar una reparación de cubierta y aprovechar para elevarla, convierte toda la actuación en una obra sin licencia. Y ninguna declaración responsable ampara, por su propia naturaleza, lo que la ley no permite: el artículo 138.7 recuerda también que por esa vía no se adquieren facultades contrarias a la legislación o al planeamiento.

Placas solares, aerotermia y elementos auxiliares imprescindibles

Las obras de eficiencia energética merecen un apartado propio porque generan muchas consultas y porque su régimen es distinto según la situación de la casa. El artículo 138.1.c) de la LISTA somete a simple declaración responsable, en suelo rústico, las obras de mejora de la eficiencia energética, de integración de energías renovables o de reducción del impacto ambiental en edificaciones conformes con la ordenación o en situación legal de fuera de ordenación, siempre que no supongan obra de nueva planta ni aumento de superficie construida. Las edificaciones asimiladas a fuera de ordenación no figuran en esa lista.

Eso no significa que en una vivienda con AFO no puedan instalarse placas fotovoltaicas sobre la cubierta, una bomba de calor o un aislamiento por el exterior. Significa que su cobertura hay que buscarla en el artículo 410.4 del Reglamento, como obra de reforma o de adecuación, sometida a licencia o a declaración responsable según requiera o no proyecto. Una instalación integrada en la cubierta existente no añade ocupación ni volumen. Una instalación sobre el terreno, en cambio, plantea la cuestión de si ocupa suelo con una construcción nueva, y la respuesta depende de sus características y del planeamiento municipal, por lo que conviene plantearla al Ayuntamiento antes de encargarla.

El segundo párrafo del artículo 410.4 contiene además una válvula de escape relevante. Pueden eximirse de los límites de ocupación y volumen los proyectos que acrediten que no existe una solución alternativa para ejecutar elementos auxiliares necesarios para garantizar las condiciones de seguridad, salubridad, habitabilidad y accesibilidad exigidas por la normativa aplicable. Una rampa para una persona con movilidad reducida, un sistema de depuración homologado que sustituya a un pozo negro o un cuarto técnico exigido por la normativa sectorial pueden tener encaje por esta vía. La carga de justificar que no hay alternativa recae sobre el proyecto, y esa justificación debe ser seria.

Ampliar una vivienda con AFO: por qué la respuesta es no

Ampliar es exactamente lo que el régimen impide. Añadir un dormitorio, levantar una segunda planta, cerrar un porche con carpintería para convertirlo en salón, acristalar una terraza cubierta, construir un garaje, un trastero o una casa de invitados en la misma parcela suponen incremento de la ocupación, del volumen o de ambos. Ni el artículo 174.7 de la LISTA ni el artículo 410.4 del Reglamento admiten matices en este punto, más allá de los elementos auxiliares imprescindibles ya comentados.

El Reglamento insiste en la misma idea en su parte general sobre el suelo rústico. Su artículo 25 exige licencia urbanística para las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta en esta clase de suelo, y en su apartado 2 añade una regla que funciona como cierre del sistema.

Una ampliación no es, por tanto, una obra más dentro del régimen del AFO, sino una obra nueva que tendría que legitimarse por sí misma conforme a las reglas generales del suelo rústico. En la mayoría de las viviendas aisladas no vinculadas a una explotación agraria esa legitimación no existe, y la construcción de viviendas en suelo rústico por la vía de las actuaciones extraordinarias, con su autorización previa, es una cuestión distinta que no permite ampliar una edificación irregular. Por eso, en la práctica, la ampliación de una casa con AFO es una obra ilegal y, además, difícilmente legalizable.

La piscina, el porche y las construcciones auxiliares en la parcela

La piscina es la obra que más se pide y la que más problemas genera. Con frecuencia se presenta como un elemento menor, casi un complemento del jardín, pero jurídicamente es una construcción que requiere excavación, estructura, instalaciones y ocupación de suelo, y está sujeta a licencia conforme al artículo 137.1 de la LISTA como cualquier otra construcción. No es una obra de conservación, reforma ni consolidación de la vivienda reconocida, que son las únicas que ampara el régimen del asimilado, sino una construcción nueva al servicio de una edificación irregular.

Desde esa perspectiva, una piscina en la parcela de una vivienda con AFO en suelo rústico choca con los dos límites del artículo 410.4 del Reglamento: ocupa suelo con una construcción que antes no existía y, en la generalidad de los casos, introduce un nuevo incumplimiento del planeamiento, porque el uso residencial al que sirve no es conforme con la ordenación. Salvo que el planeamiento municipal ofrezca una cobertura concreta para ese terreno, lo que habrá que comprobar caso por caso, la piscina no puede autorizarse y, si se construye, es una obra ilegal desde el primer día.

El mismo razonamiento se aplica a los porches nuevos, las pérgolas de obra, las barbacoas cubiertas, los cenadores, los aparcamientos cubiertos o las casetas. Especial atención merecen las construcciones prefabricadas: el artículo 137.4 de la LISTA obliga a las empresas que comercializan o instalan edificaciones prefabricadas susceptibles de uso residencial a exigir la acreditación de la licencia o de la declaración responsable antes de instalarlas, venderlas o alquilarlas. Que una caseta de madera se monte en un día no la convierte en mobiliario. Los cerramientos de parcela, por su parte, dependen de lo que admita el planeamiento para el suelo en que se ubiquen y requieren su propio título.

Qué pasa si hace obras en una vivienda con AFO sin licencia

La obra ejecutada sin título, o excediéndose del título obtenido, abre un procedimiento de restablecimiento de la legalidad completamente independiente del que en su día se perdió sobre la casa original. El artículo 151.1 de la LISTA obliga a la Administración a legalizar la actuación o a imponer las medidas necesarias para adecuar la realidad a la ordenación, según sea o no conforme con ella, y el artículo 151.3 enumera esas medidas: prohibición de continuar, cese de suministros, desmantelamiento, demolición total o parcial, desmonte o reconstrucción.

Si la obra se descubre en curso, el artículo 152.3 impone la paralización inmediata y permite adoptar medidas cautelares como el precinto de la obra, la retirada de materiales y maquinaria o la suspensión de suministros, incluso antes del acuerdo de inicio en casos de urgencia inaplazable. Si la obra se considera compatible con la ordenación, el artículo 152.6 concede dos meses para instar la legalización. Si no lo es, como ocurre con una ampliación o una piscina en estas viviendas, el procedimiento continúa y la resolución ordenará reponer la realidad física, lo que significa demoler lo construido. El plazo máximo para notificar la resolución es de un año desde el acuerdo de iniciación, según el artículo 152.2.

A ello se suma el procedimiento sancionador. El artículo 161.3.a) de la LISTA califica como infracción grave la realización de actuaciones sin las licencias o actos necesarios o sin ajustarse a sus términos, sean o no legalizables, y el artículo 161.3.b) hace lo mismo con las obras sin la declaración responsable preceptiva o con falsedades esenciales en ella. El artículo 162.1.b) sanciona las infracciones graves con multa de 3.000 a 29.999 euros, salvo que el valor de las obras ejecutadas sea superior, en cuyo caso puede alcanzar el setenta y cinco por ciento de ese valor. Si en un procedimiento de este tipo ya ha recibido una notificación, un abogado especialista en disciplina urbanística en Cádiz puede revisar el expediente desde el primer trámite de audiencia.

Hay un detalle temporal que conviene tener muy presente. La obra nueva tiene su propia fecha de terminación y, con ella, su propio plazo de seis años del artículo 153.1 de la LISTA, que empieza a contar de cero aunque la casa original sea intocable desde hace décadas. Cómo se computa ese plazo y en qué casos no corre nunca se explica en el artículo sobre la prescripción de la infracción urbanística en suelo rústico en Andalucía.

Riesgos de perder la tranquilidad que daba el AFO

La LISTA no contiene una regla que revoque automáticamente el reconocimiento de la casa original por el hecho de que después se construya algo ilegal en la parcela. El cuerpo reconocido sigue estando en la situación que declaró la resolución y la obra nueva sigue su propio camino. Pero en la práctica la separación no es tan limpia, y conviene conocer los tres riesgos reales que asume quien amplía o construye sin título.

El primero es material. Cuando la obra nueva se integra físicamente con la edificación reconocida, como ocurre al levantar una planta sobre ella o al cerrar un porche adosado, la orden de reposición puede exigir intervenir sobre elementos de la casa original para deshacer lo añadido, con un coste y unas molestias que el propietario no había previsto. Y si la actuación consistió en demoler y reconstruir, lo que queda en pie ya no es la edificación que se reconoció, sino otra distinta y reciente.

El segundo es de servicios. Entre las medidas que el artículo 151.3 y el artículo 152.3 permiten adoptar figuran el cese y la suspensión de suministros, que en una vivienda aislada en el campo no suelen poder aplicarse a una piscina o a un garaje sin afectar a la casa entera. El tercero es de mercado: la obra ilegal posterior aparece en cualquier comprobación técnica, en la tasación y en la información que la notaría puede recabar del Ayuntamiento, y convierte una vivienda que se podía vender con cierta normalidad en una operación con un problema abierto.

Existe, por último, una cuestión de signo inverso que interesa a muchas familias de la provincia. Si la ampliación se hizo hace años y ha transcurrido el plazo de restablecimiento, el artículo 404.6 del Reglamento permite reconocer la situación de asimilado a fuera de ordenación en una parte de la edificación en la que se hayan realizado obras irregulares, siempre que constituya una unidad funcional y constructiva independiente y cumpla los requisitos del artículo 405. No es una forma de legalizar ampliaciones recientes, sino una vía para ordenar la situación de las antiguas.

Órdenes de ejecución, deber de conservación y ruina

No todas las obras nacen de la iniciativa del propietario. El artículo 144.2 de la LISTA obliga a los Ayuntamientos a ordenar, de oficio o a instancia de cualquier interesado, la ejecución de las obras necesarias para mantener las condiciones de seguridad, salubridad y ornato, y habilita la ejecución subsidiaria y la imposición de hasta diez multas coercitivas si la orden se incumple. Estas obras ordenadas no necesitan licencia, porque el artículo 137.2.b) las exime expresamente, y constituyen una vía segura para acometer reparaciones importantes en una vivienda con AFO.

El límite económico de ese deber está en el artículo 144.3, que lo sitúa en la mitad del valor del coste de reposición de una construcción de nueva planta de similares características. Cuando la reparación necesaria supera ese umbral en una edificación en manifiesto deterioro, procede la declaración de ruina urbanística del artículo 146.1, y el artículo 146.2.b) añade que, cuando el régimen jurídico de la edificación no permita obras de rehabilitación, la resolución deberá ordenar su demolición. Para una vivienda con AFO la consecuencia práctica es clara: conservar a tiempo, con las obras que el régimen permite, es la mejor forma de no perderla por una vía distinta de la disciplina urbanística.

Viviendas anteriores a 1975 y planes especiales: cuando el régimen cambia

Antes de aplicar todo lo anterior conviene descartar que la casa esté en realidad en otro régimen más favorable. La disposición transitoria quinta de la LISTA asimila a las edificaciones con licencia de obras y de ocupación, para el uso que tuvieran entonces, las edificaciones terminadas antes de la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, que no posean licencia para su ubicación en suelo no urbanizable. Esas viviendas no están en situación de asimilado a fuera de ordenación y su régimen de obras es el de una edificación con licencia, aunque la propia disposición advierte que no se extiende a las obras posteriores realizadas sin licencia y que no se aplica en el dominio público marítimo-terrestre ni en sus servidumbres.

El régimen también puede cambiar por decisión del planeamiento. Cuando el Ayuntamiento aprueba un Plan Especial de adecuación ambiental y territorial para una agrupación de edificaciones irregulares, el artículo 175.2.b) de la LISTA permite autorizar, una vez ejecutadas las medidas de adecuación previstas, las obras del artículo 174.7 y elementos auxiliares que no perjudiquen esa adecuación. Y si la vivienda llega a incorporarse a la ordenación urbanística, deja de estar en situación de asimilado y pasa al régimen que el nuevo plan le atribuya. Ninguna de esas dos vías depende del propietario de forma individual, pero ambas justifican seguir de cerca la tramitación del planeamiento de su municipio.

Cómo planificar obras en una vivienda con AFO sin crear un problema nuevo

El primer paso es documental: localizar la resolución de reconocimiento y leerla completa, en particular la descripción de la edificación reconocida y la referencia al régimen aplicable que exige el artículo 409.1 del Reglamento. Lo que no aparece descrito en esa resolución no está amparado por ella. El segundo es consultar la ordenanza municipal de su Ayuntamiento, porque es la que concreta qué obras requieren licencia, cuáles se tramitan por declaración responsable y qué documentación debe acompañarse en cada caso. Cada municipio de la provincia tiene la suya y sus criterios no coinciden.

El tercero es técnico: encargar a un profesional competente un estudio de la obra pretendida que compare el estado actual reconocido con el estado final, y que justifique por escrito que no aumentan la ocupación ni el volumen y que no se introduce ningún incumplimiento nuevo. Si la obra requiere proyecto, ese proyecto será la base de la licencia. Si la actividad que se quiere desarrollar en la casa es distinta de la residencial, como un alojamiento turístico, hay que recordar que el artículo 174.4 de la LISTA separa la aptitud física de la vivienda de los requisitos de la actividad, que se tramitan aparte.

El cuarto es jurídico y conviene hacerlo antes de firmar presupuestos. La calificación de una obra como reforma o como ampliación, la aplicación de la excepción de los elementos auxiliares o la existencia de algún supuesto del artículo 153.2 en la parcela son cuestiones que se resuelven mejor sobre el papel que frente a una orden de paralización. En Tamayo Abogados revisamos la resolución, el planeamiento y el proyecto como abogados especialistas en AFO en Cádiz, de modo que la obra se tramite con el título correcto y no ponga en riesgo lo que ya está reconocido.

Preguntas Frecuentes sobre obras en una vivienda con AFO