Qué se Puede Hacer con una Vivienda con AFO en Cádiz: Suministros, Venta, Hipoteca y Seguro

Después de años de incertidumbre, por fin tiene en la mano la resolución del Ayuntamiento que reconoce su vivienda en situación de asimilado a fuera de ordenación. Y entonces aparecen las preguntas de verdad: si puede cerrar el porche, si le van a dar la luz, si el banco le concederá una hipoteca al comprador, si la aseguradora le pagará un incendio, cuánto vale ahora la casa y qué tiene que decir cuando la venda. Saber qué se puede hacer con una vivienda con AFO es, para miles de propietarios de Chiclana, Conil, Vejer, Jerez o la sierra gaditana, mucho más útil que saber cómo se obtiene el reconocimiento. Este artículo recorre, una por una, las cosas que sí puede hacer y las que no, y explica de dónde salen esos límites.

Qué se puede hacer con una vivienda con AFO y qué no: el punto de partida

Todo el régimen se sostiene sobre una idea que conviene interiorizar antes de seguir leyendo: el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación no legaliza la edificación. No la convierte en conforme al planeamiento, no le otorga retroactivamente la licencia que nunca tuvo y no borra la irregularidad de origen. Lo único que constata es que la Administración ya no puede reaccionar frente a esa construcción porque se le agotó el plazo para hacerlo, y que, siendo así, tiene sentido dotarla de un estatuto jurídico mínimo en lugar de dejarla en el limbo.

Esa naturaleza declarativa y no convalidante explica prácticamente todo lo que viene después. Explica por qué puede conservar la casa pero no ampliarla, por qué puede contratar la luz pero solo si la acometida no exige obras nuevas, por qué el notario tiene que advertir al comprador de su situación y por qué el banco mira la operación con desconfianza. No son caprichos administrativos ni prácticas abusivas de las empresas: son consecuencias lógicas de que la edificación siga siendo, en términos urbanísticos, irregular.

Repare en el último inciso de ese precepto, que suele pasar desapercibido y es el más incómodo. La declaración municipal se dicta sin perjuicio de la potestad jurisdiccional de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado. Si sobre la finca pesa una sentencia firme que ordena demoler, o si existe un procedimiento penal en curso por delito contra la ordenación del territorio, el AFO no lo neutraliza. El propio artículo 173.2 obliga al Ayuntamiento a indicar expresamente en la resolución la sustanciación de procedimientos penales que pudieran afectar a la edificación, precisamente porque el reconocimiento administrativo y la respuesta judicial discurren por caminos separados.

Qué reconoce exactamente el Ayuntamiento y qué no reconoce

La resolución de reconocimiento hace dos cosas y solo dos. Constata que la edificación está terminada y que ha transcurrido el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad, conforme al artículo 173.1 de la Ley 7/2021. Y constata, cuando así resulta del expediente, que la edificación reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad exigidas para la habitabilidad o el uso al que se destina, requisito sin el cual el artículo 173.4 impide el reconocimiento. De ahí que muchos expedientes exijan ejecutar previamente obras ordenadas por el Ayuntamiento para alcanzar esas condiciones.

No reconoce, en cambio, ninguna otra cosa. El artículo 174.4 lo dice con una claridad que ahorra discusiones: que la edificación reúna las condiciones mínimas de seguridad y salubridad determina su aptitud física para ser utilizada, pero no presupone el cumplimiento de los requisitos y condiciones que fueran exigidos para autorizar las actividades que en ella se lleven o puedan llevar a cabo. Traducido: la casa se puede habitar, pero si quiere destinarla a alojamiento turístico, a taller, a bodega o a cualquier actividad reglada, necesitará los títulos propios de esa actividad, que se conceden o deniegan con criterios distintos.

Tampoco reconoce nada sobre el plazo mismo que se ha consumido. El cómputo de los seis años del artículo 153.1 desde la completa terminación o desde la aparición de signos externos, y las excepciones del artículo 153.2 en que ese plazo no corre nunca, son cuestiones que se resuelven antes, en el expediente de disciplina o en el procedimiento del artículo 152.7, y las tratamos por extenso en nuestro artículo sobre la prescripción de la infracción urbanística en Andalucía en suelo rústico. Del mismo modo, la tramitación completa del expediente de reconocimiento, con su documentación técnica y sus informes sectoriales, se explica paso a paso en la guía sobre el certificado AFO en Cádiz para viviendas en suelo no urbanizable.

Qué obras se pueden hacer con una vivienda con AFO

Esta es la pregunta que llega primero al despacho, normalmente cuando ya hay un presupuesto de obra encima de la mesa. La respuesta está en el artículo 174.7 de la Ley 7/2021, y es más generosa de lo que muchos propietarios creen, aunque tiene un límite duro que no admite matices: el volumen y la ocupación no pueden crecer. Dentro de esa frontera, el abanico de actuaciones autorizables es amplio y permite mantener la casa en condiciones dignas de uso durante décadas.

Conviene desmenuzar el precepto. Las obras de conservación son las dirigidas a mantener el inmueble en las condiciones de seguridad, salubridad, funcionalidad, accesibilidad y ornato que impone el artículo 144: reparar la cubierta, sanear una humedad, sustituir la instalación eléctrica, renovar la fontanería, arreglar la fosa séptica, pintar la fachada. Las obras de reforma alcanzan a la redistribución interior, la sustitución de carpinterías, la reforma de un baño o de la cocina y la mejora de la envolvente térmica, siempre que no se traduzcan en más metros. Y las obras de consolidación, que son las que refuerzan la estructura, también están permitidas expresamente con la misma condición.

La excepción final del artículo 174.7 tiene recorrido práctico. Cabe superar el límite de ocupación o volumen cuando ello resulte necesario para ejecutar elementos auxiliares exigidos por la normativa sectorial aplicable: una depuradora compacta que imponga la normativa de aguas, una instalación contra incendios, un elemento técnico requerido por la normativa de eficiencia energética. No es una puerta abierta a la ampliación encubierta, sino un ajuste para que el cumplimiento de otras leyes no resulte materialmente imposible.

Las obras vetadas y la confusión frecuente con el régimen de fuera de ordenación

Lo que está prohibido se deduce por exclusión y es fácil de enunciar: cualquier actuación que incremente la ocupación en planta o el volumen edificado. Quedan fuera, por tanto, la ampliación de la vivienda, el levantamiento de una nueva planta, el cerramiento de un porche o de una terraza que pase a computar como volumen, la construcción de un anexo, de un garaje cerrado, de un trastero exento o de una piscina, y en general todo lo que suponga edificar más de lo que ya existía cuando se dictó la resolución. Tampoco cabe amparar en el AFO una segunda vivienda en la misma parcela.

Aquí surge un malentendido muy extendido, alimentado por la normativa anterior y por explicaciones de segunda mano. Se repite con frecuencia que en una vivienda con AFO están vetadas las obras de consolidación, las de modernización y las que aumenten el valor de expropiación. Esa formulación no es la del régimen del asimilado a fuera de ordenación, sino la del régimen de fuera de ordenación en sentido estricto, que la Ley 7/2021 regula en el artículo 84.3.c) y que se aplica a edificaciones levantadas legalmente que después devienen disconformes con una ordenación nueva.

La diferencia importa porque las dos situaciones se confunden en las conversaciones de notaría y de inmobiliaria, y sin embargo su régimen no coincide. En la fuera de ordenación propiamente dicha, y solo en defecto de determinaciones expresas del planeamiento, la regla general permite las obras de reparación y conservación y las que exija la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido, mientras que los cambios de uso y las obras de reforma y consolidación son excepcionales y quedan condicionados a que no esté prevista la expropiación o la demolición en un plazo de cinco años. Además, ninguna de esas obras puede dar lugar a incremento del valor de expropiación.

Hay un tercer supuesto que conviene no mezclar con los dos anteriores y que es el más restrictivo de todos: la edificación irregular que todavía no ha obtenido el reconocimiento. Mientras no recae la resolución administrativa, el artículo 173.3 impide acceder a los servicios básicos y prohíbe realizar en ella obra alguna, salvo las que el propio Ayuntamiento ordene para garantizar las condiciones de seguridad y salubridad. Quien reforma antes de tener el papel no está mejorando su posición: está creando una infracción actual sobre la que la Administración sí puede actuar.

El deber de conservación sigue vigente y puede terminar en una declaración de ruina

Una vivienda con AFO no queda al margen de las obligaciones de su propietario. El artículo 144.1 impone a las personas propietarias de construcciones y edificaciones el deber de mantenerlas en condiciones de seguridad, salubridad, funcionalidad, accesibilidad universal, eficiencia energética y ornato público, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlas. El propio precepto añade una precisión decisiva para nuestro caso: ese deber está condicionado por el alcance de las obras autorizables en virtud del concreto régimen jurídico en que se encuentre la edificación. Es decir, se le exige conservar, pero solo con las obras que el artículo 174.7 le permite.

El deber tiene además un techo económico. El artículo 144.3 define el contenido normal del deber de conservación como la mitad del valor del coste de reposición de una construcción de nueva planta de similares características e igual superficie útil, realizada en condiciones que hagan autorizable su ocupación. Cuando las obras necesarias rebasan ese umbral, ya no puede exigírsele al propietario a su costa. Y el incumplimiento no queda sin consecuencia: el artículo 144.2 habilita al Ayuntamiento para la ejecución subsidiaria y para imponer hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual.

El riesgo real, sin embargo, está más adelante. Cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructural a una edificación en manifiesto deterioro supera ese límite del deber normal de conservación, procede declarar la situación legal de ruina urbanística conforme al artículo 146.1. Y el artículo 146.2.b) contiene la frase que más debe preocupar al titular de una vivienda con AFO: cuando el concreto régimen jurídico en que se encuentre la edificación no permita obras de rehabilitación, la resolución que ponga fin al procedimiento deberá ordenar la demolición del inmueble declarado en ruina.

Dicho de otro modo, el AFO protege frente a la demolición por vía de disciplina urbanística, pero no frente a la demolición por vía de ruina. Una casa que se deja caer durante veinte años, cuyas reparaciones estructurales acaban costando más que el umbral legal y que por su régimen no admite una rehabilitación integral, puede terminar derribada por un camino distinto del que el propietario temía. Conservar bien no es solo una obligación: en estas viviendas es la mejor garantía de permanencia.

Los suministros básicos: en qué términos puede contratar agua, luz, gas y saneamiento

El acceso a los servicios es, en la práctica, el efecto más valorado del reconocimiento, porque es el que convierte una construcción tolerada en una vivienda utilizable. El artículo 174.3 de la Ley 7/2021 lo regula con precisión, y de su lectura se extraen los dos requisitos que condicionan todo lo demás: que exista la resolución de reconocimiento y que la conexión no exija más obras que las de acometida a las redes ya existentes.

La segunda condición es la que deja fuera a muchas viviendas del interior de la provincia. Si la red de abastecimiento o el tendido eléctrico pasan a cientos de metros y conectar exige prolongar la infraestructura, abrir zanja en camino público o instalar un centro de transformación, ya no estamos ante una simple acometida y el artículo 174.3 no da cobertura. El propietario que se encuentra en esa situación no tiene por qué resignarse a la ausencia de servicios: puede recurrir a soluciones autónomas, como captación propia autorizada por la Administración hidráulica, sistema de depuración individual o generación fotovoltaica aislada, cada una con su propio régimen sectorial y sus propias autorizaciones.

El mismo artículo 174.3 impone a las compañías dos deberes que explican su comportamiento. Deben acreditar la viabilidad de la conexión en esos términos y deben exigir la resolución por la que se reconoce la situación de asimilado a fuera de ordenación para la contratación de los servicios, garantizando además el cumplimiento de la normativa sectorial aplicable. No es un exceso de celo del comercial que le atiende: es una obligación legal de la suministradora, que responde si contrata sin el documento.

Esa exigencia se refuerza en el artículo 142.2, que sistematiza qué documento habilita la contratación definitiva de los servicios. Junto a la licencia de ocupación o utilización, o la declaración responsable equivalente, la ley reconoce el mismo efecto a la resolución administrativa relativa a la declaración de situación legal de fuera de ordenación o de asimilado a fuera de ordenación, así como a la certificación administrativa del régimen aplicable a determinadas edificaciones antiguas. Sin uno de esos títulos, la compañía no puede formalizar el contrato definitivo, y ninguna reclamación de consumo va a torcer ese resultado.

Los cambios de uso y las actividades que se desarrollen dentro de la vivienda

El artículo 174.7 permite autorizar, mediante la correspondiente licencia, los cambios de uso que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística. La palabra clave es compatibles. No se trata de que el propietario decida el destino que prefiere, sino de que el nuevo uso encaje en lo que el planeamiento admite para esa clase y categoría de suelo. En suelo rústico, donde se sitúa la gran mayoría de las viviendas con AFO de la provincia, el margen es estrecho y suele estar vinculado a usos residenciales o a los propios de la explotación del terreno.

Sobre esa base se superpone el límite del artículo 174.4, ya apuntado: la aptitud física para el uso no presupone el cumplimiento de los requisitos exigidos para autorizar las actividades que se lleven a cabo en el inmueble. Si pretende destinar la vivienda a alojamiento turístico, a casa rural, a restauración, a un obrador o a una actividad ganadera, necesitará el título habilitante propio de esa actividad, y su concesión depende de normativa sectorial que nada tiene que ver con el urbanismo: turismo, sanidad, medio ambiente, industria o espectáculos públicos.

Conviene además recordar que el artículo 137.1 sujeta a previa licencia urbanística municipal no solo las obras sino también los usos del suelo, y que el artículo 137.3 sanciona con nulidad de pleno derecho las licencias, órdenes de ejecución, declaraciones de fuera de ordenación o asimiladas y demás autorizaciones municipales que se otorguen contra las determinaciones de la ordenación urbanística cuando tengan por objeto los actos y usos contemplados en el artículo 153.2. Una autorización obtenida sobre una parcela situada en dominio público, en servidumbre de protección o en zona de influencia del litoral es nula, y su nulidad puede declararse en cualquier momento.

Vender una vivienda con AFO: qué hay que declarar al comprador

La vivienda con AFO se puede vender. No hay ninguna prohibición de disponer, ni la resolución municipal convierte el inmueble en intransmisible. Lo que sí existe es un deber reforzado de información al adquirente, que se apoya en dos normas distintas y que, incumplido, abre la puerta a consecuencias civiles severas para el vendedor.

La primera es estatal. El artículo 27 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, establece que la transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes urbanísticos y que el nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario. Y a continuación impone la obligación de hacer constar en el título la situación urbanística de los terrenos en determinados supuestos, con una sanción civil expresa para el caso de omitirla.

La segunda es autonómica y opera en la propia notaría. El artículo 10.4 de la Ley 7/2021 permite a las notarías solicitar de la Administración, con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de la finca, información sobre el régimen urbanístico aplicable y, de manera especialmente destacada, sobre su situación de fuera de ordenación o asimilada, sobre las medidas de protección de la legalidad y sobre el restablecimiento del orden jurídico que pudieran alcanzarle. Esa información, recibida con diez días de antelación, debe ser incluida por el notario en la escritura, informando de su contenido a los otorgantes.

La consecuencia práctica es que ocultar la situación resulta cada vez más difícil y cada vez más caro. Un comprador que descubre después de firmar que la vivienda que le vendieron como «legalizada» está en realidad reconocida como asimilada a fuera de ordenación tiene a su disposición un abanico de acciones. Preparar bien la venta, con la documentación completa y una descripción honesta de la situación en el contrato de arras y en la escritura, es la única forma de blindar la operación; contar con un abogado especializado en AFO en Cádiz desde el inicio evita que el problema aparezca cuando ya no tiene arreglo barato.

Cómo consta la situación en la escritura y en el Registro de la Propiedad

El reflejo registral de la situación es obligatorio y automático en su origen. El artículo 174.6 de la Ley 7/2021 dispone que la declaración de asimilado a fuera de ordenación se hará constar en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal en el folio registral de la finca objeto de dicha declaración, en los términos establecidos en la legislación estatal. Esa nota marginal es la que permite que cualquiera que pida una nota simple conozca la situación real del inmueble antes de comprarlo.

La legislación estatal a la que remite es el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, que regula la inscripción de la obra nueva por antigüedad para construcciones respecto de las cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento que impliquen su demolición. Su letra c) es la que cierra el círculo: cuando la obra nueva se inscribe sin certificación municipal, el Ayuntamiento, una vez recibida la comunicación del registrador, está obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar por nota al margen la concreta situación urbanística del inmueble, con delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que impone al propietario. El régimen completo de esa inscripción, con sus requisitos documentales, lo tratamos en el artículo dedicado a la declaración de obra nueva para viviendas regularizadas en Andalucía.

Merece la pena subrayar dos detalles del mismo precepto que interesan tanto al vendedor como al comprador. El primero es que el registrador, antes de inscribir por antigüedad, comprueba que no exista anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca y que el suelo no tenga carácter demanial ni esté afectado por servidumbres de uso público general. El segundo es que la omisión por el Ayuntamiento de la resolución que ordena practicar la nota marginal genera responsabilidad de la Administración si con ello se causan perjuicios económicos a un adquirente de buena fe.

Complementariamente, el artículo 65.1.c) del mismo texto refundido declara inscribible en el Registro de la Propiedad la incoación de expediente sobre disciplina urbanística o restauración de la legalidad urbanística. Por eso una nota simple sin cargas ni notas marginales no equivale a una garantía de legalidad: significa únicamente que, hasta la fecha de expedición, nadie ha inscrito nada en contra. La ausencia de constancia registral es un dato, no una prueba.

La responsabilidad del vendedor que oculta la situación de la vivienda

Cuando la información no se da, o se da falseada, el comprador dispone de varias vías y no todas tienen el mismo plazo ni el mismo resultado. La primera es la ya citada del artículo 27.3 del texto refundido de la Ley de Suelo, que le faculta para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil. Es una acción específicamente urbanística y con un plazo notablemente más generoso que el del saneamiento común.

La segunda es el saneamiento por vicios ocultos del artículo 1484 del Código Civil, conforme al cual el vendedor responde de los defectos ocultos de la cosa vendida que la hagan impropia para el uso al que se la destina o que disminuyan ese uso de tal modo que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. El artículo 1486 permite al comprador optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos, y añade que si el vendedor conocía los defectos y no los manifestó, el comprador tendrá además derecho a la indemnización de daños y perjuicios si opta por la rescisión. El inconveniente es el plazo: el artículo 1490 extingue estas acciones a los seis meses desde la entrega de la cosa vendida.

La tercera vía es la del artículo 1483 del Código Civil, pensada para la finca vendida gravada con alguna carga o servidumbre no aparente que la escritura no menciona, de tal naturaleza que deba presumirse que el comprador no la habría adquirido de haberla conocido. El comprador puede pedir la rescisión o la indemnización durante un año desde el otorgamiento de la escritura y, transcurrido ese año, reclamar solo la indemnización dentro de un período igual desde que descubrió la carga.

La cuarta, y con frecuencia la más eficaz cuando el engaño ha sido relevante, es la impugnación del propio consentimiento. El artículo 1266 del Código Civil admite el error invalidante cuando recae sobre la sustancia de la cosa objeto del contrato o sobre aquellas condiciones que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo, y el artículo 1270 contempla el dolo grave como causa de nulidad. La acción de nulidad caduca a los cuatro años, que en los casos de error o dolo empiezan a correr desde la consumación del contrato, según el artículo 1301. A ello se añade, en su caso, la facultad resolutoria del artículo 1124 con resarcimiento de daños e intereses.

La hipoteca: por qué la mayoría de entidades no financia una vivienda con AFO

Es el obstáculo que más operaciones frustra en la provincia. El propietario encuentra comprador, acuerdan precio, y la venta se cae cuando el banco deniega el préstamo. La explicación no está en un prejuicio de la entidad, sino en cómo funciona la garantía hipotecaria y en cómo se valora un inmueble que no es conforme al planeamiento.

El artículo 13 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, exige que los inmuebles aportados en garantía sean objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo, realizada por sociedad de tasación o profesional homologado independiente del prestamista, utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente conforme a la Orden ECO/805/2003. Esa tasación es el eslabón donde la situación urbanística se traduce en cifras, porque el tasador debe reflejar el régimen jurídico del inmueble y las limitaciones que pesan sobre él.

El segundo eslabón es el artículo quinto de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, que exige que los préstamos amparados por esa ley estén garantizados en todo caso por hipoteca inmobiliaria de primer rango sobre el pleno dominio de la totalidad de la finca, y que limita el importe del préstamo a un porcentaje del valor de tasación: el sesenta por ciento con carácter general y el ochenta por ciento cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas. Cuando el valor de tasación se ve castigado por la situación urbanística, el importe máximo financiable cae en la misma proporción, y la operación deja de tener sentido para el comprador.

A ello se suma el criterio comercial de riesgo de cada entidad, que ni la ley regula ni nosotros podemos anticipar. Lo que sí puede decirse con carácter general es que la financiación de estas viviendas tiende a canalizarse por vías distintas de la hipoteca clásica de adquisición: aportación de un porcentaje de entrada muy superior al habitual, garantías adicionales sobre otro inmueble del comprador, préstamos personales de importe reducido, financiación del propio vendedor con precio aplazado y condición resolutoria inscrita, o entidades que analizan el expediente caso por caso.

De ahí una recomendación elemental para quien compra. Conviene sondear la financiación antes de firmar las arras y no después, y sobre todo no suscribir un contrato de arras penitenciales sin una condición suspensiva de obtención del préstamo redactada con precisión, que identifique el importe mínimo, el plazo para obtenerlo y las consecuencias de la denegación. Sin esa cláusula, la negativa del banco no libera al comprador de las consecuencias del incumplimiento y puede costarle la señal entregada, aunque su voluntad de comprar fuera real y la operación se haya frustrado por una circunstancia que no dependía de él.

El seguro de la vivienda y los problemas de peritación del siniestro

Asegurar una vivienda con AFO es posible, pero exige más cuidado del habitual en la fase de contratación, porque las mayores discusiones no surgen al firmar la póliza sino al reclamar un siniestro. El punto de partida es el artículo 10 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, que impone al tomador el deber, antes de la conclusión del contrato, de declarar al asegurador todas las circunstancias por él conocidas que puedan influir en la valoración del riesgo, de acuerdo con el cuestionario que este le someta.

El mismo precepto establece las consecuencias de no hacerlo. Si el siniestro sobreviene antes de que el asegurador haya podido rescindir el contrato al conocer la reserva o inexactitud, la prestación se reduce proporcionalmente a la diferencia entre la prima convenida y la que se hubiese aplicado de haberse conocido la verdadera entidad del riesgo. Y si medió dolo o culpa grave del tomador, el asegurador queda liberado del pago de la prestación. Por eso la recomendación es siempre la misma: declarar la situación urbanística por escrito, aunque el cuestionario no pregunte por ella de forma expresa, y conservar copia de esa comunicación.

El segundo frente es la valoración del daño. El artículo 26 de la Ley de Contrato de Seguro sienta el principio de que el seguro no puede ser objeto de enriquecimiento injusto para el asegurado y que, para determinar el daño, se atenderá al valor del interés asegurado en el momento inmediatamente anterior a la realización del siniestro. Ahí es donde la situación urbanística vuelve a pesar, porque una edificación que no puede reconstruirse libremente no vale lo mismo que una vivienda plenamente legal. El artículo 28 permite pactar en la póliza el valor del interés asegurado mediante una póliza estimada, lo que reduce enormemente la litigiosidad posterior, aunque el asegurador puede impugnar ese valor cuando por error la estimación sea notablemente superior al valor real fijado pericialmente.

El tercer frente aparece cuando no hay acuerdo sobre el importe. El artículo 38 de la misma ley articula el procedimiento de peritación contradictoria: cada parte designa un perito, y si no hay acuerdo entre ellos se nombra un tercero, cuyo dictamen es vinculante salvo impugnación judicial dentro de treinta días para el asegurador y ciento ochenta días para el asegurado. En viviendas con AFO la discusión pericial suele girar en torno a si la reconstrucción es jurídicamente posible y en qué términos, de modo que la resolución municipal de reconocimiento pasa a ser una pieza probatoria de primer orden dentro del propio expediente de siniestro.

Hay un último matiz que conviene tener presente. Si el siniestro destruye la edificación por completo, la reconstrucción no es un derecho automático: lo que el artículo 174.7 permite son obras de conservación, reforma y consolidación sobre una edificación existente, no el levantamiento de una nueva. Cuanto más grave sea el daño, más se parecerá la reposición a una obra nueva y más problemática será su autorización.

Valor de tasación, Impuesto de Transmisiones e IBI de una vivienda con AFO

La situación urbanística afecta al valor de mercado del inmueble, pero no lo hace de manera uniforme en todos los tributos, y ahí se producen desajustes que sorprenden al contribuyente. En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el artículo 10 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, dispone que en el caso de los bienes inmuebles la base imponible será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario a la fecha de devengo, salvo que el valor declarado por los interesados o el precio pactado sean superiores, en cuyo caso se toma la mayor de esas magnitudes.

El problema salta a la vista. El valor de referencia se determina de forma masiva y no incorpora necesariamente el castigo que la situación de asimilado a fuera de ordenación produce en el valor real del inmueble. Puede ocurrir, y ocurre, que una vivienda se venda por un precio sensiblemente inferior al valor de referencia precisamente por su situación urbanística, y que el comprador tenga que autoliquidar sobre esa magnitud superior. El mismo artículo 10 prevé la salida: el valor de referencia solo puede impugnarse al recurrir la liquidación que en su caso practique la Administración tributaria o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación, y en ese trámite la Dirección General del Catastro debe emitir informe ratificando o corrigiendo el valor a la vista de la documentación aportada.

En el Impuesto sobre Bienes Inmuebles la respuesta es distinta y más sencilla de anticipar. El artículo 61.1 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, define el hecho imponible como la titularidad del derecho de propiedad —entre otros— sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos, sin condicionarlo en absoluto a la legalidad urbanística de lo construido. Y el artículo 65 fija la base imponible en el valor catastral. Se paga IBI por una vivienda con AFO exactamente igual que por cualquier otra: la irregularidad urbanística no exime del tributo ni lo reduce por sí sola.

Tampoco cabe extraer del Catastro ninguna conclusión sobre legalidad. El artículo 3.1 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, describe el contenido de la descripción catastral —superficie, uso o destino, calidad de las construcciones, representación gráfica, valor de referencia, valor catastral y titular—, y el apartado 3 se limita a presumir ciertos esos datos salvo prueba en contrario y sin perjuicio de los pronunciamientos del Registro de la Propiedad, que prevalecen. Que una casa figure en el Catastro, tenga referencia catastral y genere recibo de IBI no dice absolutamente nada sobre si es legal, sobre si tiene licencia o sobre si está reconocida como asimilada a fuera de ordenación.

Qué ocurre si después se aprueba un planeamiento que sí admite el uso

La situación de asimilado a fuera de ordenación no tiene por qué ser definitiva. La Ley 7/2021 contempla dos instrumentos para que estas edificaciones salgan de ese estatuto y se integren en la ordenación, y ambos operan por la vía del planeamiento, no por la vía individual del propietario. El artículo 174.5 lo anticipa al advertir que los efectos de la resolución de reconocimiento se entienden sin perjuicio de lo que se acuerde en el correspondiente instrumento de ordenación urbanística respecto del desarrollo, ordenación y destino de estas edificaciones.

El primer instrumento es el Plan Especial de adecuación ambiental y territorial del artículo 175, pensado para agrupaciones de edificaciones irregulares. Permite identificar y delimitar esas agrupaciones en cualquier clase de suelo y adoptar las medidas necesarias para establecer las infraestructuras comunes que presten los servicios básicos, garantizando condiciones mínimas de seguridad y salubridad, mejorando la calidad ambiental e integrando la agrupación en el territorio y el paisaje. Aprobado el Plan Especial y acreditada la ejecución de las medidas de adecuación previstas, su artículo 175.2.b) permite autorizar en las edificaciones reconocidas las obras del artículo 174.7 y la ejecución de elementos auxiliares que no afecten negativamente a esa adecuación.

El segundo, y el que verdaderamente cambia el régimen del inmueble, es la incorporación al planeamiento del artículo 176. Los Ayuntamientos pueden, con ocasión de la redacción de sus instrumentos de ordenación o mediante sus modificaciones o revisiones, incorporar a la ordenación urbanística las edificaciones irregulares que sean compatibles con su modelo territorial y urbanístico. Esa incorporación no es gratuita: el apartado 2 exige el cumplimiento de los deberes y las cargas que el propio instrumento determine, en la forma y plazos que establezca, lo que en la práctica significa asumir costes de urbanización y cesiones.

El precepto contiene además dos reglas que suavizan la transición. El apartado 3 permite eximir del cumplimiento parcial de las reglas y estándares de ordenación cuando técnicamente no sea posible respetarlos y se justifique que las dotaciones resultantes son suficientes. Y el apartado 4 admite que el deber de urbanizar se cumpla de forma progresiva, mediante la recepción total o parcial de la urbanización y la puesta en servicio de las infraestructuras. En ámbitos con ordenación detallada ya aprobada, el apartado 6 permite incluso aprobar proyectos de obras ordinarias para infraestructuras provisionales de electricidad, agua y saneamiento, a costa de los propietarios que accedan a los servicios.

Si su vivienda está incluida en un ámbito que el Ayuntamiento estudia incorporar, la situación merece un seguimiento activo desde el momento del avance del planeamiento, porque de las determinaciones que finalmente se aprueben depende cuánto tendrá que pagar y qué régimen tendrá su casa dentro de unos años. Un abogado especializado en derecho urbanístico en Cádiz puede presentar alegaciones en la información pública y valorar si conviene participar en la iniciativa o esperar.

Las edificaciones muy antiguas que ni siquiera necesitan el reconocimiento

Antes de iniciar cualquier trámite conviene descartar una posibilidad que a menudo se pasa por alto y que ahorra tiempo y dinero. La disposición transitoria quinta de la Ley 7/2021 establece que las edificaciones terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, que no posean licencia urbanística para su ubicación en suelo no urbanizable, se asimilan en su régimen a las edificaciones con licencia urbanística, tanto de obras como de ocupación o utilización, para el uso que tuvieran a esa fecha.

El mismo criterio se aplica a las edificaciones irregulares en suelo urbano y urbanizable para las que ya hubiera transcurrido el plazo de restablecimiento de la legalidad a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio. En ambos casos, el apartado 2 permite a los propietarios recabar del Ayuntamiento una certificación administrativa en la que se haga constar el régimen aplicable, y esa certificación es uno de los documentos que el artículo 142.2 admite para contratar los suministros definitivos.

Este régimen tiene dos límites que conviene no perder de vista. El primero es que no se extiende a las obras posteriores realizadas sobre la edificación sin las preceptivas licencias, de modo que una casa de los años sesenta ampliada en los noventa se desdobla: el cuerpo antiguo queda amparado, la ampliación no. El segundo es que, conforme al apartado 3, este régimen no resulta de aplicación en las zonas de dominio público marítimo-terrestre y sus servidumbres, donde las edificaciones quedan sujetas a lo que dispone la legislación de costas, con las prohibiciones y la imprescriptibilidad que esa normativa establece. En una provincia con la fachada litoral de Cádiz, la salvedad no es teórica.

La realidad de una provincia con miles de viviendas en esta situación

El fenómeno de la edificación irregular en suelo rústico tiene en la provincia de Cádiz una dimensión que explica por qué estas preguntas se repiten en cada notaría y en cada oficina municipal. El entorno de Chiclana, con sus extensas áreas de parcelaciones históricas, concentra buena parte de los casos, pero la situación se reproduce en Conil, en Vejer, en Barbate y Tarifa, en el término de Jerez, en Medina Sidonia, en Arcos y en los municipios de la sierra, donde la vivienda en el campo se ha construido durante décadas al margen del planeamiento y al calor de una economía agrícola, turística y pesquera que empujaba a ocupar el territorio.

Esa dimensión colectiva no cambia el análisis jurídico individual, que sigue siendo caso por caso: depende de la categoría del suelo, del planeamiento municipal aplicable, de la fecha real de terminación, de si la parcela está o no en zona de influencia del litoral o en servidumbre de protección, y de si existe o no una sentencia previa. Dos casas idénticas en dos parcelas contiguas pueden tener respuestas jurídicas opuestas si una de ellas está dentro de un deslinde y la otra fuera.

Lo que sí puede afirmarse con carácter general es que la vivienda con AFO es un inmueble utilizable, transmisible y asegurable, con un régimen de obras acotado, un acceso condicionado a los suministros y un mercado más estrecho que el de una vivienda plenamente legal. Conocer con exactitud dónde están esos límites antes de firmar un contrato, encargar una obra o aceptar una oferta es la diferencia entre gestionar una situación consolidada con normalidad y descubrir el problema cuando ya se ha pagado por él.

Preguntas Frecuentes sobre qué se puede hacer con una vivienda con AFO