Si firmó una hipoteca antes de 2019, es muy probable que el banco le hiciera pagar gastos que le correspondían a él: notaría, registro, gestoría e incluso el impuesto AJD. El Tribunal Supremo ha declarado abusivas estas cláusulas y usted puede reclamar la devolución. En Tamayo Abogados tramitamos reclamaciones de gastos hipotecarios en toda la provincia de Cádiz.
El Origen del Conflicto: las Cláusulas de Gastos en las Hipotecas
\nDurante décadas, las entidades financieras incluyeron en los contratos de hipoteca cláusulas que trasladaban íntegramente al prestatario el pago de todos los gastos de constitución del préstamo: notaría, registro de la propiedad, gestoría e Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Esta práctica, generalizada en el mercado hipotecario español, fue cuestionada ante los tribunales por su posible carácter abusivo, siendo finalmente objeto de pronunciamiento por el Tribunal Supremo y, posteriormente, regularizada por el legislador.
\nLa Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece con claridad la distribución actual de los gastos: la entidad financiera asume los gastos de gestoría, notaría, registro e Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados; el prestatario solo abona la tasación del inmueble y la copia de la escritura que solicite para sí. Para las hipotecas formalizadas con anterioridad a esta ley, la posibilidad de reclamar depende de los pronunciamientos judiciales sobre la nulidad de las cláusulas de gastos incluidas en cada contrato concreto.
\n\nQué Gastos son Reclamables y con qué Fundamento
\nPara hipotecas firmadas antes de junio de 2019, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de las cláusulas de gastos que trasladaban al consumidor la totalidad de los costes de constitución de la hipoteca. Como consecuencia, los consumidores que abonaron estos gastos tienen derecho a reclamar su devolución. Los gastos reclamables son, habitualmente, los de notaría, registro de la propiedad y gestoría. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) fue objeto de pronunciamientos contradictorios hasta que el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, atribuyó definitivamente su pago al banco, lo que no abre la vía de reclamación retroactiva por esta partida en todos los casos.
\n\n| Gasto | \n¿Reclamable? | \nQuién debe pagarlo desde 2019 | \n
|---|---|---|
| Notaría | \n✅ Sí (hipotecas anteriores a 2019) | \nEntidad financiera | \n
| Registro de la Propiedad | \n✅ Sí (hipotecas anteriores a 2019) | \nEntidad financiera | \n
| Gestoría | \n✅ Sí (hipotecas anteriores a 2019) | \nEntidad financiera | \n
| Tasación | \n❌ No (corresponde al prestatario) | \nPrestatario | \n
| IAJD | \n⚠️ Depende de cada caso y fecha | \nEntidad financiera (desde nov. 2018) | \n
El plazo de prescripción: la clave para saber si puede reclamar
El Tribunal Supremo estableció que el plazo de prescripción para reclamar las cantidades indebidamente cobradas por gastos hipotecarios es de cinco años, y que el dies a quo —inicio del cómputo— es la fecha en que la sentencia que declaró nula la cláusula de gastos devino firme, no la fecha de firma de la hipoteca. Dado que las sentencias del Pleno del Supremo sobre esta materia se dictaron en noviembre de 2019, el plazo de cinco años desde ese momento se extiende hasta finales de 2024. Sin embargo, para hipotecas en las que la declaración de nulidad de la cláusula de gastos aún no se haya producido, el plazo sigue corriendo desde la firmeza de la sentencia que en cada caso declare la nulidad.
En la práctica, para muchos hipotecados que firmaron antes de 2019 y cuya cláusula de gastos aún no ha sido declarada nula, la acción para recuperar los gastos puede estar próxima a prescribir o ya prescrita. Es imprescindible consultar con un abogado para evaluar el caso concreto. Para el conjunto de reclamaciones bancarias posibles, puede consultar también nuestra guía sobre reclamaciones bancarias en Cádiz.
Cómo se Tramita la Reclamación
\nEl primer paso es presentar una reclamación extrajudicial ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad financiera, adjuntando la escritura de hipoteca y las facturas de los gastos abonados. Si la entidad rechaza la reclamación o no responde en el plazo de dos meses, puede acudirse a la vía judicial. En Tamayo Abogados gestionamos íntegramente el proceso: análisis de viabilidad, reclamación extrajudicial y, si es necesario, demanda judicial ante los Juzgados de Cádiz. Consulte más información en nuestra página específica sobre gastos hipotecarios en Cádiz o en nuestra Guía de Derecho Inmobiliario en Cádiz.
\n\nCuánto puede recuperarse: importes reales y cómo se calculan
\nEl importe recuperable varía según el capital del préstamo y los gastos concretos pagados en su momento, pero a modo orientativo en una hipoteca de 150.000 euros los conceptos reclamables suelen oscilar entre 1.000 y 2.000 euros de principal. A esa cantidad se añaden los intereses legales del dinero desde la fecha en que se realizó cada pago, aplicando el tipo legal vigente en cada ejercicio —en 2026 es del 3,25 %—. En hipotecas firmadas entre 2000 y 2010, los intereses acumulados pueden representar entre el 30 % y el 50 % del importe base, lo que eleva la cantidad total a recuperar de forma muy significativa.
\nEl reparto vigente, fijado por el Tribunal Supremo y confirmado por el TJUE para hipotecas anteriores a la Ley 5/2019, es el siguiente: los gastos de gestoría y de registro de la propiedad corresponden íntegramente al banco; los gastos de notaría se reparten al 50 % entre banco y cliente; y los gastos de tasación corresponden también al banco si la hipoteca es anterior al 16 de junio de 2019. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados solo es reclamable para hipotecas anteriores al 10 de noviembre de 2018, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 17/2018. Para las hipotecas posteriores a junio de 2019, todos los gastos de notaría, registro y gestoría recaen legalmente sobre el banco desde la firma.
En Tamayo Abogados llevamos más de 30 años defendiendo los intereses de nuestros clientes en Cádiz y Puerto Real. Cuéntenos su situación.
El plazo para reclamar la devolución es de cinco años desde que existe sentencia firme que declare nula la cláusula, según doctrina del Tribunal Supremo, lo que en la práctica significa que la mayoría de afectados que aún no han reclamado están a tiempo. La reclamación puede ejercitarse incluso sobre hipotecas ya canceladas o sobre inmuebles vendidos.
📞 623 183 997 · ✉ info@tamayodespachoabogados.com
Cómo reclamar: extrajudicial y judicial paso a paso
\nEl proceso de reclamación de gastos hipotecarios se inicia con una reclamación escrita al Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria, solicitando la devolución de los gastos pagados indebidamente e identificando la cláusula abusiva que los impuso. El banco dispone de un mes para responder. Si rechaza la reclamación o no contesta en plazo, el siguiente paso es acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España, cuya resolución no es vinculante pero refuerza la posición del reclamante. Si el banco mantiene su negativa, procede la demanda judicial ante el juzgado de primera instancia.
\nPara la reclamación es necesario aportar la escritura del préstamo hipotecario, las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación, y los justificantes de pago de esos conceptos. Si no conserva las facturas originales, puede solicitarlas a la notaría donde se firmó, al Registro de la Propiedad o a la gestoría interviniente. Muchas entidades las facilitan también a través de su servicio de atención al cliente. En Tamayo Abogados calculamos el importe exacto que puede reclamar en función de su escritura, presentamos la reclamación extrajudicial y le representamos judicialmente si fuera necesario, con más de treinta años de experiencia en derecho bancario en la provincia de Cádiz. Recuerde que la acción de nulidad de una cláusula abusiva no prescribe, y que el plazo para reclamar las cantidades derivadas de esa nulidad es de cinco años desde la sentencia firme, por lo que la mayoría de afectados que aún no han reclamado siguen estando a tiempo de recuperar su dinero. No firme ningún acuerdo que le ofrezca el banco —como una rebaja en el tipo de interés o un descuento en otro producto— sin antes verificar que no supone una renuncia a reclamar los gastos hipotecarios, ya que en ese caso estaría cediendo su derecho a recuperar cantidades que podrían ser notablemente superiores al beneficio ofrecido por la entidad. Si su hipoteca incluía también otras cláusulas potencialmente abusivas —suelo, comisión de apertura, intereses de demora excesivos o vinculaciones con seguros impuestos—, conviene revisar el contrato completo, pues varios conceptos pueden reclamarse de forma acumulada en el mismo procedimiento, lo que optimiza el coste del proceso y maximiza la recuperación total. Vale la pena también tener presente que la comisión de apertura cobrada por el banco puede ser reclamada cuando la entidad no acredita que se corresponde con un servicio efectivamente prestado o con gastos reales en que incurrió, según ha precisado el Tribunal Supremo. En hipotecas de importe elevado, esta comisión puede superar los 1.500 euros, lo que incrementa de forma notable el importe total recuperable. Tampoco deben olvidarse los intereses legales devengados sobre cada suma cobrada indebidamente, que al tipo del 3,25 % vigente en 2026 pueden añadir entre un 30 % y un 50 % al importe base en hipotecas de más de diez años de antigüedad.
\nDescubra todas sus opciones de reclamación en nuestra guía completa de derecho bancario en Cádiz.
Preguntas Frecuentes sobre la Reclamación de Gastos Hipotecarios
\n¿Hasta cuándo se puede reclamar los gastos de hipoteca?
\nEl plazo para reclamar los gastos hipotecarios depende de la vía elegida. Para la acción de nulidad de la cláusula de gastos por abusiva, el Tribunal Supremo ha establecido que el plazo de prescripción de cinco años del artículo 1964 del Código Civil se computa desde que la sentencia declara la nulidad —o desde que el consumidor tuvo conocimiento efectivo de ella—, no desde que se firmó la escritura. En la práctica, las reclamaciones son viables aunque la hipoteca se haya firmado hace más de una década, y también aunque la hipoteca ya esté cancelada.
\n¿Cómo reclamar gastos de hipoteca al banco sin facturas?
\nLa ausencia de facturas originales no impide la reclamación. En muchos casos los gastos pueden acreditarse mediante la propia escritura (que refleja notaría y gestoría), los asientos del Registro de la Propiedad y los modelos tributarios presentados. Hay sentencias que han admitido la reclamación de gastos hipotecarios sin facturas cuando el importe resulta acreditado por otros medios. Tamayo Abogados realiza el trabajo de reconstrucción documental necesario.
\n¿Qué formulario o documento necesito para reclamar?
\nNo existe un modelo oficial único. La reclamación extrajudicial puede iniciarse con un escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente del banco describiendo la nulidad de la cláusula de gastos y solicitando la devolución de las cantidades abonadas. Si el banco no contesta o rechaza la reclamación, el siguiente paso es la demanda judicial. En Tamayo Abogados preparamos toda la documentación necesaria y gestionamos el proceso completo.
\n¿Cuánto tarda Caixabank, Banco Popular u otros bancos en devolver los gastos?
\nLos grandes bancos —BBVA, Santander, CaixaBank, Banco Sabadell, Banco Popular (hoy Santander)— tienen criterios distintos en la fase extrajudicial. Algunos ofrecen acuerdos parciales para evitar el litigio; otros deniegan sistemáticamente la reclamación extrajudicial. En la experiencia de Tamayo Abogados con reclamaciones en la provincia de Cádiz, la vía judicial ante los Juzgados de Primera Instancia resuelve en plazos de 12 a 18 meses desde la demanda, con resultado favorable en la mayoría de los casos.
\n¿Se puede reclamar también la comisión de apertura?
\nSí. La reclamación de la comisión de apertura de hipoteca es un capítulo adicional a los gastos hipotecarios propiamente dichos. El Tribunal Supremo ha establecido en diversas resoluciones que la comisión de apertura puede ser nula si no responde a un servicio efectivamente prestado por el banco o si no supera el control de transparencia. Esta reclamación puede acumularse a la de gastos en el mismo procedimiento judicial.
\nDescubra todas sus opciones de reclamación en nuestra guía completa de derecho bancario en Cádiz.
