El Valor de Referencia del Catastro en las Herencias: Cómo Afecta al Impuesto de Sucesiones y Cómo Recurrirlo — Tamayo Abogados

Ha fallecido un familiar, hereda usted una casa en Jerez, un piso en San Fernando o una finca en la sierra, y cuando se sienta a calcular el Impuesto de Sucesiones descubre que Hacienda no le pregunta cuánto vale realmente ese inmueble: le impone una cifra. Esa cifra es el valor de referencia del Catastro en las herencias, una magnitud que el Catastro fija cada año de forma automática y que se ha convertido en la base imponible mínima del impuesto. El problema aparece cuando la vivienda está apuntalada, tiene inquilinos de renta antigua o no se parece en nada a lo que el Catastro describe. Le explicamos qué es ese valor, cómo se consulta, por qué ahora es usted quien debe demostrar que es excesivo y cuáles son las dos vías para discutirlo.

Qué es el valor de referencia del Catastro y por qué afecta hoy a las herencias

El valor de referencia es una valoración administrativa que la Dirección General del Catastro calcula para cada inmueble, año a año, sin visitarlo y sin que nadie se lo pida. No nace de una tasación individual: se obtiene analizando de forma masiva los precios que los notarios comunican en las compraventas escrituradas, agrupando los inmuebles en zonas homogéneas y aplicando a cada uno los módulos propios de su ubicación, su uso y sus características catastrales.

Hasta la reforma introducida por la Ley 11/2021, de 9 de julio, el heredero declaraba el valor que consideraba real y era la Administración quien, si no estaba conforme, debía comprobarlo y motivar por qué el inmueble valía más. Esa dinámica se ha invertido. El cambio pesa especialmente en una provincia como la de Cádiz, donde muchas herencias se reducen a la casa del pueblo, el piso de la playa y una parcela de labor.

Valor catastral, valor de referencia y valor de mercado no son lo mismo

La confusión más habitual en el despacho se produce entre el valor catastral de toda la vida, el del recibo del IBI, y este valor de referencia de aparición reciente. El artículo 22 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario define el valor catastral como el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro, y el artículo 23 dispone que no podrá superar el valor de mercado.

El valor de referencia se incorporó como un dato más de la descripción catastral: el artículo 3 del mismo texto refundido enumera hoy entre esas características tanto el valor de referencia como el valor catastral, de modo que conviven y no se sustituyen. El artículo 9.2 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones define el valor de mercado como el precio más probable al que podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.

Cómo determina el Catastro el valor de referencia cada año

El procedimiento está en la disposición final tercera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. El Catastro analiza los precios de las compraventas comunicados por los fedatarios públicos, recoge los resultados en un informe anual del mercado inmobiliario y elabora un mapa de valores que delimita ámbitos territoriales homogéneos de valoración, asignando a cada uno módulos de valor medio de los productos inmobiliarios representativos de cada zona. Nada de ello se notifica al propietario de forma individual.

Para que el resultado no supere el precio real, la misma disposición prevé un factor de minoración al mercado fijado por orden ministerial. Cada año aprueba por resolución los elementos precisos para determinar el valor de cada inmueble, publicada por edicto antes del 30 de octubre del ejercicio anterior. El valor se calcula así por zonas y tipologías: dos viviendas de la misma calle y superficie reciben idéntico valor aunque una esté reformada y la otra lleve veinte años cerrada.

Cómo se consulta el valor de referencia de un inmueble heredado

Puede consultarlo usted mismo, sin intermediarios. La disposición final tercera prevé que en los veinte primeros días de diciembre el Catastro publique en el Boletín Oficial del Estado un anuncio informativo de los valores de referencia, y precisa que, al no tener la condición de datos de carácter personal, podrán consultarse de forma permanente en su sede electrónica. Basta con la referencia catastral, el código que figura en el recibo del IBI.

Con ella obtiene la consulta y también un certificado que conviene incorporar al expediente, porque acredita la cifra exacta y el ejercicio al que corresponde. En herencias con varias fincas cruzamos cada referencia catastral con cada finca registral, porque aparecen duplicidades, parcelas que ya no existen y construcciones derribadas hace décadas que siguen dadas de alta en la base de datos y que el sistema de valoración computa igualmente, elevando la cifra final sin ninguna justificación real.

Por qué el valor de referencia del Catastro en las herencias funciona como base imponible mínima

La regla está en el artículo 9 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Su apartado 1 establece que en las transmisiones por causa de muerte la base imponible es el valor neto de la adquisición individual de cada causahabiente, minorado por las cargas y deudas deducibles. Su apartado 2 fija como criterio general el valor de mercado. Y su apartado 3 introduce la regla especial.

La lectura combinada con el artículo 18.1 de la misma ley explica por qué hablamos de un suelo: ese precepto permite comprobar el valor por los medios del artículo 57 de la Ley General Tributaria, pero excluye la comprobación cuando la base imponible sea el valor de referencia o el declarado por ser superior. Solo si no existe o no puede certificarse será la base la mayor entre el valor declarado y el de mercado. Cuestión distinta son las bonificaciones de cuota, que tratamos al hablar de la bonificación autonómica en el Impuesto de Sucesiones.

La fecha que manda es la del fallecimiento, no la de la escritura

El artículo 9.3 remite al valor de referencia vigente a la fecha de devengo, y el artículo 24.1 de la Ley 29/1987 precisa que en las adquisiciones por causa de muerte el impuesto se devenga el día del fallecimiento del causante o cuando adquiera firmeza la declaración de fallecimiento del ausente. No se aplica el valor del año en que se firma la escritura de aceptación, sino el del año en que se produjo la muerte.

En herencias que tardan en formalizarse, mayoría cuando hay varios herederos o documentación antigua que localizar, el valor aplicable puede ser el de varios ejercicios atrás. El plazo lo fija el artículo 67 del Reglamento del impuesto, aprobado por el Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre: seis meses desde el fallecimiento, y corre aunque los herederos no se hayan puesto de acuerdo sobre la partición de la herencia y el reparto de los bienes.

Inmuebles en mal estado, en ruina o sin condiciones de habitabilidad

El desajuste más frecuente es también el más doloroso: la casa heredada no se puede habitar. Cubierta hundida, humedades estructurales, instalación eléctrica inservible, muros con lesiones graves. El Catastro no ha visitado ese inmueble y su base de datos refleja un estado de conservación teórico, de modo que el valor de referencia se calcula como si la vivienda estuviera en condiciones normales de uso y pudiera ponerse en el mercado mañana mismo, sin obra alguna.

La legislación catastral no ignora esa posibilidad. El artículo 3.3 del texto refundido establece que los datos del Catastro se presumen ciertos, pero lo hace expresamente salvo prueba en contrario y sin perjuicio de los pronunciamientos del Registro de la Propiedad. Esa salvedad es la grieta por la que entra la defensa del heredero, y se aprovecha con documentación técnica: informe de arquitecto que describa las patologías, fotografías fechadas y expediente municipal de ruina si lo hay.

Inmuebles con ocupantes, arrendatarios o cargas: qué descuenta la ley y qué no

Otro escenario repetido es el del inmueble que se hereda ocupado: un arrendatario de renta antigua, un familiar que lleva años viviendo allí sin título o una vivienda gravada con un derecho de uso. El heredero recibe un bien cuyo valor real está muy por debajo del que tendría libre, y sin embargo el valor de referencia no distingue entre una vivienda vacía y otra que no puede usar ni vender con normalidad.

Conviene separar dos planos. Uno es el de las cargas deducibles del artículo 12 de la Ley 29/1987: solo se deducen las de naturaleza perpetua, temporal o redimible que aparezcan directamente establecidas sobre los bienes y disminuyan realmente su capital o valor, como los censos y las pensiones. El propio artículo excluye las hipotecas y las prendas, sin perjuicio de que las deudas garantizadas puedan deducirse conforme al artículo 13.

El otro plano es el de la valoración del inmueble en sí. La ocupación o un arrendamiento que limita la facultad de disposición no se deducen como carga, pero sí puede sostenerse que rebajan el valor de mercado, que es el límite legal que el propio valor de referencia no debería superar. En los cascos históricos de Cádiz, Sanlúcar o Medina Sidonia abundan los edificios con inquilinos anteriores a las reformas arrendaticias.

Viviendas irregulares y fincas de la sierra: cuando el Catastro no refleja la realidad

En la sierra y el interior de la provincia, en municipios como Ubrique, Olvera, Arcos de la Frontera o Medina Sidonia, es habitual encontrar edificaciones levantadas en suelo rústico sin licencia, ampliaciones no legalizadas o cortijos rehabilitados sin proyecto. El Catastro, cuya función es describir la realidad física, puede tenerlas dadas de alta aunque no sean legalizables, y el valor de referencia las computa. Se tributa así por un inmueble que se presupone transmisible y financiable cuando no puede obtener licencia de primera ocupación. Estos expedientes exigen calificar urbanísticamente la finca antes de reclamar, tarea que abordamos desde nuestra área de derecho inmobiliario en Cádiz.

Cuando lo que falla es la propia descripción catastral existe una vía específica y previa. El artículo 18 del texto refundido regula el procedimiento de subsanación de discrepancias, que se inicia de oficio cuando la Administración conoce por cualquier medio la falta de concordancia entre la descripción catastral y la realidad inmobiliaria, siempre que su origen no esté en el incumplimiento del deber de declarar del titular. Corregido el dato de partida, la valoración se recalcula sobre la realidad.

La carga de la prueba se ha invertido: el valor de referencia del Catastro en las herencias se presume correcto

Este es el efecto más relevante de la reforma y el que menos se explica. Antes, cuando la Administración quería elevar el valor declarado, tenía que iniciar una comprobación, elegir uno de los medios del artículo 57 de la Ley General Tributaria y notificar una propuesta de valoración debidamente motivada, con expresión de los medios y criterios empleados, como exige el artículo 134.3 de esa misma ley. El heredero se limitaba a defenderse. Ahora es él quien debe tomar la iniciativa y acreditar lo que sostiene.

El apartado 2 de ese mismo artículo añade un matiz aprovechable: se cumple el deber de probar designando de modo concreto los elementos de prueba que ya obran en poder de la Administración, como los informes municipales o los expedientes de disciplina urbanística referidos a la finca. La ley acota además el momento en que cabe discutir el valor, porque este no se recurre ni cuando se publica ni cuando se consulta.

Primera vía: declarar por el valor de referencia y pedir después la rectificación

Es la vía conservadora y, en la mayoría de los casos, la más aconsejable. Consiste en presentar la autoliquidación ajustándose al valor de referencia, ingresar la cuota resultante y solicitar a continuación la rectificación impugnando ese valor. La habilita el segundo párrafo del artículo 9.4, que permite a quienes consideren que la determinación del valor de referencia ha perjudicado sus intereses legítimos solicitar la rectificación de la autoliquidación impugnando dicho valor.

El cauce es el del artículo 120.3 de la Ley General Tributaria, desarrollado por el artículo 126 del Reglamento aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio. Ese artículo 126 precisa que la solicitud solo cabe una vez presentada la autoliquidación y antes de la liquidación definitiva o, en su defecto, antes de que prescriba el derecho a liquidar o a devolver, plazos que el artículo 66 fija en cuatro años.

Lo que ocurre después es propio de esta materia. El artículo 9.5 dispone que la Administración resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija el valor a la vista de la documentación aportada, y exige que ese informe lo motive expresando la resolución de la que trae causa y los módulos de valor medio, factores de minoración y demás elementos precisos para su determinación.

Segunda vía: declarar por un valor inferior y afrontar la comprobación

La alternativa consiste en autoliquidar por el valor que el heredero considera real, motivando en la propia declaración la razón del apartamiento y acompañando desde el primer momento la prueba técnica. Al no ajustarse la base imponible al valor de referencia decae la salvedad del artículo 18.1 de la Ley 29/1987 y la Administración recupera plenamente la facultad de comprobar el valor del inmueble por cualquiera de los medios que enumera el artículo 57 de la Ley General Tributaria.

Si la comprobación termina con una liquidación que eleva la base, se abre el recurso contra ella, que es la segunda puerta del artículo 9.4. También entonces el artículo 9.5 obliga a resolver previo informe vinculante del Catastro. El riesgo es evidente: además de la cuota diferencial pueden liquidarse intereses de demora y, según las circunstancias, iniciarse un procedimiento sancionador. Solo tiene sentido cuando la desviación es notoria y está documentada desde el principio.

La prueba: tasación, informe técnico y tasación pericial contradictoria

Ninguna de las dos vías funciona sin prueba, y no vale cualquiera: hace falta un documento técnico que valore el inmueble a la fecha del fallecimiento, identifique las circunstancias que lo apartan del inmueble tipo de su zona y las traduzca a euros. Una tasación realizada conforme a metodología reconocida, acompañada en su caso de un informe de patologías constructivas o de un informe urbanístico, es la base de cualquier reclamación seria.

La Ley General Tributaria ofrece además un instrumento propio: el artículo 135.1 permite promover la tasación pericial contradictoria en corrección de los medios del artículo 57, dentro del plazo del primer recurso contra la liquidación, y su presentación suspende la ejecución y el plazo para recurrir. El artículo 135.2 añade que si la diferencia entre el valor del perito de la Administración y la tasación del perito del contribuyente, en valores absolutos, es igual o inferior a 120.000 euros y al 10 por ciento de esta, prevalece la del contribuyente.

Conviene situar bien la herramienta. La tasación pericial contradictoria opera frente a valoraciones resultantes de los medios del artículo 57, es decir, en el escenario de la segunda vía. Cuando lo que se discute es directamente el valor de referencia por la vía de la rectificación, el terreno de juego es el informe vinculante del Catastro, y ahí lo único que decide es la calidad y la fecha de la documentación técnica que se haya sabido reunir.

El efecto arrastre: el valor que declare hoy condiciona su IRPF de mañana

Hay una consecuencia que muchos herederos descubren tarde. Si en el futuro vende el inmueble, la ganancia patrimonial se calculará por diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, y el artículo 36 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, dispone que en las adquisiciones a título lucrativo se toma como importe real el que resulte de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

La lectura hay que hacerla completa. Un valor alto encarece el Impuesto de Sucesiones pero eleva el valor de adquisición y reduce la futura ganancia patrimonial; un valor bajo abarata el impuesto inmediato y puede pasar factura en la venta. El tercer vértice es el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos, liquidación independiente con reglas propias que desarrollamos al explicar la plusvalía municipal en las herencias y cuándo no se paga.

Qué conviene revisar antes de presentar el impuesto

La decisión sobre el valor de referencia no se toma en abstracto ni el último día del plazo. Se toma tras identificar cada inmueble con su referencia catastral, obtener el certificado del valor correspondiente al ejercicio del fallecimiento, comprobar si la descripción catastral coincide con la realidad física y jurídica de la finca y calcular cuánto impuesto está en juego una vez aplicadas las reducciones que correspondan.

Sobre ese cuadro se elige la vía. En muchos expedientes el valor de referencia, aun siendo discutible, no justifica el coste ni el tiempo de una reclamación. En otros, con ruina, ocupación o errores de superficie, la desviación es tan grande que no reclamar equivale a asumir un impuesto que no corresponde. Si necesita que revisemos su caso, en el área de herencias y testamentos en Cádiz trabajamos estos expedientes de forma integrada, desde la valoración inicial hasta la reclamación.

Preguntas Frecuentes sobre el valor de referencia del Catastro en las herencias