Expediente Sancionador por Uso Distinto al Permitido: La Guía Definitiva para Legalizar el Uso Residencial de Locales y Colivings en Cádiz - Tamayo Abogados

I. Introducción: La Creciente Problemática del Uso Distinto al Permitido en Cádiz y la Bahía

La provincia de Cádiz, y en particular municipios como Puerto Real, Cádiz capital, Jerez, Chiclana o San Fernando, están experimentando una transformación urbanística silenciosa pero profunda que está generando importantes conflictos legales. Cada vez son más frecuentes los casos de propietarios que reciben notificaciones de expedientes sancionadores por uso distinto al permitido, una situación que puede derivar en sanciones económicas considerables, órdenes de cese de actividad e incluso, en los supuestos más graves, en la demolición o precintado del inmueble.

El fenómeno responde a diversas causas: el encarecimiento del mercado inmobiliario residencial, la proliferación de nuevos modelos habitacionales como el coliving, la abundancia de locales comerciales vacíos en zonas urbanas consolidadas, y la creciente demanda de vivienda asequible en áreas próximas a las grandes ciudades. Esta confluencia de factores ha llevado a muchos propietarios a transformar locales comerciales, oficinas o naves en espacios residenciales sin seguir los cauces legales establecidos, desconociendo en muchas ocasiones la complejidad normativa que rodea estas actuaciones y las graves consecuencias que puede acarrear su incumplimiento.

En Tamayo Abogados, despacho con más de 30 años de experiencia y con sede en Puerto Real, hemos asistido a un incremento notable de consultas relacionadas con expedientes sancionadores urbanísticos por uso distinto al permitido. Conocemos de primera mano el impacto que estas situaciones generan en nuestros clientes: la angustia de recibir una notificación administrativa, la incertidumbre sobre el futuro del inmueble, el temor a las sanciones económicas y, en muchos casos, la desesperación de quienes han invertido sus ahorros en una vivienda que descubren que no está legalizada.

Este artículo tiene como objetivo ofrecer una guía exhaustiva y práctica sobre los expedientes sancionadores por uso distinto al permitido en la provincia de Cádiz, analizando el marco normativo aplicable, las consecuencias legales de estas infracciones, las estrategias de defensa disponibles y, lo más importante, las vías de legalización y regularización que pueden permitirle convertir una situación irregular en una plenamente conforme a Derecho. No se trata únicamente de un análisis jurídico abstracto, sino de una hoja de ruta diseñada para empoderar a los propietarios y ofrecerles las herramientas necesarias para defender sus derechos y proteger su patrimonio.

II. ¿Qué es un Expediente Sancionador por Uso Distinto al Permitido? Marco Conceptual y Realidad Jurídica

Antes de abordar las estrategias de defensa y legalización, resulta imprescindible comprender con precisión qué constituye un expediente sancionador por uso distinto al permitido y cuál es su naturaleza jurídica.

El Concepto de Uso Urbanístico: Más Allá de la Propiedad

El ordenamiento urbanístico español, y en particular el andaluz, establece una distinción fundamental entre la titularidad del inmueble y el uso que puede darse al mismo. El hecho de que usted sea propietario de un local comercial no le otorga automáticamente el derecho a destinarlo a cualquier finalidad. El uso urbanístico es el régimen jurídico que determina qué actividades o destinos pueden desarrollarse en un inmueble concreto en función de su ubicación, sus características y la ordenación urbanística municipal.

La Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (en adelante, LISTA), que ha venido a sustituir y actualizar el marco normativo anterior, establece en su artículo 37 una clasificación de los usos urbanísticos que incluye, entre otros: el uso residencial, el terciario (comercial, oficinas, hospedaje), el industrial, el dotacional y los servicios de infraestructuras. Esta clasificación no es meramente teórica, sino que tiene consecuencias jurídicas directas y vinculantes.

¿Cuándo se Produce una Infracción por Uso Distinto?

Se produce una infracción urbanística por uso distinto al permitido cuando el destino real de un inmueble no se corresponde con el uso autorizado según el planeamiento urbanístico municipal (Plan General de Ordenación Urbana o instrumento equivalente) y la licencia o título habilitante que ampara el inmueble. Los supuestos más frecuentes en la práctica son:

El caso del local comercial convertido en vivienda: Se trata probablemente del supuesto más habitual. Un propietario adquiere o alquila un local en planta baja con uso comercial autorizado y procede a acondicionarlo como vivienda, instalando dormitorios, cocina, baño completo y demás estancias propias del uso residencial, sin haber obtenido previamente la correspondiente licencia de cambio de uso. Esta actuación constituye una infracción urbanística tipificada en el artículo 166 de la LISTA.

El coliving no regularizado: El fenómeno del coliving (modalidad residencial consistente en unidades de alojamiento privadas con espacios comunes compartidos) ha irrumpido con fuerza en el mercado inmobiliario español, pero su encaje urbanístico sigue siendo problemático en muchos municipios andaluces. A diferencia de otras comunidades autónomas como Madrid o Cataluña, que han regulado expresamente esta figura, en Andalucía el coliving suele intentar subsumirse en el uso residencial comunitario o en el terciario de hospedaje, generando inseguridad jurídica y conflictos interpretativos.

Las oficinas transformadas en apartamentos turísticos o viviendas: La proliferación de apartamentos turísticos y la escasez de vivienda han llevado a algunos propietarios a transformar espacios de oficinas en unidades residenciales, ya sean para vivienda habitual o para alquiler vacacional, sin contar con las autorizaciones pertinentes.

Los garajes o trasteros habitados: Aunque pueda parecer sorprendente, no son infrecuentes los casos de garajes, sótanos o espacios anejos que se habilitan como viviendas, generalmente por personas en situación de vulnerabilidad económica, constituyendo no solo una infracción urbanística sino también un grave problema desde la perspectiva de la habitabilidad y la seguridad.

El Expediente Sancionador: Naturaleza y Tramitación

El expediente sancionador urbanístico es el procedimiento administrativo mediante el cual la Administración competente (generalmente el Ayuntamiento, aunque la Junta de Andalucía ostenta competencias en determinados supuestos) investiga, instruye y, en su caso, sanciona las infracciones urbanísticas. Este procedimiento se rige por lo dispuesto en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, así como por la normativa específica contenida en los artículos 160 y siguientes de la LISTA.

Es fundamental comprender que el expediente sancionador tiene una naturaleza independiente del procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística. Como establece el artículo 186 de la antigua LOUA (Ley 7/2002), que sigue siendo aplicable en este punto por remisión de la LISTA, ambos procedimientos se instruyen y resuelven de forma autónoma pero coordinada. Esto significa que, incluso si usted consigue legalizar posteriormente el uso del inmueble, puede seguir siendo sancionado por haber estado operando sin licencia durante un período determinado.

III. Marco Legal Aplicable: Un Entramado Normativo Complejo que Requiere Especialización

La regulación de los usos urbanísticos y del régimen sancionador correspondiente constituye uno de los ámbitos más complejos del ordenamiento jurídico español, caracterizado por la superposición de normativa estatal, autonómica y local. Para una adecuada defensa de sus intereses, resulta imprescindible conocer las principales normas aplicables.

Normativa Estatal Básica

El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, constituye la norma básica estatal en materia urbanística. Aunque las Comunidades Autónomas ostentan competencias exclusivas en urbanismo según el artículo 148.1.3ª de la Constitución Española, el Estado conserva la potestad de establecer las condiciones básicas que garanticen la igualdad en el ejercicio del derecho de propiedad del suelo en todo el territorio nacional.

Esta norma resulta especialmente relevante en lo relativo a los deberes de conservación de los inmuebles (artículo 15), el régimen de intervención administrativa en el uso del suelo (artículo 6) y los principios generales del régimen sancionador (Disposición Adicional Duodécima).

Normativa Autonómica Andaluza: La LISTA como Nuevo Referente

La Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), constituye la norma fundamental del ordenamiento urbanístico andaluz, sustituyendo y derogando las anteriores LOTA (Ley de Ordenación del Territorio de Andalucía) y LOUA (Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía). Esta ley integra en un solo texto la regulación sobre ordenación territorial y urbanística en Andalucía.

Los preceptos más relevantes para nuestro tema son:

Artículo 37 LISTA: Clasificación de los usos del suelo, distinguiendo entre uso residencial, terciario, industrial, dotacional y servicios de infraestructuras, estableciendo las categorías y subcategorías correspondientes.

Artículos 152 a 159 LISTA: Regulación de la disciplina urbanística y del procedimiento de restablecimiento de la legalidad, estableciendo las potestades de inspección, las medidas cautelares y las órdenes de reposición de la legalidad alterada.

Artículos 160 a 172 LISTA: Régimen sancionador urbanístico, tipificando las infracciones (leves, graves y muy graves), estableciendo las sanciones correspondientes y regulando el procedimiento sancionador. En particular, el artículo 166 tipifica expresamente como infracción grave "la utilización de las construcciones y edificaciones con usos distintos a los autorizados o sin autorización, siempre que no constituya infracción muy grave".

Debe tenerse en cuenta que, aunque la LISTA es de reciente aprobación (2021), en la práctica muchos expedientes se iniciaron bajo la vigencia de la anterior LOUA, por lo que resulta necesario aplicar el régimen transitorio correspondiente y determinar qué normativa resulta más favorable al interesado.

Normativa Técnica: El Código Técnico de la Edificación

El Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación (CTE), establece las exigencias técnicas que deben cumplir los edificios en relación con los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad. Este texto resulta esencial cuando se plantea la legalización de un cambio de uso, ya que establece los estándares mínimos de habitabilidad, accesibilidad, seguridad estructural, protección contra incendios, aislamiento acústico y térmico que debe cumplir cualquier inmueble destinado a uso residencial.

Las exigencias del CTE varían en función del uso al que se destine el edificio, siendo especialmente rigurosas para el uso residencial. Esto explica por qué no todos los locales comerciales pueden convertirse en viviendas: muchos no cumplen con los requisitos mínimos de ventilación natural, iluminación, altura libre, salida de humos o accesibilidad que exige la normativa técnica.

Normativa Local: Planes Generales y Ordenanzas Municipales

Cada municipio cuenta con su propio Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o instrumento de planeamiento equivalente, que constituye la norma fundamental de ordenación urbanística a nivel local. Este instrumento establece, entre otros aspectos, la clasificación del suelo, la calificación urbanística de cada parcela, los usos permitidos en cada zona y las condiciones de edificabilidad.

Para conocer si un determinado local puede destinarse a uso residencial, resulta imprescindible consultar la normativa urbanística municipal aplicable a la zona concreta donde se ubica el inmueble. En ocasiones, el PGOU permite expresamente el cambio de uso de local a vivienda en determinadas zonas (generalmente cascos históricos o zonas con exceso de locales vacíos), mientras que en otras lo prohíbe categóricamente (por ejemplo, en plantas bajas de edificios situados en zonas comerciales consolidadas, donde se pretende preservar el tejido comercial).

Adicionalmente, los ayuntamientos aprueban Ordenanzas Municipales que regulan aspectos específicos como las condiciones de habitabilidad de las viviendas, los requisitos para la concesión de licencias urbanísticas, el régimen de las viviendas de uso turístico o las normas sobre convivencia ciudadana. El conocimiento detallado de esta normativa local resulta imprescindible para cualquier estrategia de legalización.

Reglamentación de Desarrollo

El Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, desarrolla el régimen de la inspección urbanística, las medidas de protección de la legalidad y el procedimiento sancionador. Aunque algunas de sus previsiones han quedado superadas por la LISTA, mantiene su vigencia en lo no contradictorio con la nueva ley y constituye una referencia interpretativa de gran valor.

			Cuadro Resumen: Marco Normativo Aplicable al Cambio de Uso y Régimen Sancionador
Ámbito	Norma Principal	Aspectos Regulados	Observaciones
Estatal	RDL 7/2015 (Ley de Suelo)	Condiciones básicas, deberes de conservación, régimen de intervención	Norma supletoria y de mínimos
Autonómico	Ley 7/2021 (LISTA)	Clasificación de usos, disciplina urbanística, régimen sancionador	Norma fundamental en Andalucía desde 2021
Autonómico	Ley 7/2002 (LOUA)	Aplicable en régimen transitorio para expedientes anteriores a LISTA	Parcialmente derogada pero relevante
Técnico	CTE (RD 314/2006)	Requisitos de habitabilidad, seguridad, accesibilidad	Imprescindible para legalización
Local	PGOU de cada municipio	Usos permitidos por zonas, condiciones de edificabilidad	Variable según municipio
Local	Ordenanzas Municipales	Condiciones específicas, licencias, habitabilidad	Consulta obligada en cada caso

IV. Casos Frecuentes: Tipología de Infracciones por Uso Distinto al Permitido en la Provincia de Cádiz

La experiencia acumulada en Tamayo Abogados durante más de tres décadas ejerciendo en Puerto Real y atendiendo clientes de toda la provincia de Cádiz nos permite identificar una serie de supuestos recurrentes que conviene analizar de forma individualizada.

Locales Comerciales Transformados en Viviendas: El Supuesto Más Habitual

Este es, con diferencia, el caso más frecuente en nuestra práctica profesional. El escenario típico es el siguiente: un propietario, ante la dificultad para alquilar o vender un local comercial en planta baja, decide transformarlo en una vivienda, ya sea para uso propio, para alquilarlo como vivienda habitual o para destinarlo a alquiler turístico. Se instalan tabiques para crear dormitorios, se habilita un baño completo, se monta una cocina y se procede a amueblar el espacio como una vivienda convencional.

En muchas ocasiones, el propietario actúa de buena fe, desconociendo que esta actuación requiere la obtención previa de una licencia de cambio de uso y que no todos los locales son susceptibles de transformarse en viviendas. Los servicios de inspección municipales detectan la irregularidad (generalmente por denuncia de vecinos, por solicitud de empadronamiento, por petición de suministros o durante inspecciones rutinarias) y se inicia el expediente sancionador correspondiente.

Colivings sin Regularización Urbanística: El Reto de los Nuevos Modelos Residenciales

El coliving constituye un fenómeno relativamente novedoso en España que está ganando popularidad, especialmente entre población joven, estudiantes, trabajadores temporales y nómadas digitales. Se trata de una modalidad residencial en la que cada usuario dispone de una unidad de alojamiento privada (generalmente compuesta por dormitorio y baño), compartiendo el resto de espacios comunes (cocina, salón, lavandería, zonas de coworking, áreas de ocio).

El principal problema del coliving en Andalucía radica en su indefinición urbanística. A diferencia de otras comunidades autónomas como Madrid, que han modificado sus normas urbanísticas para crear una categoría específica de "residencia compartida" donde encajar el coliving, en Andalucía esta figura sigue en un limbo jurídico. Algunos ayuntamientos intentan asimilarlo al uso residencial comunitario (como las residencias de estudiantes), otros al terciario de hospedaje (similar a hostales o pensiones), y en muchos casos simplemente se considera que opera sin la calificación adecuada, lo que genera inseguridad jurídica tanto para promotores como para usuarios.

Esta indefinición ha provocado que numerosos proyectos de coliving en la provincia de Cádiz operen en situación irregular o semi-irregular, enfrentándose a expedientes sancionadores cuando la Administración considera que el uso real no se corresponde con el autorizado.

Viviendas Turísticas en Inmuebles sin Uso Turístico Autorizado

Aunque técnicamente no se trata de un cambio de uso permanente (la vivienda sigue siendo residencial), el destino de una vivienda al alquiler turístico plantea importantes implicaciones urbanísticas y administrativas. En Andalucía, las viviendas de uso turístico están reguladas por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, que exige su inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía y el cumplimiento de determinados requisitos.

El problema surge cuando se destinan al alquiler turístico inmuebles que originariamente tenían un uso distinto (locales comerciales, oficinas, trasteros) sin haber tramitado previamente el cambio de uso a residencial. En estos casos, la infracción es doble: por un lado, el uso residencial no autorizado del inmueble y, por otro, el ejercicio de la actividad turística sin la inscripción preceptiva.

Oficinas Reconvertidas en Apartamentos

En edificios de oficinas, especialmente en zonas que han sufrido una pérdida de actividad económica, no es infrecuente encontrar que algunos propietarios han transformado sus oficinas en pequeños apartamentos. Esta actuación requiere no solo la licencia de cambio de uso individual, sino que puede afectar a la calificación urbanística del edificio completo y generar conflictos con la comunidad de propietarios, que debe pronunciarse sobre la admisibilidad de estos cambios de uso según lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Espacios Auxiliares Habitados: Garajes, Trasteros y Sótanos

Mención especial merecen aquellos casos, tristemente frecuentes, en los que personas en situación de vulnerabilidad económica habilitan como vivienda espacios que no cumplen ninguna condición de habitabilidad: garajes, trasteros, sótanos, locales sin ventilación natural. Desde una perspectiva estrictamente urbanística, se trata de infracciones muy graves por uso distinto al permitido, pero desde una óptica social y de derechos humanos plantean dilemas complejos que requieren soluciones que vayan más allá de la mera sanción administrativa.

V. El Fenómeno Coliving: Nueva Realidad Residencial y sus Desafíos Legales en Andalucía

Dado el creciente interés por esta modalidad residencial y la complejidad jurídica que plantea, merece la pena dedicar un apartado específico al coliving y su problemática regulación en el contexto andaluz.

¿Qué es el Coliving y por qué Plantea Problemas Urbanísticos?

El coliving puede definirse como un modelo residencial colaborativo en el que se combinan espacios privativos individuales (habitación y baño) con amplias zonas comunes compartidas (cocina, salón, lavandería, zonas de trabajo, espacios de ocio). Va más allá del concepto tradicional de "piso compartido" o "residencia de estudiantes", incorporando elementos de comunidad, servicios adicionales (limpieza, wifi, actividades) y una filosofía de vida colaborativa.

El coliving ha experimentado un auge notable en los últimos años, impulsado por diversos factores: el encarecimiento de la vivienda tradicional, la flexibilización del mercado laboral (teletrabajo, trabajadores temporales, nómadas digitales), las nuevas preferencias de las generaciones más jóvenes (que valoran la flexibilidad y la comunidad frente a la propiedad) y la digitalización de la gestión inmobiliaria.

Sin embargo, su indefinición urbanística constituye un obstáculo importante para su desarrollo en Andalucía. A diferencia de Madrid, donde la Modificación Puntual de las Normas Urbanísticas del PGOU aprobada en 2023 incorporó expresamente el coliving como una subcategoría del uso residencial denominada "residencia compartida", en Andalucía ni la LISTA ni los planes generales municipales contemplan expresamente esta figura.

El Limbo Jurídico del Coliving en Andalucía: ¿Residencial o Terciario?

Ante la ausencia de regulación específica, los proyectos de coliving en Andalucía intentan encajarse en alguna de las categorías de uso existentes, generando importantes dudas interpretativas:

¿Es uso residencial comunitario? La LISTA define el uso residencial comunitario como aquel destinado al alojamiento estable de personas en régimen distinto al de unidad de convivencia familiar, incluyendo las residencias de estudiantes, religiosos, militares, tercera edad, etc. El coliving podría subsumirse en esta categoría, pero presenta diferencias significativas: no existe vínculo organizativo previo entre los usuarios, no hay una finalidad institucional, y el modelo de gestión es puramente empresarial o mercantil.

¿Es uso terciario de hospedaje? El uso terciario de hospedaje incluye hoteles, hostales, pensiones, apartamentos turísticos y similares. El coliving comparte con estos usos el carácter empresarial y la prestación de servicios complementarios, pero se diferencia en la vocación de permanencia (el coliving no es alojamiento turístico o temporal, sino residencia estable) y en la ausencia de rotación continua de ocupantes.

¿Es simplemente vivienda compartida? Jurídicamente, el alquiler de habitaciones en una vivienda constituye arrendamiento de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) cuando el destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Sin embargo, el coliving profesionalizado, con gestión empresarial y servicios adicionales, difícilmente encaja en el concepto de arrendamiento de vivienda tradicional.

Riesgos y Recomendaciones para Promotores de Coliving en Cádiz

Si usted está planteándose desarrollar un proyecto de coliving en la provincia de Cádiz, debe ser consciente de los riesgos jurídicos asociados y adoptar una estrategia prudente que minimice la posibilidad de enfrentarse a expedientes sancionadores. Desde Tamayo Abogados le recomendamos:

Consulta previa exhaustiva: Antes de iniciar cualquier inversión, es imprescindible consultar con el Ayuntamiento correspondiente cuál es la posición municipal respecto al coliving, qué calificación urbanística pretenden aplicarle y qué requisitos exigirían para su implantación. Esta consulta puede formalizarse mediante un escrito de consulta urbanística al amparo del artículo 82 de la Ley 39/2015.

Análisis de viabilidad técnica: Resulta esencial encargar a un arquitecto o arquitecto técnico un estudio previo de viabilidad que determine si el inmueble cumple con todos los requisitos técnicos del CTE para el uso pretendido, incluyendo: superficies mínimas, alturas libres, ventilación e iluminación natural, accesibilidad, protección contra incendios, aislamiento acústico y salidas de emergencia.

Estrategia de calificación: En función de las características concretas del proyecto y de la normativa municipal aplicable, puede resultar más conveniente plantear el coliving como uso residencial comunitario, como edificio completo destinado a viviendas (si se individualizan las unidades con independencia registral), o incluso explorar fórmulas mixtas. Esta decisión debe adoptarse con asesoramiento especializado.

Regularización contractual: El modelo contractual del coliving debe diseñarse cuidadosamente para evitar conflictos sobre su naturaleza jurídica. Dependiendo de cómo se configure el contrato (arrendamiento, cesión de uso, prestación de servicios) puede tener implicaciones en su calificación urbanística.

VI. Consecuencias del Expediente Sancionador: Más Allá de la Multa Económica

Uno de los errores más frecuentes que observamos en Tamayo Abogados es la tendencia de algunos propietarios a minimizar la gravedad de un expediente sancionador urbanístico, considerándolo simplemente como una multa que se puede pagar y olvidar. Nada más lejos de la realidad. Las consecuencias de un expediente sancionador por uso distinto al permitido pueden ser muy graves y trascender ampliamente el ámbito de la mera sanción económica.

Sanciones Pecuniarias: Un Marco Sancionador Contundente

El artículo 162 de la LISTA establece un régimen sancionador que gradúa las multas en función de la gravedad de la infracción cometida. En el caso del uso distinto al permitido, la tipificación como infracción leve, grave o muy grave dependerá de diversos factores como la superficie afectada, la duración de la infracción, el impacto urbanístico o territorial, la existencia de reincidencia y el grado de culpabilidad.

Las cuantías de las multas según la LISTA son las siguientes:

Infracciones leves: Multa de 300 a 3.000 euros. Se consideran infracciones leves aquellas que, sin estar tipificadas como graves o muy graves, supongan un incumplimiento de la normativa urbanística de escasa entidad.

Infracciones graves: Multa de 3.001 a 60.000 euros. El artículo 166.1.c) de la LISTA tipifica expresamente como infracción grave "la utilización de las construcciones y edificaciones con usos distintos a los autorizados o sin autorización, siempre que no constituya infracción muy grave". La horquilla sancionadora es muy amplia y permite a la Administración graduar la sanción en función de las circunstancias concurrentes.

Infracciones muy graves: Multa de 60.001 a 600.000 euros. Se considerará infracción muy grave el uso distinto cuando concurran circunstancias agravantes especialmente relevantes, como afectación grave al interés general, reincidencia, menoscabo significativo de la ordenación urbanística o impacto considerable en el territorio.

A estas cuantías debe añadirse que, conforme al artículo 164 de la LISTA, en la graduación de las sanciones se tendrán en cuenta criterios como la intencionalidad, la reiteración, el beneficio obtenido, el perjuicio causado y la capacidad económica del infractor, lo que puede elevar considerablemente el importe final de la sanción.

Orden de Cese del Uso Indebido: La Paralización de la Actividad

Más grave aún que la sanción económica resulta la orden de cese inmediato del uso indebido que la Administración puede adoptar como medida de protección de la legalidad urbanística. El artículo 153 de la LISTA faculta a la Administración competente para ordenar la suspensión de los usos que se estén desarrollando sin la preceptiva autorización o con infracción de las condiciones impuestas en la misma.

Esto significa que, si usted está residiendo en un local reconvertido en vivienda sin licencia, puede recibir una orden administrativa que le obligue a cesar inmediatamente en ese uso y a desalojar el inmueble. Si está explotando un coliving sin la regularización adecuada, la Administración puede ordenar el cese de la actividad, lo que implica tener que desalojar a todos los residentes y cesar en la actividad económica, con las graves consecuencias económicas que ello conlleva.

Orden de Reposición de la Realidad Física Alterada

En determinados supuestos, cuando el cambio de uso haya comportado la realización de obras de acondicionamiento del inmueble sin la preceptiva licencia (instalación de cocina, baños, tabiques, modificación de instalaciones), la Administración puede ordenar no solo el cese del uso, sino también la reposición de la realidad física alterada a su estado originario, es decir, la demolición de las obras realizadas y la devolución del inmueble a su estado anterior.

El artículo 154 de la LISTA regula la ejecución forzosa de estas medidas de adecuación, estableciendo que si el interesado no procede voluntariamente a la reposición en el plazo concedido, la Administración puede proceder a la ejecución subsidiaria (realizando las obras a costa del infractor) o a la imposición de multas coercitivas sucesivas hasta obtener el cumplimiento.

Imposibilidad de Legalización Sobrevenida

Otra consecuencia especialmente grave es que la existencia de un expediente sancionador en tramitación puede dificultar o incluso imposibilitar la posterior legalización del cambio de uso. Aunque en teoría ambos procedimientos (sancionador y de legalización) son independientes, en la práctica muchos ayuntamientos se muestran reticentes a conceder licencias de legalización mientras exista un expediente sancionador abierto, exigiendo su resolución previa.

Además, el transcurso del tiempo desde el inicio de la infracción hasta su detección puede agravar la situación, ya que en determinados casos la normativa urbanística puede haber cambiado durante ese período, haciendo que un cambio de uso que hubiera sido posible en el momento inicial ya no lo sea en el momento de intentar legalizarlo.

Repercusiones Registrales, Hipotecarias y Fiscales

Las consecuencias trascienden el ámbito puramente administrativo-sancionador:

Registro de la Propiedad: Un inmueble con expediente sancionador abierto y orden de reposición de la legalidad presenta graves problemas para su transmisión, ya que ningún comprador prudente adquirirá un bien con cargas urbanísticas pendientes. Además, la existencia de estas cargas debe hacerse constar en el Registro de la Propiedad, lo que puede depreciar considerablemente el valor del inmueble.

Problemas hipotecarios: Si el inmueble está hipotecado, la existencia de un expediente sancionador con orden de cese o demolición puede considerarse una alteración sustancial de las condiciones de la garantía hipotecaria, facultando a la entidad financiera para declarar el vencimiento anticipado del préstamo.

Implicaciones fiscales: Desde una perspectiva tributaria, el uso efectivo del inmueble determina su tributación en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y en el Impuesto sobre la Renta. Si usted ha estado tributando como local comercial pero utilizando el inmueble como vivienda, puede enfrentarse a regularizaciones fiscales y sanciones tributarias adicionales.

Responsabilidad Solidaria de Propietarios, Arrendatarios y Promotores

El artículo 165 de la LISTA establece un régimen de responsabilidad solidaria que puede alcanzar no solo al propietario del inmueble, sino también a otras personas que hayan intervenido en la comisión de la infracción. Pueden ser declarados responsables:

Los propietarios del inmueble, por acción u omisión, cuando consientan o toleren el uso indebido. Los arrendatarios o cesionarios, cuando sean quienes efectivamente desarrollen el uso irregular. Los promotores de proyectos de coliving u otros modelos residenciales que operen sin la debida autorización. Los profesionales técnicos (arquitectos, aparejadores) que hayan dirigido las obras de acondicionamiento realizadas sin licencia.

		Cuadro Resumen: Consecuencias del Expediente Sancionador por Uso Distinto
Tipo de Consecuencia	Descripción	Gravedad
Sanción Económica	Multa de 300 € a 600.000 € según gravedad (art. 162 LISTA)	Variable
Orden de Cese	Paralización inmediata del uso irregular, desalojo	Muy Alta
Orden de Demolición	Reposición de la realidad física alterada a estado original	Muy Alta
Multas Coercitivas	Sucesivas hasta obtener cumplimiento (art. 154 LISTA)	Alta
Problemas Registrales	Imposibilidad de transmisión, depreciación del valor	Alta
Riesgos Hipotecarios	Vencimiento anticipado del préstamo	Muy Alta
Regularización Fiscal	Sanciones tributarias por IBI, IRPF incorrectos	Media
Responsabilidad Solidaria	Extensión a arrendatarios, promotores, técnicos (art. 165 LISTA)	Alta

VII. Estrategias de Defensa ante Expedientes Sancionadores: La Respuesta Jurídica Especializada

Si usted ha recibido una notificación de incoación de expediente sancionador por uso distinto al permitido, es fundamental actuar con rapidez, rigor y asesoramiento especializado. En Tamayo Abogados, con más de 30 años de experiencia en derecho urbanístico y administrativo, hemos desarrollado estrategias de defensa contrastadas que han permitido a nuestros clientes minimizar las consecuencias de estos procedimientos o, en muchos casos, obtener la absolución o el archivo del expediente.

Primera Fase: Análisis Exhaustivo del Expediente y Detección de Vicios de Procedimiento

Antes de plantear cualquier estrategia de fondo, resulta imprescindible realizar un análisis técnico-jurídico exhaustivo del expediente sancionador para detectar posibles vicios de procedimiento que puedan determinar su nulidad o anulabilidad.

Defectos de notificación: Conforme a los artículos 40 a 46 de la Ley 39/2015, las notificaciones de actos administrativos deben cumplir estrictos requisitos de forma, contenido y práctica. Si la notificación del acuerdo de incoación del expediente no se ha practicado correctamente (por ejemplo, enviándola a un domicilio erróneo, sin incluir el texto íntegro del acto, sin advertencia de recursos), el acto puede ser anulable.

Falta de competencia del órgano: El artículo 171 de la LISTA establece cuándo es competente el Ayuntamiento y cuándo la Junta de Andalucía para la imposición de sanciones urbanísticas. Si el expediente ha sido incoado por un órgano incompetente, adolece de nulidad radical.

Prescripción de la infracción: El artículo 169 de la LISTA establece que las infracciones urbanísticas muy graves prescriben a los seis años, las graves a los cuatro años y las leves a los dos años. El plazo de prescripción se interrumpe por la iniciación del procedimiento sancionador con conocimiento del interesado. Es crucial determinar cuándo se cometió la infracción (momento del inicio del uso indebido) y cuándo tuvo conocimiento la Administración, para verificar si ha transcurrido el plazo de prescripción.

Ausencia de tipicidad: En aplicación del principio de legalidad sancionadora recogido en el artículo 25 de la Constitución Española, solo pueden sancionarse aquellas conductas expresamente tipificadas como infracción en la ley. Si la conducta imputada no encaja exactamente en ninguno de los tipos previstos en los artículos 166 y siguientes de la LISTA, el expediente debe archivarse por falta de tipicidad.

Defectos en la instrucción: El procedimiento sancionador debe respetar todas las garantías del interesado: derecho a conocer los hechos imputados, a acceder al expediente, a formular alegaciones, a proponer pruebas. Si se han vulnerado estas garantías, el acto sancionador es anulable.

Segunda Fase: Alegaciones de Fondo sobre la Inexistencia o Atipicidad de la Infracción

Superado el análisis procedimental, corresponde plantear las alegaciones de fondo que cuestionen la existencia misma de la infracción o su calificación jurídica.

Inexistencia de cambio de uso: En determinados casos es posible argumentar que no ha existido un verdadero cambio de uso, sino simplemente una utilización puntual o accesoria compatible con el uso autorizado. Por ejemplo, si en un local comercial se instala un pequeño aseo, ello no implica necesariamente que se esté destinando a vivienda; puede ser una instalación auxiliar al propio uso comercial.

Uso autorizado o amparado en título habilitante: Si el inmueble cuenta con licencia de ocupación o cédula de habitabilidad que acredita su uso residencial, o si consta en el Catastro como vivienda desde antiguo, puede argumentarse que el uso está autorizado y que la Administración no ha acreditado suficientemente cuándo y cómo se produjo el pretendido cambio irregular.

Prescripción adquisitiva del derecho al uso: Aunque se trata de una cuestión controvertida en la doctrina, en determinados casos puede sostenerse que el transcurso de un período muy prolongado durante el cual la Administración ha tolerado el uso (por ejemplo, décadas) sin incoar expediente de restablecimiento de la legalidad podría haber generado un derecho consolidado al uso por aplicación de la teoría de los actos propios o de la prescripción adquisitiva. Esta línea argumental debe ser planteada con mucha prudencia y solo en casos excepcionales.

Ausencia de culpabilidad: El artículo 160.1 de la LISTA exige que las infracciones urbanísticas sean imputables a título de dolo, culpa o simple negligencia. Si el interesado puede acreditar que desconocía la ilegalidad de su actuación por causas objetivas (por ejemplo, porque contaba con informes técnicos que avalaban la legalidad, porque había recibido información errónea de la propia Administración, o porque se trataba de una situación heredada de anteriores propietarios de la que no tenía conocimiento), puede alegarse la ausencia de culpabilidad.

Tercera Fase: Planteamiento de Medidas Alternativas y Solicitud de Suspensión

Paralelamente a las alegaciones, puede resultar conveniente adoptar una estrategia proactiva que demuestre la voluntad del interesado de regularizar la situación.

Solicitud simultánea de licencia de legalización: Si el cambio de uso es objetivamente legalizable (es decir, si el inmueble cumple los requisitos técnicos y urbanísticos para el uso residencial), la presentación simultánea de una solicitud de licencia de legalización puede ser valorada favorablemente por la Administración a efectos de graduación de la sanción, pudiendo incluso conducir a la aplicación de los beneficios previstos en el artículo 172 de la LISTA (reducción de la sanción por reconocimiento de responsabilidad).

Ofrecimiento de medidas correctoras: En determinados casos, puede resultar conveniente ofrecer a la Administración la adopción de medidas correctoras que minimicen el impacto urbanístico del uso irregular (por ejemplo, limitación del número de ocupantes, instalación de medidas de insonorización, adecuación de instalaciones de seguridad).

Solicitud de suspensión del procedimiento: Si se ha iniciado un procedimiento de legalización, puede solicitarse la suspensión del expediente sancionador hasta la resolución de aquel, argumentando que carece de sentido imponer una sanción por un uso que puede quedar legalizado en breve plazo.

Cuarta Fase: Impugnación de la Resolución Sancionadora

Si, pese a las alegaciones formuladas, la Administración dicta resolución sancionadora imponiendo multa y/o ordenando el cese del uso, todavía cabe la impugnación de dicha resolución a través de los recursos administrativos y jurisdiccionales previstos en la normativa.

Recurso de reposición: Conforme al artículo 123 de la Ley 39/2015, contra las resoluciones sancionadoras dictadas por órganos de la Administración Local cabe interponer recurso potestativo de reposición ante el mismo órgano que dictó el acto, en el plazo de un mes desde su notificación. Este recurso, aunque potestativo, puede resultar conveniente para replantear argumentos o para ganar tiempo.

Recurso contencioso-administrativo: Contra las resoluciones sancionadoras en materia urbanística cabe interponer recurso contencioso-administrativo ante los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo (si la cuantía de la sanción no supera los 30.000 euros) o ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (si la supera), en el plazo de dos meses desde la notificación de la resolución o desde la desestimación presunta o expresa del recurso de reposición. En este ámbito jurisdiccional se producirá un control pleno de legalidad del acto administrativo, pudiendo cuestionarse tanto aspectos procedimentales como de fondo.

Medidas cautelares: Tanto en vía administrativa (artículo 117 de la Ley 39/2015) como en vía contencioso-administrativa (artículos 129 y siguientes de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa), cabe solicitar la suspensión cautelar de la ejecución de la resolución sancionadora o de la orden de cese, siempre que se justifique la concurrencia de periculum in mora (riesgo de que la ejecución inmediata cause perjuicios de difícil reparación) y se ofrezca caución suficiente.

VIII. Vías de Legalización: Convertir la Irregularidad en una Situación Conforme a Derecho

La mejor estrategia ante un expediente sancionador por uso distinto al permitido no es necesariamente la defensa a ultranza de la legalidad de la situación existente, sino la legalización proactiva del uso irregular, cuando ello sea jurídica y técnicamente viable. En Tamayo Abogados combinamos la defensa jurídica rigurosa con el asesoramiento práctico orientado a la regularización definitiva de la situación de nuestros clientes.

Legalización Ordinaria: Cambio de Uso con Licencia Municipal

La vía de legalización más directa y segura es la obtención de una licencia de cambio de uso otorgada por el Ayuntamiento correspondiente. Este procedimiento, que en puridad debería haberse tramitado antes de efectuar el cambio de uso, puede iniciarse a posteriori como procedimiento de legalización.

Requisitos urbanísticos previos: No todos los inmuebles son susceptibles de cambio de uso a residencial. Es imprescindible verificar previamente que el PGOU del municipio permite el uso residencial en la zona donde se ubica el inmueble y que no existen restricciones específicas (por ejemplo, obligación de preservar los bajos comerciales en determinadas calles). Asimismo, debe comprobarse si el cambio de uso requiere autorización de la comunidad de propietarios conforme al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Requisitos técnicos del CTE: El inmueble debe cumplir todos los requisitos de habitabilidad establecidos en el Código Técnico de la Edificación y en la normativa autonómica y municipal sobre vivienda. En particular: Superficie mínima útil (variable según comunidad autónoma y municipio, pero generalmente entre 25 y 40 m² para una vivienda unifamiliar), altura libre mínima (2,50 metros en estancias principales, 2,20 metros en baños y pasillos), ventilación e iluminación natural directa desde el exterior en estancias principales (salvo que se instalen sistemas mecánicos de ventilación que cumplan determinadas condiciones), instalación de salida de humos para la cocina, accesibilidad conforme a la normativa sobre supresión de barreras arquitectónicas, aislamiento acústico conforme al DB-HR del CTE, protección contra incendios conforme al DB-SI del CTE.

Documentación necesaria: Para solicitar la licencia de cambio de uso, generalmente se requiere: proyecto técnico suscrito por arquitecto o arquitecto técnico (según la envergadura de las obras de adaptación), memoria descriptiva del inmueble y justificación del cumplimiento del CTE y normativa aplicable, planos del estado actual y del estado reformado, certificado técnico de idoneidad del inmueble para uso residencial, declaración responsable o comunicación previa de obras (si se han realizado obras de acondicionamiento), pago de las tasas municipales correspondientes.

Plazo de resolución: Los ayuntamientos disponen de un plazo máximo para resolver las solicitudes de licencia urbanística, que suele oscilar entre tres y seis meses según la complejidad del asunto. Transcurrido dicho plazo sin resolución expresa, puede operar el silencio administrativo, que será positivo (licencia concedida por silencio) o negativo (denegación presunta) en función de lo que establezca la normativa municipal aplicable.

Declaración de Situación de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO)

En determinados casos, cuando la legalización ordinaria no es posible porque el inmueble o la actuación no son plenamente conformes con la ordenación urbanística vigente, pero concurren determinadas circunstancias que impiden el restablecimiento de la legalidad, cabe acudir a la figura de la situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO), regulada en el Título VIII de la LISTA (artículos 173 a 176).

Esta figura, muy relevante en Andalucía para la regularización de edificaciones irregulares en suelo no urbanizable, también puede aplicarse en determinados supuestos de uso distinto en suelo urbano. La situación de AFO permite que edificaciones que incumplen parcialmente la ordenación urbanística puedan mantenerse y utilizarse, con determinadas limitaciones, sin que la Administración pueda ordenar su demolición o el cese del uso.

Requisitos para la declaración AFO: Que hayan transcurrido los plazos para el ejercicio de las acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística (lo que generalmente implica que la infracción debe tener una antigüedad de seis años o más sin que la Administración haya actuado). Que la edificación o uso no constituya peligro para personas o bienes. Que sea posible su adecuación ambiental y territorial mediante medidas correctoras.

Procedimiento: La declaración de situación de asimilado a fuera de ordenación puede ser solicitada por el interesado o declarada de oficio por el Ayuntamiento. Requiere informe técnico que acredite el cumplimiento de los requisitos, y su otorgamiento permite al propietario inscribir la edificación en el Registro de la Propiedad y solicitar los suministros básicos (agua, luz), aunque con las limitaciones propias de esta situación (imposibilidad de ampliación, reforma sustancial o rehabilitación salvo que se ajuste a la ordenación vigente).

Regularización a través de Planes Especiales de Adecuación

En supuestos de especial complejidad, cuando existe un número significativo de edificaciones o usos irregulares en una determinada zona, la propia Administración municipal puede aprobar Planes Especiales de Adecuación Ambiental y Territorial que establezcan medidas para la regularización coordinada de estas situaciones, tal y como prevé el artículo 175 de la LISTA.

Estos planes pueden resultar especialmente útiles en cascos históricos o zonas con alta concentración de locales transformados en viviendas, permitiendo una regularización global que tenga en cuenta las peculiaridades urbanísticas y sociales de la zona.

Coliving: Estrategias de Regularización Específicas

Para los proyectos de coliving, dado su limbo jurídico en Andalucía, las estrategias de legalización deben diseñarse caso por caso en función de las características concretas del proyecto y de la normativa municipal aplicable:

Coliving como residencia comunitaria: Si el proyecto puede encajarse en la categoría de residencia comunitaria (por reunir determinadas características organizativas, sociales o institucionales), deberá tramitarse la correspondiente licencia para este uso, justificando el cumplimiento de todos los requisitos aplicables a las residencias.

Coliving como viviendas independientes: Si las unidades de alojamiento reúnen las condiciones de superficie, instalaciones y autonomía funcional para constituir viviendas independientes, puede plantearse su división horizontal y calificación como edificio plurifamiliar compuesto por múltiples viviendas que comparten espacios comunes. Esta opción presenta mayor complejidad registral pero mayor seguridad jurídica.

Coliving como hospedaje temporal: En casos donde el modelo de negocio se base en estancias de corta o media duración (inferiores a dos meses) y con prestación de servicios complementarios intensivos, podría explorarse su calificación como establecimiento de hospedaje, aunque deberá cumplirse la normativa turística aplicable.

Caso Especial: Viviendas Turísticas

Si el destino del inmueble es el alquiler turístico, además del cambio de uso urbanístico (si procede), deberá tramitarse la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía conforme al Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos. Esta inscripción requiere el cumplimiento de determinados requisitos específicos (cédula de habitabilidad, seguro de responsabilidad civil, hojas de reclamaciones, información al consumidor) y habilita para el ejercicio legal de la actividad.

IX. El Papel de Tamayo Abogados: Su Partner Legal en Defensa y Legalización Urbanística en Cádiz

En Tamayo Abogados, despacho con sede en Puerto Real y con más de 30 años de experiencia profesional en la provincia de Cádiz, entendemos que enfrentarse a un expediente sancionador urbanístico es una situación estresante y compleja que requiere un asesoramiento especializado, cercano y eficaz. No se trata simplemente de defender un expediente, sino de encontrar la mejor solución para cada cliente, combinando rigor jurídico con pragmatismo y orientación a resultados.

Nuestro Enfoque: Defensa Integral y Legalización Proactiva

Nuestra metodología de trabajo se caracteriza por un enfoque integral que va más allá de la mera defensa formal del expediente sancionador. Analizamos cada caso desde una triple perspectiva:

Defensa jurídica rigurosa: Examinamos exhaustivamente el expediente sancionador para detectar vicios de procedimiento, defectos de forma y fondo, y construimos la estrategia de defensa más sólida posible ante la Administración y, si es necesario, ante los tribunales de justicia. Nuestra experiencia de más de tres décadas nos permite anticipar los argumentos de la Administración y diseñar alegaciones eficaces.

Asesoramiento técnico especializado: Trabajamos en coordinación con arquitectos, arquitectos técnicos e ingenieros de nuestra confianza para determinar la viabilidad técnica de la legalización, los requisitos del CTE que deben cumplirse y las obras de adecuación que, en su caso, resulten necesarias. No improvisamos: cada estrategia de legalización se sustenta en informes técnicos rigurosos.

Negociación con la Administración: Nuestra prolongada experiencia trabajando con los servicios de urbanismo de los ayuntamientos de la Bahía de Cádiz (Puerto Real, Cádiz, San Fernando, Chiclana, Puerto de Santa María, Rota, Jerez) nos permite mantener una interlocución fluida y profesional con la Administración, explorando soluciones consensuadas cuando ello resulta posible y conveniente para nuestros clientes.

Servicios que Ofrecemos

Análisis inicial del caso y emisión de informe jurídico: Estudiamos toda la documentación aportada por el cliente (notificaciones administrativas, contrato de compraventa o arrendamiento, escrituras, catastro, documentación técnica disponible) y emitimos un informe jurídico detallado sobre la situación legal del inmueble, la viabilidad de su defensa y las opciones de legalización disponibles.

Defensa en el procedimiento sancionador: Asumimos la representación del cliente en el expediente sancionador, formulando las alegaciones procedentes, proponiendo la práctica de pruebas, solicitando informes complementarios y recurriendo, si procede, las resoluciones desfavorables ante la vía contencioso-administrativa.

Tramitación de licencias de legalización: Coordinamos todo el procedimiento de solicitud de licencia de cambio de uso, desde la elaboración del proyecto técnico (mediante arquitectos colaboradores) hasta su presentación ante el Ayuntamiento, seguimiento del expediente y subsanación de requerimientos.

Declaración de situación AFO: En los casos procedentes, tramitamos la solicitud de declaración de asimilado a fuera de ordenación, gestionando toda la documentación técnica y jurídica necesaria y representando al cliente ante la Administración hasta la obtención de la declaración favorable.

Regularización de colivings: Asesoramos a promotores e inversores en el diseño de proyectos de coliving jurídicamente viables, analizando las opciones de calificación urbanística más convenientes según el municipio, el inmueble y el modelo de negocio, y gestionando la obtención de todas las autorizaciones necesarias.

Inscripción de viviendas turísticas: Tramitamos la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía de viviendas con fines turísticos, asegurando el cumplimiento de todos los requisitos legales y defendiendo al cliente ante eventuales expedientes sancionadores en materia turística.

Asesoramiento preventivo: Antes de comprar un inmueble, antes de iniciar un proyecto de coliving, antes de destinar una vivienda al alquiler turístico, le asesoramos sobre todos los aspectos legales y urbanísticos relevantes, evitando que incurra en situaciones irregulares que puedan generar problemas futuros.

¿Por Qué Confiar en Tamayo Abogados?

Experiencia contrastada: Más de 30 años de ejercicio profesional en la provincia de Cádiz, con centenares de expedientes urbanísticos tramitados con éxito.

Especialización: El derecho urbanístico y administrativo constituyen áreas nucleares de nuestra actividad profesional. No somos generalistas que tratan ocasionalmente estos asuntos, sino especialistas que trabajamos diariamente con esta materia.

Conocimiento del territorio: Nuestra ubicación en Puerto Real y nuestro profundo conocimiento de la provincia de Cádiz nos permite dominar las particularidades de cada municipio, las prácticas administrativas de cada ayuntamiento y las peculiaridades urbanísticas de cada zona.

Trato cercano y personalizado: En Tamayo Abogados no es usted un número de expediente. Le conocemos personalmente, entendemos su situación particular y diseñamos la estrategia jurídica que mejor se adapta a sus necesidades y circunstancias.

Compromiso con el resultado: Nuestro objetivo no es simplemente tramitar expedientes, sino obtener resultados. Trabajamos con dedicación y profesionalidad para conseguir la mejor solución posible para cada cliente: ya sea el archivo del expediente sancionador, la reducción significativa de la sanción, la obtención de la licencia de legalización o la declaración AFO.

X. Preguntas Frecuentes sobre Expedientes Sancionadores por Uso Distinto

¿Puedo convertir cualquier local en vivienda?

No. La posibilidad de convertir un local en vivienda depende de múltiples factores: que el Plan General de Ordenación Urbana del municipio permita el uso residencial en esa ubicación concreta, que el local cumpla todos los requisitos técnicos del Código Técnico de la Edificación (superficie mínima, altura libre, ventilación natural, iluminación, accesibilidad), que la comunidad de propietarios autorice el cambio de uso si es necesario conforme al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y que se obtenga la correspondiente licencia municipal de cambio de uso. Es imprescindible un estudio previo de viabilidad.

¿Qué hago si he recibido una notificación de expediente sancionador?

Lo primero y más importante es no ignorar la notificación. Los plazos en el procedimiento administrativo son perentorios (no se pueden prorrogar) y su incumplimiento puede tener consecuencias graves. Debe actuar con rapidez: analice la notificación recibida, identifique el plazo para formular alegaciones (generalmente 15 días hábiles), recopile toda la documentación relacionada con el inmueble (escrituras, contratos, catastro, licencias, comunicaciones con el ayuntamiento), y contacte inmediatamente con un abogado especializado en derecho urbanístico que pueda asesorarle sobre la estrategia de defensa más adecuada.

¿Puedo seguir viviendo en el inmueble durante la tramitación del expediente?

Depende. Si la Administración no ha adoptado medidas cautelares de suspensión inmediata del uso, usted puede continuar habitando el inmueble durante la tramitación del expediente sancionador. Sin embargo, debe ser consciente de que existe el riesgo de que, en cualquier momento de la tramitación, la Administración adopte una orden de cese cautelar del uso si aprecia que concurren razones de urgencia o de especial gravedad. Por ello, lo más recomendable es actuar proactivamente e iniciar cuanto antes el procedimiento de legalización.

¿Cuánto cuesta legalizar un cambio de uso?

El coste de legalización varía significativamente en función de múltiples factores: el tamaño del inmueble, el municipio donde se ubica (las tasas municipales varían notablemente), la necesidad de realizar obras de adecuación para cumplir el CTE, la complejidad técnica del proyecto, los honorarios de los profesionales técnicos (arquitectos, aparejadores), los honorarios de asesoramiento jurídico, y las tasas administrativas (tasa de licencia urbanística, ICIO -Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras-). Como orientación general, el coste total puede oscilar entre 3.000 euros para casos sencillos sin necesidad de obras significativas, hasta 30.000-50.000 euros o más para proyectos complejos que requieran obras sustanciales de adaptación. Es imprescindible solicitar un presupuesto detallado antes de iniciar el procedimiento.

¿Y si mi local no cumple los requisitos técnicos para convertirse en vivienda?

Si el local no cumple los requisitos del Código Técnico de la Edificación (por ejemplo, por insuficiente superficie, falta de ventilación natural, altura libre inferior a la mínima), existen varias opciones: realizar las obras necesarias para que el inmueble cumpla los requisitos (elevación de techos, apertura de huecos para ventilación, ampliación de superficie), explorar la posibilidad de acogerse a algún régimen excepcional si se trata de edificios protegidos o con especiales condiciones históricas o arquitectónicas donde se admiten ciertas flexibilizaciones, o renunciar a la legalización como vivienda y explorar otras opciones (mantener el uso comercial, destinarlo a otro uso compatible, o transmitir el inmueble). En cualquier caso, lo más prudente es encargar un estudio de viabilidad técnica antes de realizar cualquier inversión.

¿Qué es exactamente un coliving y es legal en Cádiz?

Un coliving es una modalidad residencial consistente en unidades de alojamiento individuales (habitación + baño privado) con amplias zonas comunes compartidas (cocina, salón, lavandería, espacios de trabajo y ocio), orientado generalmente a estancias de media-larga duración y con una filosofía de comunidad y servicios. En cuanto a su legalidad en Cádiz, la situación es compleja: no existe una regulación específica del coliving en la normativa urbanística andaluza, a diferencia de otras comunidades como Madrid. Por tanto, su legalidad dependerá de que pueda encajarse en alguna de las categorías de uso existentes (residencial comunitario, terciario de hospedaje, vivienda compartida) y de que se cumplan todos los requisitos aplicables a dicha categoría. Cada proyecto debe analizarse caso por caso. Desde Tamayo Abogados recomendamos encarecidamente no iniciar ningún proyecto de coliving sin haber realizado previamente una consulta urbanística al ayuntamiento correspondiente y sin contar con asesoramiento jurídico especializado.

¿Puedo alquilar mi local como vivienda sin licencia si el arrendatario es quien lo va a habitar?

No. El hecho de que sea el arrendatario quien habite el local no exime al propietario de la obligación de contar con la correspondiente licencia de cambio de uso. De hecho, en caso de expediente sancionador, tanto el propietario como el arrendatario pueden ser declarados responsables solidarios de la infracción conforme al artículo 165 de la LISTA. El propietario responderá por permitir el uso indebido, y el arrendatario por desarrollarlo efectivamente. Además, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble sin licencia de ocupación o cédula de habitabilidad puede ser declarado nulo por contravenir normas imperativas de protección de los consumidores.

¿Qué diferencia hay entre un expediente sancionador y un expediente de restablecimiento de la legalidad?

Son dos procedimientos distintos aunque relacionados. El expediente de restablecimiento de la legalidad (artículos 152 a 159 LISTA) tiene como finalidad reponer la situación física o jurídica alterada a su estado originario conforme a la ordenación urbanística, ordenando el cese del uso indebido, la demolición de obras ilegales o la adopción de medidas correctoras. Su objetivo es restaurar la legalidad urbanística. El expediente sancionador (artículos 160 a 172 LISTA) tiene como finalidad castigar al responsable de la infracción mediante la imposición de una sanción económica (multa), pudiendo incluir también sanciones accesorias. Su objetivo es represivo. Ambos procedimientos se tramitan de forma independiente pero coordinada, lo que significa que usted puede ser sancionado económicamente (expediente sancionador) y además ser obligado a cesar en el uso irregular (expediente de restablecimiento). La legalización posterior del uso no elimina la responsabilidad sancionadora por haber operado durante un tiempo sin licencia.

¿Prescribe la infracción urbanística por uso distinto al permitido?

Sí. El artículo 169 de la LISTA establece que las infracciones urbanísticas muy graves prescriben a los seis años, las graves a los cuatro años y las leves a los dos años. El plazo de prescripción se computa desde el día en que la infracción se hubiera cometido (que en el caso de uso distinto es el momento en que se inicia efectivamente ese uso). Sin embargo, este plazo se interrumpe por la iniciación del procedimiento sancionador con conocimiento del interesado, lo que significa que si la Administración inicia el expediente antes de que transcurra el plazo, la infracción no prescribe. La prescripción debe alegarse expresamente en el procedimiento; no opera automáticamente.

¿Puedo vender un inmueble que tiene un expediente sancionador abierto?

Jurídicamente sí puede vender el inmueble, ya que la existencia de un expediente sancionador no afecta al derecho de propiedad ni a la facultad de disposición del bien. Sin embargo, desde un punto de vista práctico, será muy difícil encontrar un comprador dispuesto a adquirir un inmueble con un expediente sancionador abierto, ya que asumirá tanto la responsabilidad por la infracción (que es in rem, es decir, vinculada al inmueble) como el riesgo de tener que hacer frente a la sanción económica y a las órdenes de reposición. Como vendedor, tiene la obligación legal de informar al comprador de la existencia del expediente sancionador (deber de información precontractual), y su ocultación podría dar lugar a acciones de nulidad del contrato por vicio en el consentimiento. Lo más recomendable, antes de intentar vender, es resolver el expediente sancionador (ya sea mediante su archivo, mediante el pago de la sanción, o mediante la legalización del uso).

¿Qué diferencia hay entre cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación?

Aunque en la práctica a veces se utilizan de forma intercambiable, son documentos distintos. La licencia de primera ocupación es el acto administrativo municipal mediante el cual el Ayuntamiento autoriza la utilización de un edificio o vivienda de nueva construcción o que ha sido objeto de obras de rehabilitación, previa comprobación de que la edificación se ha ejecutado conforme a la licencia urbanística concedida y al proyecto aprobado. La cédula de habitabilidad es el documento autonómico que certifica que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas en la normativa (superficie, instalaciones, seguridad, salubridad). En Andalucía, la cédula de habitabilidad está regulada por el Decreto 293/2009, de 7 de julio. Para que un inmueble pueda destinarse legalmente a uso residencial, debe contar con ambos documentos: licencia de primera ocupación (o de cambio de uso) otorgada por el Ayuntamiento, y cédula de habitabilidad expedida por la Junta de Andalucía o por el propio Ayuntamiento si tiene delegadas estas competencias. Ambos documentos son imprescindibles para contratar los suministros (luz, agua, gas) y para inscribir el inmueble como vivienda en el Registro de la Propiedad.

XI. Tamayo Abogados, Su Aliado Legal ante los Expedientes Sancionadores Urbanísticos en la Provincia de Cádiz

Los expedientes sancionadores por uso distinto al permitido constituyen una realidad cada vez más presente en la provincia de Cádiz, afectando a propietarios, arrendatarios, promotores de coliving e inversores inmobiliarios. La complejidad del marco normativo aplicable, la confluencia de normas estatales, autonómicas y municipales, y la indefinición jurídica de figuras emergentes como el coliving hacen imprescindible contar con asesoramiento jurídico especializado y experimentado.

En Tamayo Abogados, con más de 30 años de trayectoria profesional en Puerto Real y toda la provincia de Cádiz, no nos limitamos a defender formalmente el expediente sancionador: ofrecemos soluciones integrales que combinan la defensa jurídica rigurosa con estrategias proactivas de legalización, el conocimiento profundo de la normativa urbanística con la experiencia práctica en la tramitación de licencias, y la cercanía en el trato con la máxima profesionalidad en la ejecución.

Si usted se enfrenta a un expediente sancionador por uso distinto al permitido, si está pensando en convertir un local en vivienda, si está desarrollando un proyecto de coliving, o si simplemente tiene dudas sobre la situación urbanística de su inmueble, no espere a que el problema se agrave. La actuación temprana, fundamentada en un asesoramiento especializado, puede marcar la diferencia entre una solución satisfactoria y consecuencias graves e irreversibles.

Contacte con Tamayo Abogados hoy mismo para una primera consulta. Analizaremos su caso sin compromiso, le explicaremos sus opciones con claridad y transparencia, y diseñaremos la estrategia legal más adecuada para proteger sus intereses. Porque cuando se trata de defender su patrimonio y su tranquilidad, la experiencia, la especialización y el compromiso marcan la diferencia.