Due Diligence Urbanística en Cádiz: La Herramienta Imprescindible para la Compra Segura de Suelo y Terrenos en la Provincia

I. Introducción: El Valor de la Tierra en Cádiz y el Riesgo Invisible de una Compra sin Análisis

La provincia de Cádiz, con su privilegiada ubicación entre dos mares y su rico patrimonio histórico, ha experimentado en las últimas décadas un desarrollo urbanístico notable. Desde las zonas costeras de Chiclana, Conil y Tarifa hasta los municipios del interior como Puerto Real, Medina Sidonia o Arcos de la Frontera, la inversión en suelo representa una de las decisiones económicas más importantes que puede tomar una persona o empresa. Sin embargo, esta inversión conlleva riesgos que permanecen ocultos hasta el momento más inoportuno: irregularidades urbanísticas, cargas registrales no declaradas, restricciones de uso desconocidas o problemas de titularidad que pueden convertir una prometedora adquisición en un verdadero quebranto patrimonial.

En Tamayo Abogados, despacho con más de 30 años de experiencia profesional en Puerto Real y con profundo conocimiento del territorio gaditano, hemos sido testigos directos de las consecuencias devastadoras que sufren compradores que adquieren terrenos sin realizar un análisis previo exhaustivo. Propietarios que descubren, tras formalizar la compraventa, que su parcela carece de licencia de primera ocupación, que está afectada por una orden de demolición, que el suelo clasificado como urbanizable está paralizado sin fecha de desarrollo, o que existen cargas hipotecarias no canceladas que comprometen gravemente la inversión realizada.

Por ello, la due diligence urbanística se ha consolidado como una herramienta imprescindible en cualquier operación de compra de suelo. Este proceso de auditoría integral permite identificar con antelación todos los riesgos legales, urbanísticos y económicos asociados a un terreno, proporcionando al comprador la información necesaria para tomar una decisión fundamentada o, en su caso, para negociar el precio a la baja o desistir de la operación antes de que sea demasiado tarde.

En este artículo exhaustivo, analizaremos en profundidad qué es la due diligence urbanística, por qué resulta esencial antes de comprar suelo en Cádiz, qué aspectos analiza, cuál es el marco legal que la sustenta y cómo Tamayo Abogados puede acompañarle en este proceso crucial para proteger su inversión y su patrimonio.

II. ¿Qué es una Due Diligence Urbanística? Concepto y Alcance de la Auditoría de Compra

La expresión anglosajona due diligence, traducida literalmente como "diligencia debida", designa en el ámbito jurídico y financiero un proceso de investigación exhaustiva que se realiza previamente a la adquisición de un activo. Cuando este proceso se aplica al sector inmobiliario y específicamente al análisis de terrenos y suelo, hablamos de due diligence urbanística o auditoría urbanística de compra.

En términos jurídicos, la due diligence urbanística constituye un conjunto sistemático de actuaciones destinadas a analizar y verificar la situación legal, urbanística, registral y económica de un terreno o parcela antes de su adquisición. Su objetivo fundamental es proporcionar al potencial comprador una radiografía completa y transparente del inmueble, identificando cualquier riesgo, limitación, carga o contingencia que pueda afectar al valor del bien, a su uso pretendido o a la viabilidad del proyecto inmobiliario que se desee desarrollar sobre él.

Este proceso va mucho más allá de una simple consulta registral o catastral. La due diligence urbanística implica un análisis multidisciplinar que combina conocimientos jurídicos, urbanísticos, técnicos y económicos, requiriendo la intervención coordinada de abogados especializados en derecho urbanístico, arquitectos, ingenieros y, en ocasiones, peritos especializados en valoración de suelo. El resultado final es un informe detallado que permite al comprador conocer con precisión qué está adquiriendo, bajo qué condiciones legales y urbanísticas, y qué riesgos asume con la operación.

La Due Diligence como Manifestación del Deber de Diligencia del Comprador

Aunque la legislación española no impone expresamente la obligación de realizar una due diligence urbanística antes de comprar un terreno, esta práctica está plenamente alineada con el deber general de diligencia que el artículo 1258 del Código Civil exige en el cumplimiento de los contratos. Según este precepto, "los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley".

Este deber de buena fe contractual implica que el comprador debe comportarse con la diligencia que sería exigible a un buen padre de familia, expresión tradicional del ordenamiento civil español que hace referencia a la actuación prudente y razonable que cualquier persona sensata adoptaría en circunstancias similares. En el contexto de la compraventa de suelo, esta diligencia se traduce en la obligación moral y jurídica de investigar adecuadamente el bien que se pretende adquirir, evitando así futuras controversias y protegiendo los intereses patrimoniales propios.

III. El Marco Normativo de la Due Diligence Urbanística: Fundamentos Legales que Justifican su Realización

Para comprender la importancia de la due diligence urbanística, resulta imprescindible conocer el entramado normativo que regula el uso del suelo, la propiedad inmobiliaria y las obligaciones de información en España. Este marco legal, complejo y distribuido en múltiples niveles normativos, justifica plenamente la necesidad de realizar un análisis profesional antes de adquirir cualquier terreno.

El Real Decreto Legislativo 7/2015: Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana

La norma fundamental en materia de suelo es el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Esta disposición establece las bases del régimen jurídico del suelo en España, regulando aspectos esenciales como la clasificación del suelo, los derechos y deberes de los propietarios, las facultades urbanísticas asociadas a cada clase de suelo y el régimen de valoraciones.

El artículo 12 del Real Decreto Legislativo 7/2015 establece que "el derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en la ordenación territorial y urbanística aplicable". Esta disposición resulta crucial, pues significa que las facultades del propietario de un terreno no son absolutas, sino que están condicionadas por la clasificación urbanística del suelo y por las determinaciones del planeamiento vigente.

Asimismo, los artículos 13, 14 y 15 del mismo cuerpo legal diferencian entre las facultades del propietario según el suelo se encuentre en situación rural o en situación de urbanizado, estableciendo diferentes derechos, deberes y cargas en función de esta clasificación. Esta distinción resulta fundamental a la hora de evaluar las posibilidades de desarrollo de un terreno y, por tanto, su valor real.

La Legislación Autonómica Andaluza: Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía

La Constitución Española de 1978 atribuye a las Comunidades Autónomas competencias exclusivas en materia de ordenación del territorio y urbanismo. En el caso de Andalucía, la norma principal es la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), que desarrolla y complementa la legislación estatal del suelo, estableciendo el régimen urbanístico aplicable en todo el territorio andaluz.

La LOUA regula aspectos esenciales como la clasificación del suelo en urbano, urbanizable y no urbanizable, el régimen de usos del suelo, los instrumentos de planeamiento, los sistemas de ejecución urbanística, el régimen de licencias y la disciplina urbanística. Para cualquier due diligence urbanística realizada en la provincia de Cádiz, resulta imprescindible analizar la aplicación concreta de esta ley al terreno objeto de estudio, verificando su adecuación al planeamiento municipal y a las determinaciones de la ordenación territorial.

El Planeamiento Municipal: Planes Generales, Planes Parciales y Normativa Local

Junto a la legislación estatal y autonómica, cada municipio dispone de sus propios instrumentos de planeamiento urbanístico, principalmente el Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU), que constituye el documento fundamental para la ordenación del territorio municipal. El PGOU establece la clasificación del suelo, las normas urbanísticas aplicables a cada zona, los usos permitidos y prohibidos, los parámetros de edificabilidad, las condiciones de parcelación y un largo etcétera de determinaciones que afectan directamente a las posibilidades de uso y desarrollo de cada parcela.

La due diligence urbanística debe necesariamente analizar el planeamiento municipal vigente aplicable al terreno, verificando que las expectativas del comprador respecto al uso pretendido sean compatibles con las determinaciones del Plan General y, en su caso, de los Planes Parciales o Especiales que puedan afectar a la zona.

IV. ¿Qué Aspectos Analiza una Due Diligence Urbanística? Radiografía Completa del Terreno

Una due diligence urbanística completa y profesional debe abordar múltiples aspectos que, de forma coordinada, ofrecen una visión integral del terreno objeto de análisis. A continuación, desarrollamos los principales ámbitos de investigación que deben cubrirse en este proceso.

1. Análisis Registral: Titularidad, Cargas y Gravámenes

El primer paso en cualquier due diligence urbanística consiste en obtener una nota simple registral del Registro de la Propiedad correspondiente. Este documento oficial, que puede solicitarse por cualquier persona, proporciona información fundamental sobre el inmueble. El análisis registral debe verificar los siguientes extremos:

Titularidad del inmueble: Es imprescindible confirmar que quien se presenta como vendedor es efectivamente el titular registral de la finca. En ocasiones, pueden existir discrepancias entre el titular catastral y el registral, o puede haber procesos hereditarios no finalizados que complican la transmisión.

Descripción de la finca: La nota simple recoge la descripción física de la finca, incluyendo superficie, linderos y ubicación. Esta descripción debe cotejarse con la realidad física del terreno y con los datos catastrales para detectar posibles discrepancias que puedan generar problemas futuros.

Cargas y gravámenes: El Registro de la Propiedad refleja las cargas que afectan al inmueble, tales como hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos, derechos de uso y habitación, anotaciones preventivas de demanda, o cualquier otra limitación del derecho de propiedad. La existencia de estas cargas puede afectar gravemente al valor del terreno y a las posibilidades de su transmisión libre de gravámenes. Conforme al artículo 1475 del Código Civil, "los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador", pero las cargas no canceladas pueden suponer obligaciones económicas adicionales para el comprador si no se pacta expresamente su cancelación previa.

Elemento Registral	Información que Proporciona	Relevancia para el Comprador
Titularidad	Identidad del propietario registral	Confirmar legitimación del vendedor
Descripción de la finca	Superficie, linderos, ubicación	Verificar coincidencia con realidad física
Cargas hipotecarias	Préstamos garantizados con el inmueble	Evaluar deudas pendientes
Embargos	Medidas cautelares por deudas	Riesgo de ejecución judicial
Servidumbres	Limitaciones de uso a favor de terceros	Restricciones permanentes al uso
Anotaciones preventivas	Demandas o procedimientos judiciales	Litigios pendientes que pueden afectar

2. Análisis Catastral: Concordancia entre Catastro y Registro

El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda que describe las características físicas, jurídicas y económicas de los bienes inmuebles. Aunque el Catastro no determina la titularidad (que corresponde al Registro de la Propiedad), ofrece información valiosa sobre la superficie catastral, el valor catastral (base para el cálculo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la naturaleza del suelo (urbana o rústica a efectos catastrales) y las construcciones existentes sobre la parcela.

Uno de los aspectos críticos que debe verificar la due diligence es la concordancia entre la descripción registral y la catastral. No es infrecuente encontrar discrepancias significativas en cuanto a la superficie, los linderos o incluso la ubicación exacta de la finca. Estas diferencias pueden indicar problemas de identificación física, segregaciones irregulares no inscritas, o errores administrativos que conviene subsanar antes de la compraventa.

3. Análisis Urbanístico: Clasificación del Suelo y Régimen de Usos

El análisis urbanístico constituye el núcleo central de la due diligence urbanística. Este análisis debe determinar con precisión la clasificación del suelo conforme al planeamiento vigente, pues de ella dependen directamente las facultades urbanísticas del propietario y, por tanto, las posibilidades de desarrollo del terreno.

El Real Decreto Legislativo 7/2015 distingue fundamentalmente entre suelo en situación rural y suelo en situación de urbanizado, mientras que la legislación autonómica andaluza (LOUA) clasifica el suelo en las siguientes categorías:

Clasificación del Suelo	Características	Facultades del Propietario
Suelo Urbano Consolidado	Suelo ya urbanizado, con servicios y apto para edificar	Derecho a edificar conforme al planeamiento
Suelo Urbano No Consolidado	Suelo urbano que requiere actuaciones de urbanización	Derecho condicionado a la urbanización previa
Suelo Urbanizable Ordenado	Suelo apto para urbanizar con ordenación detallada	Derecho a urbanizar y edificar tras cumplir cargas
Suelo Urbanizable No Ordenado	Suelo apto para urbanizar sin ordenación detallada	Expectativa urbanística condicionada a planeamiento futuro
Suelo No Urbanizable	Suelo protegido o no apto para urbanizar	Uso agrícola, forestal, ganadero; edificación muy restringida

Esta clasificación resulta determinante para el valor del suelo y para las expectativas del comprador. Por ejemplo, un terreno clasificado como suelo no urbanizable tendrá un valor significativamente inferior a uno clasificado como suelo urbano consolidado, y sus posibilidades de edificación estarán severamente limitadas conforme al artículo 13 del Real Decreto Legislativo 7/2015.

Además de la clasificación, la due diligence debe analizar el régimen de usos aplicable al terreno, verificando qué actividades están permitidas, cuáles prohibidas y cuáles sujetas a autorización especial. Esta información se encuentra recogida en las ordenanzas municipales y en la normativa urbanística del Plan General.

4. Análisis de Licencias y Situación Legal de las Edificaciones

Si sobre el terreno existen construcciones o edificaciones, resulta imprescindible verificar que todas ellas cuentan con las licencias urbanísticas correspondientes y que se ajustan al planeamiento vigente. La ausencia de licencia de obras, licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad puede generar graves problemas, incluyendo la imposibilidad de contratar suministros básicos, la inviabilidad de operaciones de compraventa futuras o, en el peor de los casos, la imposición de órdenes de demolición o sanciones administrativas.

Conforme al artículo 15 del Real Decreto Legislativo 7/2015, los propietarios de inmuebles tienen el deber legal de conservación de las edificaciones, lo que incluye la obligación de mantenerlas en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. El incumplimiento de este deber puede dar lugar a expedientes de disciplina urbanística que, en último término, pueden derivar en órdenes de ejecución forzosa, multas coercitivas o incluso expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad.

5. Análisis de Afecciones de Ordenación Territorial

Además del planeamiento urbanístico municipal, existen instrumentos de ordenación territorial de ámbito supramunicipal que pueden afectar al terreno. En Andalucía, estos instrumentos incluyen el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA), los Planes de Ordenación del Territorio de ámbito subregional y los Planes con Incidencia en la Ordenación del Territorio.

La due diligence debe verificar si el terreno está afectado por alguna de estas determinaciones territoriales, tales como protecciones medioambientales (espacios naturales protegidos, Red Natura 2000, vías pecuarias), infraestructuras (carreteras, ferrocarriles, aeropuertos, puertos), dominio público (costas, cauces fluviales) o cualquier otra afección que pueda limitar o condicionar el uso del suelo.

6. Análisis Técnico-Constructivo

Cuando el objetivo es adquirir un terreno con edificaciones existentes, resulta recomendable complementar el análisis jurídico-urbanístico con una inspección técnica realizada por arquitecto o ingeniero. Esta inspección permitirá detectar posibles patologías constructivas, deficiencias estructurales, instalaciones no legalizadas, humedades, problemas de cimentación o cualquier otro defecto que pueda afectar al valor del inmueble o generar costes de reparación significativos.

V. ¿Por Qué es Esencial una Due Diligence Urbanística Antes de Comprar Suelo en Cádiz?

La provincia de Cádiz presenta características específicas que hacen especialmente recomendable la realización de una due diligence urbanística antes de adquirir cualquier terreno. Estas características derivan tanto de factores geográficos como de la particular evolución urbanística de la provincia en las últimas décadas.

La Presión Urbanística en la Costa Gaditana

Los municipios costeros de la provincia, especialmente Chiclana de la Frontera, Conil de la Frontera, Vejer de la Frontera, Barbate y Tarifa, han experimentado un intenso desarrollo urbanístico impulsado por el sector turístico. Este crecimiento, no siempre ordenado y planificado adecuadamente, ha generado situaciones complejas con numerosas edificaciones que presentan irregularidades urbanísticas, suelos urbanizables paralizados por falta de desarrollo, o construcciones en suelo no urbanizable cuya legalidad resulta cuando menos dudosa.

La due diligence urbanística resulta especialmente crucial en estas zonas, pues permite identificar si el terreno presenta alguna de estas problemáticas antes de que el comprador se vea sorprendido por un expediente de disciplina urbanística o por la imposibilidad de legalizar o ampliar las edificaciones existentes.

Los Terrenos Rústicos y Agrícolas del Interior

En los municipios del interior de la provincia, como Medina Sidonia, Arcos de la Frontera, Olvera, Alcalá del Valle o Paterna de Rivera, predominan los terrenos rústicos destinados a uso agrícola o ganadero. La adquisición de fincas rústicas plantea cuestiones específicas que deben analizarse cuidadosamente, tales como la posibilidad de construir viviendas rurales, las limitaciones derivadas de la legislación medioambiental, la existencia de caminos rurales o vías pecuarias que atraviesen la finca, o las servidumbres de paso a favor de fincas colindantes.

El Caso Particular de Puerto Real y la Bahía de Cádiz

Puerto Real, sede de Tamayo Abogados, forma parte del área metropolitana de la Bahía de Cádiz, junto con Cádiz capital, San Fernando, Chiclana, El Puerto de Santa María y Rota. Esta zona ha experimentado transformaciones urbanísticas significativas vinculadas al desarrollo industrial (polígonos industriales, sector naval), al crecimiento residencial y a las infraestructuras de comunicación (autovías, ferrocarril, puerto).

La complejidad urbanística de estos municipios, con múltiples figuras de planeamiento superpuestas, modificaciones puntuales del Plan General, sectores urbanizables pendientes de desarrollo y áreas industriales obsoletas en proceso de reconversión, hace especialmente recomendable contar con asesoramiento jurídico especializado antes de adquirir cualquier terreno en la zona.

VI. El Proceso de Due Diligence Urbanística: Fases y Metodología

La realización de una due diligence urbanística profesional sigue un proceso estructurado que comprende varias fases diferenciadas. En Tamayo Abogados, con nuestra dilatada experiencia de más de 30 años, hemos desarrollado una metodología rigurosa que garantiza un análisis exhaustivo y la detección de cualquier riesgo que pueda afectar a la inversión.

Fase 1: Delimitación del Alcance y Recopilación Documental

El primer paso consiste en definir con precisión el alcance de la due diligence, identificando qué aspectos son prioritarios para el cliente en función del uso pretendido del terreno. No es lo mismo analizar una finca rústica donde se pretende desarrollar una explotación agrícola que un solar urbano destinado a promoción de viviendas o un terreno industrial para instalar una nave logística.

Una vez delimitado el alcance, se procede a la recopilación de documentación, que incluye:

• Escritura de propiedad o título de adquisición del actual propietario

• Nota simple registral actualizada del Registro de la Propiedad

• Certificación catastral descriptiva y gráfica

• Ficha urbanística del Ayuntamiento

• Licencias urbanísticas concedidas (obras, primera ocupación, actividad)

• Planos de situación y emplazamiento

• Certificados de cargas urbanísticas y deudas municipales

• Documentación técnica si existen edificaciones (proyecto, dirección de obra, certificado final)

Fase 2: Análisis Jurídico y Urbanístico

Con la documentación recopilada, se procede al análisis jurídico-urbanístico detallado, que incluye:

• Verificación de la titularidad y legitimación del vendedor

• Análisis de cargas registrales y su impacto en la transmisión

• Determinación de la clasificación urbanística del suelo conforme al planeamiento vigente

• Identificación del régimen de usos aplicable y compatibilidad con el uso pretendido

• Verificación del cumplimiento de condiciones de parcelación mínima

• Análisis de la edificabilidad y parámetros urbanísticos aplicables

• Comprobación de licencias y situación legal de las edificaciones existentes

• Identificación de afecciones territoriales y sectoriales

Fase 3: Inspección Física del Terreno

El análisis documental debe complementarse con una inspección física del terreno, que permite verificar la concordancia entre la documentación y la realidad física del inmueble. Durante esta inspección se comprueba:

• Concordancia entre linderos registrales/catastrales y linderos físicos reales

• Estado de conservación de edificaciones existentes

• Existencia de construcciones no declaradas o ampliaciones irregulares

• Accesos al terreno y servicios urbanísticos disponibles

• Indicios de ocupación, servidumbres de paso o conflictos vecinales

Fase 4: Elaboración del Informe y Recomendaciones

El proceso culmina con la elaboración de un informe detallado que recoge todos los hallazgos de la investigación, identificando claramente los riesgos detectados y proponiendo recomendaciones sobre la viabilidad de la operación. El informe debe incluir:

• Resumen ejecutivo con las conclusiones principales

• Análisis pormenorizado de cada uno de los aspectos investigados

• Identificación y valoración de riesgos (legales, urbanísticos, económicos)

• Recomendaciones sobre la conveniencia de proceder con la compraventa

• Propuestas de modificación del precio o de condiciones contractuales

• Identificación de contingencias que deberían resolverse antes de la compraventa

VII. Tamayo Abogados: Su Socio Legal en la Due Diligence Urbanística en Cádiz y Puerto Real

En Tamayo Abogados, despacho con sede en Puerto Real y más de 30 años de experiencia profesional en la provincia de Cádiz, ofrecemos un servicio integral de due diligence urbanística adaptado a las necesidades específicas de cada cliente. Nuestro profundo conocimiento del territorio gaditano, de su planeamiento urbanístico y de las particularidades de cada municipio, nos permite ofrecer un análisis riguroso y fundamentado que minimiza los riesgos de la inversión inmobiliaria.

Nuestro equipo de abogados especializados en derecho urbanístico e inmobiliario trabaja en estrecha colaboración con arquitectos, ingenieros y peritos, garantizando un enfoque multidisciplinar que abarca todos los aspectos relevantes. Entendemos que cada proyecto inmobiliario es único y requiere un análisis personalizado que vaya más allá de los informes estandarizados.

¿Por Qué Confiar en Tamayo Abogados para su Due Diligence?

Experiencia contrastada: Tres décadas de ejercicio profesional en la provincia de Cádiz nos han permitido acumular un conocimiento exhaustivo de la normativa urbanística, del planeamiento municipal y de las particularidades de cada zona. Hemos asesorado en cientos de operaciones de compraventa de suelo, detectando y solucionando problemas que, sin un análisis previo adecuado, habrían generado graves perjuicios a nuestros clientes.

Conocimiento local: Nuestra ubicación en Puerto Real, en el corazón de la Bahía de Cádiz, nos permite estar en contacto permanente con los Ayuntamientos de la zona, conocer de primera mano las modificaciones de planeamiento en tramitación y mantener una relación fluida con los técnicos municipales. Este conocimiento local resulta invaluable a la hora de interpretar correctamente la normativa y anticipar posibles desarrollos futuros que puedan afectar al terreno.

Trato personalizado: En Tamayo Abogados no ofrecemos informes estandarizados, sino análisis personalizados que se adaptan a las necesidades específicas de cada cliente y a las características concretas de cada terreno. Nos tomamos el tiempo necesario para comprender sus objetivos, explicarle con claridad los riesgos identificados y asesorarle sobre la mejor decisión para proteger su patrimonio.

Transparencia y rigor jurídico: Nuestros informes están fundamentados en un análisis riguroso de la normativa aplicable, citando expresamente los artículos legales y las determinaciones del planeamiento que respaldan nuestras conclusiones. Huimos de las generalidades y de las valoraciones superficiales, proporcionando en todo momento información contrastada y verificable.

VIII. Preguntas Frecuentes sobre Due Diligence Urbanística

¿Qué es exactamente una due diligence urbanística?

Es un proceso de auditoría legal y técnica que se realiza antes de comprar un terreno para analizar su situación jurídica, urbanística y económica, identificando todos los riesgos que puedan afectar a la inversión.

¿Es obligatorio realizar una due diligence antes de comprar suelo?

No es obligatorio legalmente, pero sí altamente recomendable. El comprador tiene un deber general de diligencia conforme al artículo 1258 del Código Civil, y la due diligence es la mejor forma de cumplir con ese deber y proteger su inversión.

¿Cuánto tiempo lleva realizar una due diligence urbanística completa?

El plazo depende de la complejidad del terreno y de la disponibilidad de documentación. Generalmente, una due diligence completa puede realizarse en un plazo de 2 a 4 semanas desde el encargo hasta la entrega del informe final.

¿Qué diferencia hay entre una nota simple registral y una due diligence?

La nota simple registral solo refleja la información inscrita en el Registro de la Propiedad (titularidad y cargas), mientras que la due diligence analiza también la situación urbanística, catastral, licencias, planeamiento aplicable y cualquier otro aspecto relevante para la operación.

¿Qué ocurre si la due diligence detecta problemas graves?

En función de la naturaleza y gravedad de los problemas, el comprador puede tomar diferentes decisiones: desistir de la compraventa, renegociar el precio a la baja, exigir al vendedor la subsanación de las irregularidades antes de la compraventa, o asumir los riesgos de forma consciente si considera que el precio compensa.

¿Puede el vendedor realizar una due diligence para facilitar la venta?

Sí, es cada vez más frecuente que el vendedor encargue una due diligence antes de poner el terreno en venta (conocida como vendor due diligence). Esto le permite conocer anticipadamente los problemas, subsanarlos si es posible, y ofrecer mayor transparencia a los potenciales compradores, agilizando así el proceso de venta.

¿Qué normativa regula el uso del suelo en Cádiz?

El régimen del suelo está regulado por el Real Decreto Legislativo 7/2015 (normativa estatal), la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía (normativa autonómica) y el Plan General de Ordenación Urbanística de cada municipio (normativa local).

¿Qué diferencia hay entre suelo urbano y suelo no urbanizable?

El suelo urbano es aquel que cuenta con servicios urbanísticos básicos y está consolidado para la edificación, mientras que el suelo no urbanizable es aquel que, por sus valores ambientales o por no ser necesario para el desarrollo urbano, está protegido frente a la urbanización y tiene muy limitadas las posibilidades de edificación.

¿Puedo construir una vivienda en suelo rústico?

Las posibilidades de edificación en suelo rústico están muy limitadas. Solo se permiten construcciones vinculadas a explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, y en determinados casos viviendas vinculadas a estas explotaciones, siempre con autorización especial y cumpliendo requisitos muy estrictos conforme al artículo 13 del Real Decreto Legislativo 7/2015 y la normativa autonómica.

¿Qué riesgos tiene comprar un terreno sin licencias?

Un terreno con edificaciones sin licencia puede ser objeto de expedientes de disciplina urbanística, órdenes de demolición, imposibilidad de contratar suministros, sanciones económicas e incluso responsabilidad penal en casos graves. Además, puede resultar imposible vender o hipotecar el inmueble mientras no se regularice su situación.

IX. La Due Diligence como Inversión en Seguridad Jurídica

La compra de suelo representa una de las decisiones patrimoniales más importantes que puede tomar una persona o empresa. En un mercado inmobiliario complejo como el de la provincia de Cádiz, con su diversidad de situaciones urbanísticas, su intensa presión turística en determinadas zonas y su particular evolución histórica, resulta imprescindible contar con un análisis profesional que identifique todos los riesgos antes de formalizar la operación.

La due diligence urbanística no es un gasto superfluo, sino una inversión en seguridad jurídica que puede evitar pérdidas patrimoniales significativas, litigios prolongados y disgustos irreparables. El coste de una due diligence profesional resulta insignificante en comparación con las consecuencias económicas que puede tener adquirir un terreno con problemas urbanísticos graves, cargas ocultas o limitaciones desconocidas que impidan el uso pretendido.

En Tamayo Abogados, con nuestra experiencia de más de 30 años en Puerto Real y en toda la provincia de Cádiz, estamos a su disposición para ofrecerle un servicio de due diligence urbanística riguroso, transparente y adaptado a sus necesidades específicas. Le acompañamos en todo el proceso, desde la delimitación del alcance hasta la entrega del informe final, asegurando que tome la decisión más acertada para proteger su patrimonio y alcanzar sus objetivos.

¿Está pensando en adquirir un terreno en Cádiz? No lo haga sin antes conocer exactamente qué está comprando. Contacte con Tamayo Abogados para una consulta inicial y descubra cómo una due diligence urbanística puede marcar la diferencia entre una inversión exitosa y un problema patrimonial que le acompañe durante años.

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