Abogados de Compraventa de Inmuebles en Cádiz y Puerto Real: Arras, Due Diligence y Escritura

El Marco Legal de la Compraventa Inmobiliaria en España

La compraventa de bienes inmuebles en España se rige por un entramado normativo que el comprador o vendedor particular difícilmente puede dominar sin asesoramiento especializado. El Código Civil regula en sus artículos 1.445 a 1.537 el contrato de compraventa y el régimen de saneamiento por vicios ocultos (arts. 1.484 a 1.499). La Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946) y su Reglamento establecen el sistema registral que dota de seguridad jurídica a las transmisiones inmobiliarias mediante el principio de fe pública registral recogido en el artículo 34 LH, que protege al tercero de buena fe que inscribe su adquisición.

Para las adquisiciones de vivienda nueva, resulta de aplicación la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), que establece los plazos de garantía del constructor (10 años por daños estructurales, 3 años por daños en habitabilidad y 1 año por defectos de terminación), así como la responsabilidad solidaria entre promotor, constructor y técnicos. En las compraventas de vivienda protegida, la normativa específica autonómica andaluza —el Decreto 1/2012, de 10 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida y el Plan de Vivienda de Andalucía 2020-2030— condiciona precio, comprador y uso del inmueble.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), introdujo importantes obligaciones de transparencia para las entidades financieras: entrega de la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) con al menos 10 días de antelación a la firma, y comparecencia obligatoria ante el notario para recibir información e asesoramiento sobre las condiciones del préstamo. Cualquier operación con financiación hipotecaria debe ajustarse a estos requisitos, cuyo incumplimiento puede acarrear la nulidad de cláusulas abusivas en el contrato de préstamo.

Due Diligence Inmobiliaria: Qué Investigamos Antes de Que Firme

La due diligence o diligencia debida inmobiliaria es el proceso de investigación exhaustiva del inmueble y del vendedor antes de comprometer ninguna cantidad. En Tamayo Abogados realizamos este análisis de forma sistemática, cubriendo cuatro dimensiones fundamentales:

Situación registral y cargas: Consultamos el Registro de la Propiedad para obtener una nota simple actualizada que muestre la titularidad real, cargas inscritas (hipotecas, embargos, servidumbres, anotaciones preventivas), afecciones fiscales y condiciones resolutorias. Es habitual encontrar hipotecas pendientes de cancelar registralmente aunque estén económicamente saldadas; si no se gestionan antes de la compra, el comprador adquiere un inmueble con carga inscrita. También detectamos arrendamientos inscritos que el nuevo propietario deberá respetar en virtud del artículo 14 de la LAU.

Situación urbanística y catastral: Verificamos la concordancia entre la superficie registral, catastral y real. Las discordancias son frecuentes en inmuebles de casco histórico o en zonas con ampliaciones realizadas sin licencia. Además, comprobamos la clasificación del suelo (urbano, urbanizable, no urbanizable), la calificación urbanística y si existe expediente de disciplina urbanística abierto. En la provincia de Cádiz, municipios como Chiclana, Conil, Vejer o Algeciras tienen una casuística importante de construcciones en suelo rústico que deben ser analizadas con especial cuidado, especialmente tras la entrada en vigor de la LISTA (Ley 7/2021).

Situación fiscal y cargas ocultas: Solicitamos certificado de deudas de IBI al ayuntamiento correspondiente, pues el artículo 64 de la Ley General Tributaria establece la afección real del inmueble al pago del IBI de los últimos cuatro años. Igualmente, recabamos certificado de la comunidad de propietarios que acredite que no existe deuda por cuotas ordinarias o extraordinarias, ya que el artículo 9.1.e) de la LPH hace responsable al adquirente de las deudas de la anualidad en curso y del año natural anterior. Comprobamos asimismo la existencia de derramas extraordinarias aprobadas que no se hayan comunicado al comprador.

Situación arrendaticia y de ocupación: Si el inmueble está alquilado, analizamos el contrato de arrendamiento vigente, su duración restante, la renta y la posible existencia del derecho de adquisición preferente del inquilino (tanteo y retracto, arts. 25 y 31 LAU), que podría frustrar la operación si no se gestiona correctamente. Si hay indicios de ocupación sin título, asesoramos sobre los mecanismos legales disponibles antes de la compra.

El Contrato de Arras: Tipos, Implicaciones y Protección Jurídica

El contrato de arras es el documento más importante de la fase previa a la escritura. Un error en su redacción puede suponer la pérdida de la señal entregada o la imposibilidad de resolver el contrato si cambian las circunstancias. El Código Civil contempla tres modalidades con consecuencias radicalmente distintas:

En la práctica, los modelos de arras que circulan en agencias inmobiliarias o en internet suelen ser documentos genéricos que no protegen adecuadamente al comprador. Desde Tamayo Abogados redactamos contratos de arras que incluyen condiciones suspensivas claras (obtención de hipoteca, resolución de cargas, obtención de licencias, o el resultado de la due diligence), plazos razonables y mecanismos de extensión o resolución sin penalización cuando las circunstancias están fuera del control de las partes. La ausencia de estas cláusulas ha llevado a muchos compradores a perder señales de 15.000 o 20.000 euros por la denegación de la hipoteca, algo perfectamente evitable con un contrato bien redactado.

Fiscalidad de la Compraventa: ITP, IVA, Plusvalía Municipal y IRPF

La fiscalidad de la compraventa inmobiliaria en Andalucía ha sufrido importantes modificaciones en los últimos años que es imprescindible conocer antes de cerrar una operación. La correcta planificación fiscal puede suponer un ahorro considerable para comprador y vendedor.

En la transmisión de vivienda de segunda mano, el comprador está sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), regulado por el RDLeg 1/1993. En Andalucía, el tipo general aplicable desde 2021 es del 7% sobre el valor de referencia catastral o el precio escriturado (el mayor de los dos), con tipos reducidos del 3,5% para familias numerosas, menores de 35 años o personas con discapacidad. Para la vivienda de obra nueva, el comprador paga IVA al 10% (4% para VPO) más AJD al 1,2% en Andalucía.

Por parte del vendedor, la transmisión genera dos obligaciones fiscales. Primera, la Plusvalía Municipal (IIVTNU), cuya base imponible se calcula —tras la STC 182/2021 que declaró inconstitucional el método objetivo anterior— con el nuevo sistema del RDL 26/2021: el vendedor puede elegir entre el método objetivo (coeficientes sobre el valor catastral del suelo) o el método real (diferencia entre el precio de adquisición y el de transmisión del suelo). Segunda, la ganancia patrimonial en el IRPF, tributando al 19%-28% según el tramo de la base del ahorro. Existen exenciones importantes: la reinversión en vivienda habitual (art. 38 LIRPF), la venta por mayores de 65 años de su vivienda habitual (exención total) y la dación en pago de vivienda habitual de deudores sin otros bienes.

Particularidades del Mercado Inmobiliario en la Provincia de Cádiz

El mercado inmobiliario de la provincia de Cádiz presenta singularidades que distinguen sus operaciones de las del resto de España y que hacen especialmente valiosa la intervención de un abogado con conocimiento local profundo. La interacción entre el litoral costero, la normativa de costas, el patrimonio histórico y los planes urbanísticos municipales genera una casuística que el comprador no especializado difícilmente puede anticipar.

La Ley de Costas (Ley 22/1988) y su Reglamento imponen servidumbres de tránsito (6 metros) y protección (100 metros desde la línea de dominio público marítimo-terrestre) que afectan a un porcentaje muy elevado de inmuebles en municipios como Tarifa, Vejer, Conil, Chiclana, Rota o El Puerto de Santa María. Antes de adquirir cualquier inmueble en zona costera, es imprescindible verificar si está afectado por servidumbres de costas, si existe deslinde aprobado, y cuál es la situación del inmueble respecto a la zona de dominio público. La adquisición de una vivienda afectada por una servidumbre de protección puede limitar su uso, impedir reformas o incluso provocar su demolición si existe una concesión caducada.

Los cascos históricos de Cádiz capital, Jerez de la Frontera, Vejer de la Frontera o Medina Sidonia están sujetos a normativas urbanísticas de protección del patrimonio histórico-artístico que condicionan cualquier intervención en los inmuebles: fachadas protegidas, limitaciones de altura, obligación de mantener elementos arquitectónicos originales. Antes de adquirir un inmueble en casco histórico con intención de reformarlo, es indispensable consultar el Plan Especial de Protección vigente y obtener un informe de viabilidad de la intervención prevista.

La actividad inmobiliaria vinculada al turismo —especialmente intensa en la Costa de la Luz— genera operaciones con características propias: apartamentos turísticos sujetos al Decreto 28/2016 y Decreto 31/2024 de viviendas con fines turísticos, inmuebles en urbanizaciones con sistemas de explotación turística que condicionan su uso individual, y complejos de apartamentos con estatutos de comunidad que limitan la transmisión libre. Tamayo Abogados revisa en cada operación si el inmueble puede destinarse al uso previsto por el comprador sin restricciones contractuales o normativas.

Preguntas Frecuentes en Compraventas Inmobiliarias