La nuda propiedad y el usufructo son dos figuras jurídicas del derecho civil español que aparecen con frecuencia en herencias, donaciones y operaciones inmobiliarias planificadas, pero que generan numerosas dudas sobre su funcionamiento, sus implicaciones fiscales y las posibilidades de transmisión o extinción. Entenderlas correctamente puede suponer diferencias económicas muy significativas, tanto al planificar una sucesión como al comprar, vender o heredar un inmueble sobre el que recaen derechos divididos.
¿Qué es el usufructo y qué derechos otorga?
El usufructo es el derecho real que otorga a su titular —el usufructuario— la facultad de usar y disfrutar de un bien ajeno con la obligación de conservar su forma y sustancia, conforme al artículo 467 del Código Civil. En términos prácticos, el usufructuario puede vivir en la vivienda, arrendarla a terceros y percibir las rentas, o disfrutar de sus frutos, pero no puede venderla, hipotecarla ni realizar actos de disposición sobre ella sin el consentimiento del nudo propietario.
El usufructo puede ser temporal —establecido por un plazo determinado de años— o vitalicio —que se extingue con el fallecimiento del usufructuario—. El usufructo vitalicio es el más habitual en el ámbito sucesorio español: es la figura que el Código Civil atribuye al cónyuge viudo en la herencia del premuerto cuando concurre con los hijos del fallecido, concretamente sobre el tercio de mejora del caudal hereditario (artículo 834 del Código Civil).
¿Qué es la nuda propiedad?
La nuda propiedad es la titularidad del dominio sobre un bien despojada temporalmente de las facultades de uso y disfrute, que corresponden al usufructuario. El nudo propietario es dueño del bien en sentido jurídico pleno, pero su propiedad queda "desnuda" —de ahí el término— porque no puede utilizarla ni extraer sus frutos mientras subsiste el usufructo.
Cuando el usufructo se extingue —por fallecimiento del usufructuario en el caso del usufructo vitalicio, o por expiración del plazo en el temporal— la nuda propiedad se consolida automáticamente con el pleno dominio, sin necesidad de ninguna transmisión adicional. El nudo propietario pasa a ser propietario pleno del inmueble.
La nuda propiedad en las herencias: la cuota usufructuaria del cónyuge viudo
El supuesto más frecuente en la práctica notarial y sucesoria es la herencia en la que el causante deja cónyuge e hijos. En ese escenario, el Código Civil establece que el cónyuge viudo tiene derecho al usufructo del tercio de mejora de la herencia —que equivale aproximadamente a un tercio del caudal hereditario— mientras que los hijos son los nudos propietarios de ese tercio.
Esto genera una situación jurídica compleja que puede persistir durante décadas: los hijos son propietarios del bien pero no pueden utilizarlo ni venderlo sin el acuerdo del cónyuge viudo, y éste puede vivir en la vivienda familiar o arrendar los bienes pero no puede enajenarlos. Para evitar estos problemas prácticos, la ley y la práctica notarial ofrecen alternativas como la conmutación del usufructo: el cónyuge viudo acepta recibir su parte en plena propiedad —habitualmente mediante la adjudicación de la vivienda habitual o de una cantidad en metálico— a cambio de renunciar al usufructo sobre el resto de la herencia.
La venta de nuda propiedad como instrumento de planificación patrimonial
La venta de la nuda propiedad de una vivienda reservándose el usufructo vitalicio es una operación cada vez más utilizada por personas mayores que necesitan liquidez pero quieren continuar viviendo en su domicilio hasta el fallecimiento. Funciona de la siguiente manera: el propietario vende la nuda propiedad a un tercero —que paga por ella un precio inferior al valor total del inmueble, proporcional a la edad del usufructuario— y se reserva el derecho de uso y habitación o el usufructo vitalicio, pudiendo permanecer en la vivienda hasta su muerte.
El valor de la nuda propiedad se calcula como la diferencia entre el valor total del bien y el valor del usufructo. El valor del usufructo, a su vez, se determina aplicando al valor total del bien el porcentaje que resulta de restar a 89 la edad del usufructuario en años enteros, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%, conforme a las normas fiscales del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
| Edad del usufructuario | Valor del usufructo (% del bien) | Valor de la nuda propiedad (% del bien) |
|---|---|---|
| 60 años | 29% (89-60) | 71% |
| 70 años | 19% (89-70) | 81% |
| 75 años | 14% (89-75) | 86% |
| 80 años o más | 10% (mínimo legal) | 90% |
Fiscalidad del usufructo y la nuda propiedad: ITP, ISD e IRPF
La fiscalidad de las operaciones que involucran nuda propiedad y usufructo es uno de los aspectos más complejos y, al mismo tiempo, más relevantes desde el punto de vista económico. Un error de planificación fiscal en estas operaciones puede generar un coste tributario muy superior al necesario.
En el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), cuando la herencia se atribuye con separación de nuda propiedad y usufructo, cada uno tributa por su valor proporcional. En Andalucía, con las bonificaciones vigentes para cónyuge, descendientes y ascendientes —que desde 2019 alcanzan el 99% con carácter general sobre la cuota tributaria— el impacto fiscal en herencias familiares es muy reducido, aunque persiste para herencias de mayor cuantía o con beneficiarios en línea colateral.
En el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), la compra de una nuda propiedad tributa sobre el valor de la nuda propiedad transmitida al tipo del 7% (tipo general en Andalucía). En el momento de la extinción del usufructo por fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario —que se convierte en propietario pleno— debe tributar en el ITP o ISD por el valor del usufructo que se extingue, aplicando el tipo impositivo vigente en el momento de la adquisición original de la nuda propiedad.
En el IRPF, la venta de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su propietario genera una ganancia o pérdida patrimonial. Si el vendedor tiene más de 65 años y la vivienda transmitida es su residencia habitual, la ganancia patrimonial está exenta de IRPF al amparo del artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006. Una sentencia del TEAC de 2026 ha confirmado que esta exención es aplicable incluso cuando lo que se vende es la nuda propiedad y no el pleno dominio, siempre que el inmueble constituya la vivienda habitual del transmitente.
En Tamayo Abogados llevamos más de 30 años defendiendo los intereses de nuestros clientes en Cádiz y Puerto Real. Cuéntenos su situación.
La hipoteca inversa sobre nuda propiedad: alternativa para mayores
La hipoteca inversa y la venta de nuda propiedad son dos instrumentos complementarios para que propietarios mayores puedan monetizar el valor acumulado en su vivienda sin tener que abandonarla. La venta de nuda propiedad es más sencilla desde el punto de vista jurídico, pero implica la pérdida definitiva del dominio sobre el bien. La hipoteca inversa mantiene la propiedad pero genera una deuda creciente que deberán afrontar los herederos.
Tamayo Abogados puede asesorarle en la comparativa entre ambas opciones, analizando las implicaciones jurídicas y fiscales de cada una según su situación patrimonial y familiar concreta.
Problemas frecuentes entre nudos propietarios y usufructuarios
La convivencia jurídica entre el nudo propietario y el usufructuario no siempre es pacífica. Los conflictos más frecuentes giran en torno a quién debe asumir los gastos de conservación y reparación del bien —el artículo 500 del Código Civil asigna al usufructuario las reparaciones ordinarias y al nudo propietario las extraordinarias—, a la posibilidad de que el usufructuario arriende la vivienda a terceros sin consentimiento del nudo propietario, y a la exigencia de responsabilidades cuando el usufructuario deteriora el bien o lo utiliza de manera contraria a su naturaleza.
Cuando el conflicto no puede resolverse de forma amistosa, la vía judicial permite al nudo propietario exigir el cumplimiento de las obligaciones del usufructuario o, en casos graves, la extinción anticipada del usufructo con la correspondiente indemnización de daños.
📖 También puede interesarle:
Preguntas Frecuentes sobre Nuda Propiedad y Usufructo en Cádiz
¿Puede el nudo propietario vender su parte sin el consentimiento del usufructuario?
Sí, el nudo propietario puede transmitir su nuda propiedad a un tercero sin necesitar el consentimiento del usufructuario, ya que está disponiendo de su propio derecho. El comprador adquirirá la nuda propiedad con el usufructo ya existente subsistiendo sobre el bien: es decir, el usufructuario mantiene sus derechos íntegramente frente al nuevo nudo propietario. Esto hace que el mercado de la nuda propiedad sea limitado y con precios inferiores al pleno dominio.
¿Qué ocurre si el usufructuario fallece antes de lo previsto?
En el usufructo vitalicio, el fallecimiento del usufructuario extingue el usufructo de forma inmediata y automática. El nudo propietario adquiere el pleno dominio sin necesidad de ningún trámite adicional salvo la inscripción registral de la extinción del usufructo, que se realiza mediante acta notarial o escritura de consolidación del dominio. En ese momento, el nudo propietario deberá liquidar el ITP o ISD correspondiente a la porción del usufructo extinguido.
¿Puede el usufructuario alquilar la vivienda a terceros?
Sí. El artículo 480 del Código Civil permite al usufructuario arrendar la vivienda a terceros, salvo pacto en contrario. Los contratos de arrendamiento que celebre el usufructuario se extinguen cuando se extinga el usufructo, sin perjuicio de las obligaciones frente al arrendatario que pudieran derivarse de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El nudo propietario no tiene derecho a percibir las rentas del arrendamiento mientras dure el usufructo.
¿Es conveniente vender la nuda propiedad de la vivienda para obtener liquidez?
Depende de cada caso. La venta de nuda propiedad es una opción interesante para propietarios mayores que necesitan liquidez inmediata y quieren seguir viviendo en su vivienda. Sin embargo, implica la pérdida definitiva del dominio sobre el bien, lo que puede afectar a los planes sucesorios y a las expectativas de los herederos. Antes de tomar esta decisión, es imprescindible el asesoramiento jurídico y fiscal de un abogado especializado en derecho inmobiliario y sucesorio.
¿Qué pasa con el IBI y los gastos de comunidad en una vivienda con usufructo?
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) corresponde pagarlo al usufructuario, ya que es quien disfruta efectivamente del bien, conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y a la normativa reguladora del IBI. Los gastos ordinarios de comunidad también corresponden al usufructuario. Las derramas extraordinarias —obras de conservación y mejora del edificio— corresponden al nudo propietario, salvo acuerdo en contrario entre las partes.
¿Tiene dudas sobre nuda propiedad, usufructo o la planificación sucesoria de su vivienda en Cádiz? En Tamayo Abogados le asesoramos en todas las operaciones que impliquen la división o consolidación del dominio, analizando las consecuencias jurídicas y fiscales de cada opción para que tome la decisión más favorable a sus intereses y a los de su familia.
📞 623 183 997 · ✉ info@tamayodespachoabogados.com
Artículos relacionados
Compraventa de Vivienda en Cádiz: Guía de Gastos, Impuestos y Seguridad Jurídica — Tamayo Abogados
15 de mayo de 2026
Ejecución Hipotecaria en Cádiz: Cómo Parar el Desahucio y Defender su Vivienda — Tamayo Abogados
6 de mayo de 2026
¿Puedo Desafectar mi VPO en Cádiz para Venderla o Alquilarla a Precio Libre? — Tamayo Abogados
28 de marzo de 2026Servicio especializado
Abogado Derecho Urbanístico e Inmobiliario en CádizSi su situación requiere asesoramiento legal, nuestros abogados especializados están a su disposición en toda la provincia de Cádiz.