Abogados de Arrendamientos Urbanos en Cádiz y Puerto Real: Desahucios, Contratos de Alquiler e Impagos
Asesoramiento integral en arrendamientos urbanos en toda la provincia de Cádiz. Defendemos tanto a propietarios como a inquilinos ante cualquier conflicto derivado del contrato de alquiler, desde la redacción inicial hasta el desahucio y la recuperación de la posesión.
En Tamayo Abogados llevamos más de 30 años gestionando contratos de arrendamiento, procedimientos de desahucio y reclamaciones de rentas ante los Juzgados de Cádiz y Puerto Real. Conocemos en profundidad la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), sus sucesivas reformas —en particular las introducidas por la Ley 4/2013, la Ley 5/2019 y la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda— y la aplicación práctica que hacen de ellas los tribunales gaditanos.
Marco Legal de los Arrendamientos Urbanos en España: La LAU y sus Reformas
La normativa arrendaticia española ha experimentado cambios sustanciales en los últimos años que afectan directamente a propietarios e inquilinos en Cádiz. La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, distingue entre arrendamientos de vivienda —aquellos destinados a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (art. 2)— y arrendamientos para uso distinto del de vivienda, categoría residual que engloba locales de negocio, despachos profesionales y viviendas de temporada (art. 3).
La reforma introducida por la Ley 5/2019, de 12 de marzo, amplió la duración mínima de los contratos de vivienda a cinco años cuando el arrendador es persona física, y a siete años cuando es persona jurídica, con prórroga tácita por tres años más si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de no renovar con al menos cuatro meses de antelación el arrendador y dos el arrendatario. Esta reforma también limitó las garantías adicionales a la fianza legal a un máximo de dos mensualidades de renta, salvo contratos de larga duración.
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, introdujo la figura de las zonas de mercado residencial tensionado, la regulación del índice de contención de rentas, y nuevas restricciones a los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad, con la obligación de las Administraciones Públicas de ofrecer alternativa habitacional antes del lanzamiento en determinados supuestos. Su impacto en el mercado del alquiler de la provincia de Cádiz es relevante, especialmente en el ámbito turístico de municipios como Conil o Vejer, donde la presión sobre la vivienda residencial es intensa.
Duración Mínima y Prórroga de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda
| Supuesto | Duración mínima | Prórroga tácita | Referencia legal |
|---|---|---|---|
| Arrendador persona física | 5 años | 3 años | Art. 9.1 LAU (redacción Ley 5/2019) |
| Arrendador persona jurídica | 7 años | 3 años | Art. 9.1 LAU (redacción Ley 5/2019) |
| Arrendamiento temporal (uso distinto de vivienda) | Libre pacto | Sin prórroga forzosa | Arts. 3 y 4.3 LAU |
| Contratos anteriores a 1985 (LAU 1964) | Régimen especial | Variable según régimen transitorio | Disposición Transitoria 2ª LAU |
Nuestros Servicios en Arrendamientos Urbanos
Redacción y Revisión de Contratos
- Contratos de alquiler de vivienda adaptados a LAU 2023
- Arrendamientos de local de negocio y uso distinto
- Cláusulas de actualización de renta y fianza
- Garantías adicionales: aval bancario, seguro de impago
- Contratos de arrendamiento con opción de compra
- Revisión de contratos antes de la firma
Desahucios y Recuperación de la Posesión
- Desahucio por falta de pago (art. 27 LAU)
- Desahucio por expiración del contrato
- Desahucio precario (ocupación sin título)
- Incumplimiento grave de obligaciones del arrendatario
- Actividades molestas, ilícitas o peligrosas (art. 27.2.e LAU)
- Gestión del lanzamiento y recuperación de llaves
Reclamación de Rentas e Indemnizaciones
- Reclamación acumulada de rentas impagadas
- Ejecución y reclamación de fianza depositada
- Indemnización por daños en la vivienda
- Actualización de renta conforme al IPC o índice pactado
- Reclamación de gastos repercutibles no abonados
- Intereses de demora en rentas impagadas
Defensa del Inquilino
- Oposición a demandas de desahucio
- Enervación del desahucio por pago en plazo
- Reclamación de reparaciones urgentes (art. 21 LAU)
- Recuperación de fianzas retenidas indebidamente
- Incumplimientos del arrendador
- Aplicación de la prórroga legal frente a resolución anticipada
El Procedimiento de Desahucio por Impago en los Juzgados de Cádiz
El desahucio por falta de pago se tramita por el juicio verbal de desahucio regulado en los artículos 250.1.1º y 438 y siguientes de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC). Este procedimiento, reformado sucesivamente para agilizarlo, permite acumular en la misma demanda la acción de desahucio y la reclamación de las rentas impagadas, lo que resulta conveniente para el propietario en la mayoría de los casos.
Desde la reforma introducida por la Ley 5/2019 y desarrollada por las medidas de la pandemia, el procedimiento incorpora la obligación del juzgado de comunicar el procedimiento a los servicios sociales competentes cuando se sospeche que el demandado se encuentra en situación de vulnerabilidad, lo que puede suspender el lanzamiento durante un período máximo determinado. La Ley 12/2023 ha acentuado estas obligaciones, exigiendo que el arrendador sea un gran tenedor para activar ciertos mecanismos de suspensión, aunque en la práctica su aplicación ha generado incertidumbre que conviene gestionar con asesoramiento legal especializado.
Fases del Procedimiento de Desahucio por Impago
Requerimiento Previo (Burofax)
Enviamos burofax al inquilino reclamando las rentas impagadas. Aunque no es obligatorio para interponer la demanda, es altamente recomendable porque acredita la mora, interrumpe la posibilidad de enervación y puede provocar el pago voluntario sin necesidad de acudir al juzgado. El plazo de respuesta habitual es de 10 días.
Presentación de la Demanda
Redactamos y presentamos la demanda de desahucio acumulando la reclamación de rentas. La demanda debe acompañarse del contrato de arrendamiento, documentación acreditativa de los impagos y, en su caso, del requerimiento previo. En los Juzgados de Cádiz y Puerto Real, el tiempo desde la presentación hasta la celebración del juicio suele situarse entre 2 y 4 meses.
Señalamiento del Juicio y Lanzamiento Condicional
El juzgado señala fecha de juicio y, simultáneamente, fija una fecha de lanzamiento condicionada a que el inquilino no pague ni se oponga. Si el demandado no comparece y no acredita haber pagado, el lanzamiento se produce en la fecha ya señalada sin necesidad de celebrar juicio, lo que agiliza considerablemente el proceso.
Juicio y Sentencia
En caso de oposición del inquilino, se celebra el juicio verbal. La sentencia suele dictarse en días tras el acto. Si el arrendador prospera, la sentencia condena al desahucio y a la devolución de las cantidades reclamadas, con condena en costas al demandado cuando el caso lo justifique.
Lanzamiento y Recuperación de la Vivienda
El comisión judicial, acompañada del procurador, acude al inmueble en la fecha señalada para el lanzamiento. Se levanta acta y el propietario recupera la posesión. Si el inquilino ha abandonado, el juzgado puede autorizar la entrada. Las rentas que continúan devengándose hasta el lanzamiento también son reclamables.
La Enervación del Desahucio: Cuándo Puede el Inquilino Pagar y Evitar el Desahucio
El artículo 22.4 de la LEC permite al arrendatario enervare el desahucio —es decir, paralizarlo pagando lo adeudado— pero solo si no lo ha hecho en otra demanda anterior en los cinco años previos y si el arrendador no le requirió fehacientemente el pago al menos treinta días antes de presentar la demanda. Esta limitación protege al propietario frente al inquilino que recurre repetidamente al pago de última hora como táctica dilatoria.
Cuando el arrendatario enervara, el procedimiento termina y el contrato continúa vigente. Si el propietario ha enviado burofax con más de 30 días de antelación a la demanda y en ese burofax apercibía del ejercicio de la acción de desahucio, el inquilino pierde el derecho a enervar aunque pague antes del juicio. Este detalle tiene gran importancia práctica y justifica la necesidad de asesoramiento legal desde el primer momento del impago.
Arrendamientos de Local de Negocio: Libertad de Pacto y sus Límites
Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda —entre los que se incluyen los locales de negocio— se rigen por la voluntad de las partes en todo lo no regulado, y supletoriamente por el Título III de la LAU y el Código Civil. Esta mayor libertad contractual exige redactar con especial cuidado las cláusulas de renta, duración, obras de adecuación, gastos comunitarios, repercusión del IBI y causas de resolución, pues cualquier laguna puede dar lugar a conflictos costosos.
A diferencia de la vivienda, en el arrendamiento de local no existe duración mínima legal. La renta puede pactarse libremente y actualizarse conforme al índice o fórmula convenida. El arrendatario que haya realizado obras de adecuación del local puede tener derecho a indemnización por clientela al término del contrato si se cumplen los requisitos del artículo 34 LAU, lo que con frecuencia genera litigios en Cádiz en el contexto de traspasos y cierres de negocios.
Actualización de Renta, Índice de Contención y Ley 12/2023
Uno de los aspectos que más controversias genera en los arrendamientos de vivienda es la actualización anual de la renta. El artículo 18 LAU, en su redacción vigente, permite la actualización de renta conforme al índice pactado. Sin embargo, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, introdujo un límite temporal al incremento anual de renta del 3% para los contratos en vigor en 2024, como medida de contención ante la inflación, a la espera del nuevo índice de referencia para la actualización de los arrendamientos previsto en la misma ley. El Instituto Nacional de Estadística (INE) aprobó dicho índice en diciembre de 2024, con entrada en vigor en enero de 2025, lo que supone un cambio relevante en la forma de calcular las actualizaciones para los contratos celebrados o renovados desde esa fecha.
En las zonas de mercado residencial tensionado declaradas por las Comunidades Autónomas, la Ley 12/2023 impone limitaciones adicionales a la renta inicial de los contratos nuevos: si el arrendador es un gran tenedor (persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos o una superficie construida superior a 1.500 m²), la renta de los contratos nuevos en zona tensionada no puede superar la del índice de precios de referencia del sistema de índices de precios de alquiler. La provincia de Cádiz no ha sido declarada globalmente como zona tensionada, aunque determinados municipios podrían serlo en el futuro si la Junta de Andalucía ejerciera esta competencia.
Evolución de los Límites a la Actualización de Renta (Arrendamientos de Vivienda)
| Periodo | Límite de actualización | Base normativa |
|---|---|---|
| Hasta 31/12/2022 | Índice pactado (habitualmente IPC) | Art. 18 LAU original |
| 2023 | Máximo 2% (RDL 11/2022 y 20/2022) | Medidas anticrisis inflación |
| 2024 | Máximo 3% (Ley 12/2023) | Disposición transitoria Ley 12/2023 |
| Desde enero 2025 | Nuevo Índice de Referencia INE (publicado diciembre 2024) | Art. 18 LAU reformado por Ley 12/2023 |
Situación de Vulnerabilidad del Inquilino: Suspensión de Lanzamientos y Obligaciones del Arrendador
La protección de los inquilinos en situación de vulnerabilidad ha sido uno de los ejes de la legislación arrendaticia más reciente. El artículo 441.5 LEC, introducido por el Real Decreto-ley 37/2020 y consolidado en sucesivas reformas, obliga al juzgado a comunicar el inicio del procedimiento de desahucio a los servicios sociales competentes cuando el demandado pueda encontrarse en situación de vulnerabilidad social o económica. Esta comunicación puede activar una suspensión del lanzamiento de hasta dos meses si el arrendador es persona física, o hasta cuatro meses si es persona jurídica, mientras los servicios sociales adoptan las medidas que procedan.
La Ley 12/2023 introdujo un requisito adicional para los grandes tenedores: en zonas de mercado tensionado, antes de interponer demanda de desahucio o de expiración de plazo, deben acreditar haber sometido el conflicto a un procedimiento de conciliación o intermediación con los servicios de las Administraciones Públicas. Este requisito se enmarca en la lógica general de la Ley Orgánica 1/2025 de Eficiencia del Servicio Público de Justicia, que desde el 3 de abril de 2025 exige intentar un método adecuado de solución de controversias (MASC) antes de interponer determinadas demandas.
Para los propietarios gaditanos, estas disposiciones representan una complejidad adicional en la gestión de impagos que hace imprescindible contar con asesoramiento jurídico desde el primer momento: el burofax previo, la estrategia frente a posibles declaraciones de vulnerabilidad y la coordinación con los servicios sociales pueden marcar la diferencia entre recuperar la vivienda en cuatro meses o en más de un año.
Arrendamiento Turístico en Cádiz: Régimen Diferenciado y Regulación Municipal
Los arrendamientos de viviendas con fines turísticos están expresamente excluidos del ámbito de la LAU cuando la promoción se realiza por canales de oferta turística y con finalidad lucrativa (Disposición adicional 1ª LAU, en redacción dada por Ley 4/2013). Su régimen jurídico se remite a la normativa sectorial turística de cada Comunidad Autónoma, que en Andalucía es el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos, modificado por el Decreto 31/2024, de 6 de febrero, que endureció los requisitos de inscripción, los deberes de los titulares y las sanciones por incumplimiento.
La provincia de Cádiz, con municipios de altísima demanda turística como Conil de la Frontera, Vejer de la Frontera, El Puerto de Santa María o Tarifa, ha visto proliferar exponencialmente las viviendas con fines turísticos en detrimento del alquiler residencial. Muchos propietarios enfrentan reclamaciones de comunidades de propietarios que, al amparo del artículo 17.12 LPH —introducido por el Real Decreto-ley 7/2019—, pueden limitar o prohibir el uso turístico de los inmuebles por acuerdo de la junta en determinadas proporciones calificadas.
En Tamayo Abogados asesoramos tanto a los titulares de viviendas turísticas que necesitan regularizar su situación o defenderse de sanciones administrativas, como a las comunidades de propietarios que desean limitar o gestionar este tipo de arrendamientos en sus edificios.
Preguntas Frecuentes sobre Arrendamientos Urbanos en Cádiz
¿Cuánto tiempo se tarda en hacer un desahucio en Cádiz actualmente?
El plazo real en los Juzgados de Primera Instancia de Cádiz y Puerto Real depende de la carga de trabajo del juzgado y de si el inquilino se opone o no. En términos generales, si el inquilino no comparece, el lanzamiento puede producirse en un plazo de 3 a 5 meses desde la presentación de la demanda. Si hay oposición y juicio, puede alargarse entre 4 y 8 meses. La Ley 12/2023 ha introducido posibles suspensiones adicionales cuando el demandado acredita vulnerabilidad, lo que puede extender el proceso varios meses más en casos concretos.
¿Puede el propietario recuperar la vivienda antes de que venza el contrato para uso propio?
Sí, pero solo si lo pactó expresamente en el contrato y bajo los requisitos del artículo 9.3 LAU: el arrendador persona física puede recuperar la vivienda antes de que transcurra el período mínimo si necesita la vivienda permanentemente para sí, su cónyuge en supuestos de separación o divorcio, o familiares en primer grado. Para ejercer este derecho debe comunicarlo al arrendatario con al menos dos meses de antelación. Si no ocupa la vivienda en los tres meses siguientes al desalojo, el arrendatario tiene derecho a ser repuesto en la posesión o a recibir una indemnización.
¿Qué ocurre con el contrato de alquiler si el propietario vende la vivienda?
El artículo 14 LAU establece que, si el arrendamiento estaba inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la enajenación, el nuevo propietario queda subrogado en la posición del arrendador y el contrato continúa íntegramente. Si el contrato no estaba inscrito, el comprador queda igualmente subrogado siempre que el arrendamiento tenga fecha anterior a la compraventa, salvo que la compraventa se haya producido en el contexto de una ejecución hipotecaria o venta judicial, en cuyo caso el nuevo dueño puede resolver el contrato. En cualquier caso, el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente sobre la vivienda arrendada.
¿Qué garantías puede exigir el propietario además de la fianza?
La Ley 5/2019 limitó las garantías adicionales a la fianza obligatoria (una mensualidad para vivienda, dos para uso distinto) a un máximo de dos mensualidades adicionales, salvo en contratos de larga duración. En la práctica, los propietarios en Cádiz suelen exigir aval bancario o seguro de impago de alquiler. El seguro de impago, que cubre las rentas durante el desahucio y los daños en la vivienda, se ha convertido en una opción muy extendida que además puede justificar la exención del IBI en algunos supuestos fiscales.
¿Puede el inquilino subarrendar la vivienda o realquilar habitaciones?
El artículo 8 LAU prohíbe el subarriendo total de la vivienda sin consentimiento del arrendador. El subarriendo parcial (alquiler de habitaciones) sí está permitido siempre que no supere la renta total del contrato principal y que la suma de inquilinos no supere el límite de aforo de la vivienda, pero requiere comunicación previa al arrendador. Los contratos que prohíben expresamente el subarriendo parcial son válidos y su incumplimiento puede ser causa de resolución conforme al artículo 27.2.b LAU.
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