Abogados de Derecho Urbanístico en Cádiz y Puerto Real: Licencias, Infracciones y Recursos ante Ayuntamientos

Marco Legal del Derecho Urbanístico en Andalucía

El ordenamiento urbanístico en Andalucía ha experimentado una transformación profunda con la entrada en vigor de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre (LISTA), publicada en el BOE el 3 de diciembre de 2021, que derogó la histórica Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA). Esta nueva norma integra en un solo cuerpo legislativo la ordenación territorial, el ordenamiento litoral y el urbanismo, buscando mayor agilidad administrativa y una respuesta más eficaz a los problemas territoriales contemporáneos.

A nivel estatal, la norma de referencia es el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que establece los principios básicos del urbanismo español y las garantías mínimas de los ciudadanos ante las potestades administrativas. La interacción entre legislación estatal y autonómica configura un marco complejo en el que la asistencia de un abogado especializado resulta imprescindible para cualquier actuación relevante.

En el ámbito disciplinario, el Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, completa la regulación de los instrumentos de intervención administrativa, los expedientes de legalidad y el régimen sancionador, aunque su interpretación debe realizarse ahora a la luz de la LISTA.

Clasificación del Suelo y sus Consecuencias Prácticas

La clasificación del suelo en Andalucía —suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable— determina de manera decisiva qué actuaciones son posibles en cada parcela y qué protección ofrece la ley. El suelo no urbanizable, especialmente el de especial protección, presenta las restricciones más severas y, al mismo tiempo, es donde con mayor frecuencia aparecen edificaciones irregulares que requieren asesoramiento especializado para su regularización o defensa frente a órdenes de demolición. La LISTA, en su Título VIII, regula específicamente la situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO) como mecanismo para dar cobertura legal a edificaciones en las que ya ha prescrito la acción de restablecimiento de la legalidad.

Licencias Urbanísticas: Obtención, Denegación y Silencio Administrativo

La licencia urbanística es el instrumento de intervención preventiva por excelencia. La LISTA distingue entre actos sujetos a licencia expresa, actos sometidos a declaración responsable y actos que requieren comunicación previa, avanzando así hacia una mayor agilidad administrativa sin renunciar al control de legalidad. Sin embargo, la obtención de la licencia adecuada para cada tipo de actuación —obras mayores, primera ocupación, actividad, cambio de uso— sigue siendo un proceso que admite numerosas incidencias jurídicas.

Cuando el Ayuntamiento deniega una licencia o impone condiciones que el solicitante considera desproporcionadas o contrarias a derecho, cabe interponer recurso de reposición ante el mismo órgano en el plazo de un mes, o directamente recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía o los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo, en el plazo de dos meses desde la notificación, conforme a los artículos 116 y siguientes de la Ley 39/2015, de Procedimiento Administrativo Común, y los artículos 45 y siguientes de la Ley 29/1998, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

Merece especial atención el silencio administrativo negativo en materia urbanística: de acuerdo con el artículo 24.1 de la Ley 39/2015, en los procedimientos de solicitud de licencias urbanísticas, el silencio tiene carácter desestimatorio cuando así lo establece la normativa sectorial. La LISTA confirma esta regla para las licencias urbanísticas, lo que obliga al ciudadano a reaccionar jurídicamente ante la falta de resolución expresa para no perder sus derechos.

Tipos de Licencias más Habituales en la Provincia de Cádiz

Infracciones Urbanísticas y Régimen Sancionador en Andalucía

La LISTA clasifica las infracciones urbanísticas en leves, graves y muy graves, atendiendo a la naturaleza de la actuación y al suelo donde se produce. Conforme al artículo 161 de la LISTA, las infracciones muy graves incluyen actuaciones en suelo no urbanizable de especial protección, en dominio público, en zonas verdes y en reservas para dotaciones; las graves comprenden obras sin licencia que requieren proyecto técnico y parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable; y son leves las infracciones de menor entidad, como la omisión de comunicaciones previas para obras de escasa repercusión.

Plazos de Prescripción de Infracciones: Clave para su Defensa

Uno de los argumentos defensivos más eficaces ante un expediente sancionador urbanístico es la prescripción de la infracción. La LISTA, en su artículo 169, establece que las infracciones urbanísticas prescriben por el transcurso de seis años con carácter general; sin embargo, las infracciones sobre suelo no urbanizable de protección prescriben a los quince años, y las que afecten a viales, zonas verdes y dominio público son imprescriptibles. El cómputo del plazo de prescripción se inicia desde la comisión de la infracción o, si las obras no son visibles desde la vía pública, desde que la Administración tuvo conocimiento de las mismas.

Esta distinción tiene enorme importancia práctica: una edificación construida hace más de seis años en suelo urbano o urbanizable, sin afectar a dominio público o zonas verdes, puede haber prescrito como infracción urbanística y quedar en situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO), lo que bloquea la acción de demolición pero permite al propietario seguir usando el inmueble con ciertas limitaciones. En Tamayo Abogados analizamos con rigor la fecha de cada actuación y la naturaleza del suelo para determinar si la infracción ha prescrito antes de afrontar cualquier expediente.

Tabla de Sanciones según la LISTA

Recursos Administrativos y Contencioso-Administrativos: Cómo Impugnar las Decisiones del Ayuntamiento

El ciudadano que recibe una resolución administrativa desfavorable —denegación de licencia, orden de demolición, sanción urbanística— dispone de un arsenal de instrumentos jurídicos para impugnarla. La elección del recurso adecuado y el respeto escrupuloso de los plazos son determinantes para el éxito de cualquier defensa. En Tamayo Abogados contamos con amplia experiencia en la vía contencioso-administrativa ante los Juzgados y el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.

El recurso de reposición, regulado en los artículos 123 y 124 de la Ley 39/2015, se interpone ante el mismo órgano que dictó el acto en el plazo de un mes desde la notificación y es potestativo, lo que significa que puede prescindirse de él e ir directamente al contencioso-administrativo. Este recurso tiene la ventaja de la rapidez y la cercanía, pero la desventaja de que el mismo órgano raramente revoca sus propias decisiones, por lo que en muchos casos es preferible reservar los argumentos jurídicos para la vía judicial.

El recurso contencioso-administrativo, regulado en la Ley 29/1998, es la verdadera herramienta de control judicial de la Administración. El plazo general para interponerlo es de dos meses desde la notificación del acto expreso o seis meses desde que se entienda producido el silencio administrativo. Su interposición ante el órgano judicial competente (Juzgado de lo Contencioso-Administrativo o Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJ) puede ir acompañada de la solicitud de medidas cautelares que suspendan la ejecución del acto recurrido mientras se tramita el procedimiento, lo que resulta especialmente valioso para paralizar órdenes de demolición o suspender la ejecución de sanciones económicas.

Proceso de Defensa ante un Expediente Urbanístico

Particularidades Urbanísticas de la Provincia de Cádiz

La provincia de Cádiz presenta características urbanísticas singulares que hacen especialmente necesaria la asistencia de un abogado con conocimiento local. La extensa línea de costa y la aplicación de la Ley de Costas —cuya zona de servidumbre de protección es de cien metros en el litoral no urbano— generan numerosos conflictos con edificaciones existentes y proyectos de nueva construcción. El deslinde del dominio público marítimo-terrestre afecta a municipios como Conil, Barbate, Vejer, Tarifa y la propia ciudad de Cádiz, introduciendo restricciones adicionales a la normativa urbanística autonómica y municipal.

Igualmente, la abundancia de cascos históricos protegidos —Cádiz, Medina Sidonia, Arcos de la Frontera, entre otros— implica que cualquier obra en estas zonas debe superar el filtro previo de la Comisión de Patrimonio de la Junta de Andalucía, cuya resolución condiciona el otorgamiento de la licencia municipal. La normativa de protección patrimonial, contenida en la Ley 14/2007, de 26 de noviembre, del Patrimonio Histórico de Andalucía, añade una capa adicional de exigencias técnicas y jurídicas.

Por último, la significativa presencia de suelo no urbanizable con viviendas irregulares en el entorno de Puerto Real, el Campo de Gibraltar y la Sierra de Cádiz hace que las consultas sobre regularización de edificaciones, declaración de AFO y defensa ante expedientes de protección de la legalidad sean especialmente frecuentes en nuestra práctica diaria. Conocemos de primera mano los criterios de los municipios gaditanos y del TSJ de Andalucía en estas materias, lo que nos permite ofrecer una defensa informada y eficaz.