Derecho Inmobiliario
Expertos en derecho inmobiliario en Puerto Real, Cádiz y toda la Bahía. Protegemos su inversión inmobiliaria desde la compraventa hasta la resolución de conflictos.
Conocemos en profundidad el mercado inmobiliario local, las particularidades urbanísticas de cada municipio y los procedimientos ante los Juzgados de la provincia. Más de 1000 operaciones inmobiliarias asesoradas con éxito.
Más de 30 años protegiendo sus intereses
Servicios de Derecho Inmobiliario
Compraventa de Inmuebles
Asesoramiento integral en compraventa de viviendas, locales y terrenos. Protegemos su inversión desde el contrato de arras hasta la escritura.
- Verificaciones previas (cargas, deudas)
- Redacción de contratos de arras
- Revisión de escrituras
- Defensa ante vicios ocultos
AFO - Asimilado Fuera de Ordenación
Especialistas en regularización de viviendas en suelo no urbanizable. Legalice su propiedad de forma definitiva.
- Tramitación completa del AFO
- Defensa ante expedientes sancionadores
- Experiencia en toda la provincia
- Conocimiento profundo LOUA
Arrendamientos Urbanos
Asesoramiento a propietarios e inquilinos. Contratos, desahucios, fianzas y resolución de conflictos arrendaticios.
- Redacción de contratos de alquiler
- Desahucios por impago
- Reclamación de rentas
- Defensa de inquilinos
Comunidades de Propietarios
Gestión legal de comunidades. Impagos, obras, estatutos y resolución de conflictos vecinales.
- Reclamación de cuotas impagadas
- Asesoramiento en juntas
- Aprobación de obras y derramas
- Conflictos entre propietarios
Derecho Urbanístico
Licencias, planes urbanísticos, reparcelaciones y defensa ante administraciones públicas.
- Licencias de obras
- Recursos urbanísticos
- Planes parciales y especiales
- Infracciones urbanísticas
Vicios Ocultos y Defectos
Reclamación por vicios ocultos en compraventas. Anulación de contratos y recuperación de cantidades.
- Defectos estructurales
- Cargas no declaradas
- Servidumbres ocultas
- Indemnización por daños
Experiencia Local en el Mercado Inmobiliario de Cádiz
Conocemos el terreno. Más de 30 años asesorando operaciones inmobiliarias en Puerto Real, Cádiz, Chiclana, San Fernando, El Puerto y toda la Bahía nos dan un conocimiento profundo de:
- Las particularidades urbanísticas de cada municipio
- Los PGOUs locales y sus modificaciones
- Los procedimientos administrativos de cada ayuntamiento
- Los Juzgados y Registros de la Propiedad de la zona
- El mercado inmobiliario local y sus valores
Esta experiencia local es fundamental para proteger su inversión inmobiliaria y resolver conflictos de forma eficaz.
Marco Normativo del Derecho Inmobiliario en España
El Derecho Inmobiliario en España se sustenta sobre un conjunto normativo de singular importancia que afecta a todos los aspectos de la propiedad, la transmisión y el uso de los bienes inmuebles. El Código Civil constituye la piedra angular de este ordenamiento: sus artículos 1445 a 1537 regulan el contrato de compraventa —incluyendo las obligaciones del vendedor respecto a los vicios ocultos en los artículos 1484 a 1499 CC—, mientras que los artículos 1.546 y siguientes disciplinan el arrendamiento de cosas. A estas normas civiles se suman la Ley Hipotecaria y su Reglamento, que rigen la inscripción registral y la publicidad de los derechos reales sobre inmuebles, garantizando la seguridad jurídica de las transacciones.
En materia de arrendamientos urbanos, la norma de referencia es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), profundamente reformada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. Esta última reforma introdujo cambios trascendentales para propietarios e inquilinos: la duración mínima garantizada del contrato de vivienda es de cinco años cuando el arrendador es persona física y de siete años cuando es persona jurídica (art. 9 LAU); los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato recaen íntegramente sobre el arrendador (art. 20.1 LAU); y se establecen mecanismos de contención de precios en zonas de mercado tensionado. El conocimiento actualizado de esta normativa es indispensable para redactar contratos que protejan adecuadamente los intereses de cada parte y para anticipar los conflictos más frecuentes en la práctica arrendaticia.
Las comunidades de propietarios se rigen por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), también modificada por la Ley 12/2023 en lo relativo a las viviendas de uso turístico: desde el 3 de abril de 2025, las comunidades tienen un mayor control sobre la implantación de este tipo de alojamientos en sus edificios. La LPH regula los órganos de gobierno de la comunidad, el régimen de mayorías para la adopción de acuerdos, la obligación de contribuir a los gastos comunes y las acciones legales frente a propietarios morosos. Por su parte, el planeamiento urbanístico y la gestión del suelo se articulan en Andalucía en torno a la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), que sustituyó a la histórica LOUA y cuyo conocimiento es imprescindible para cualquier operación inmobiliaria en la provincia de Cádiz.
Compraventa de Inmuebles: Riesgos, Verificaciones y Protecciones Legales
| Fase | Riesgo principal | Verificación necesaria | Normativa aplicable |
|---|---|---|---|
| Previa a contrato de arras | Cargas, embargos o hipotecas ocultas | Nota simple del Registro de la Propiedad | Ley Hipotecaria; arts. 1462 y ss. CC |
| Contrato de arras | Confusión entre tipos de arras; pérdida de señal | Redacción precisa del tipo de arras pactado | Art. 1454 CC (arras penitenciales) |
| Situación urbanística | Edificación fuera de ordenación o en suelo no urbanizable | Certificado urbanístico municipal; situación en PGOU | LISTA (Ley 7/2021); PGOU local |
| Vicios ocultos | Defectos estructurales o servidumbres no declaradas | Inspección técnica y declaraciones del vendedor | Arts. 1484–1499 CC; acción redhibitoria y quanti minoris |
| Fiscalidad de la operación | ITP, AJD o IVA según la naturaleza del transmitente | Análisis previo del tipo impositivo aplicable | LITPAJD; Ley 37/1992 IVA; LISD |
| Escritura e inscripción | Cláusulas abusivas en financiación; falta de inscripción | Revisión de escritura; presentación en Registro | Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario |
Arrendamientos Urbanos en Cádiz: Claves de la LAU Tras la Reforma de 2023
El mercado del alquiler residencial en la Bahía de Cádiz —Puerto Real, San Fernando, Chiclana, El Puerto de Santa María— ha experimentado una notable tensión en los últimos años, con subidas de renta que han convertido el acceso a la vivienda en un problema social de primer orden. La Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda introdujo modificaciones relevantes en la LAU que todo arrendador e inquilino debe conocer antes de firmar un contrato.
La duración mínima garantizada para el arrendatario es de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), con posibilidad de prórroga tácita anual hasta un máximo de tres años adicionales. La actualización de la renta ya no puede vincularse al IPC sin más: desde 2024 se aplica un índice propio publicado por el INE, y en zonas tensionadas la subida queda limitada al índice de contención de precios. Uno de los cambios más relevantes para los propietarios es que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato recaen íntegramente sobre el arrendador, con independencia de que sea persona física o jurídica (art. 20.1 LAU). En lo que respecta a los desahucios, la norma impone obligaciones adicionales de comunicación a los servicios sociales cuando el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad, lo que puede dilatar significativamente el proceso judicial.
Para los propietarios de viviendas en alquiler en Cádiz, contar con un contrato bien redactado y adaptado a la normativa vigente es la mejor protección frente a impagos, ocupaciones ilegales y reclamaciones por obras. Para los inquilinos, conocer sus derechos —especialmente en materia de conservación, reparaciones urgentes y protección frente al desahucio— puede suponer la diferencia entre una resolución rápida del conflicto y un proceso judicial prolongado. En Tamayo Abogados asesoramos tanto a arrendadores como a arrendatarios con más de 30 años de experiencia en los Juzgados de Primera Instancia de Cádiz y en el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de la provincia.
AFO y Regularización de Viviendas en Suelo No Urbanizable: Una Especialidad de Tamayo Abogados
La provincia de Cádiz cuenta con un importante número de construcciones levantadas en suelo no urbanizable que, por el transcurso del tiempo, han visto prescribir la acción administrativa para ordenar su demolición sin que hayan obtenido una licencia de obras. Estas edificaciones pueden acceder a la figura del Asimilado Fuera de Ordenación (AFO), prevista en el artículo 183 de la LISTA (anteriormente en el art. 53 LOUA), que permite reconocer su existencia jurídica, inscribirlas en el Registro de la Propiedad y obtener suministros, aunque con las limitaciones propias de una edificación en situación de asimilado a fuera de ordenación.
La tramitación del AFO es un procedimiento administrativo complejo que exige acreditar la antigüedad de la construcción —normalmente mediante fotografía aérea, escrituras o documentos catastrales—, la prescripción de la acción de disciplina urbanística y la inexistencia de expediente sancionador en vigor. Cada municipio de la provincia —Puerto Real, Chiclana, Medina Sidonia, Tarifa, Vejer, Conil, entre otros— tiene sus propios procedimientos y tasas, y los plazos de resolución pueden variar considerablemente. En Tamayo Abogados gestionamos estos expedientes desde la fase de estudio de viabilidad hasta la inscripción registral definitiva, con un conocimiento directo de los ayuntamientos y servicios de urbanismo de toda la Bahía de Cádiz y la comarca de La Janda.
Importante: La obtención del AFO no regulariza urbanísticamente la edificación ni permite la realización de obras de ampliación o nueva construcción. Únicamente reconoce la situación existente y levanta los obstáculos registrales. Antes de comprar una vivienda en suelo no urbanizable en la provincia de Cádiz, es imprescindible conocer su situación exacta y las posibilidades reales de regularización. En Tamayo Abogados realizamos estudios previos de viabilidad urbanística para proteger su inversión.
Comunidades de Propietarios: Conflictos y Reclamaciones
La Ley de Propiedad Horizontal regula la convivencia en los edificios en régimen de propiedad horizontal y fija el marco en el que se adoptan los acuerdos, se distribuyen los gastos y se resuelven los conflictos. Los impagos de cuotas comunitarias son, con diferencia, el problema más frecuente y también el que admite una solución más ágil: el artículo 21 LPH habilita el proceso monitorio frente al propietario moroso, que permite obtener un título ejecutivo sin necesidad de juicio oral en la mayor parte de los casos. Junto a los impagos, los conflictos más habituales en las comunidades gaditanas son los relativos a la realización de obras en elementos comunes, la aprobación de derramas extraordinarias, las actividades molestas o prohibidas desarrolladas en pisos o locales y, desde 2023, la regulación de las viviendas de uso turístico.
En cuanto a los acuerdos, la LPH exige mayorías distintas según el tipo de decisión: la unanimidad es necesaria para aprobar o modificar reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos; la mayoría de tres quintos para el arrendamiento de elementos comunes o la instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos; y la simple mayoría para los actos de administración ordinaria. Desde la reforma introducida por la Ley 12/2023, la implantación de nuevas viviendas turísticas en el edificio requiere el acuerdo favorable de tres quintos del total de propietarios y cuotas, lo que dota a las comunidades de un instrumento efectivo para controlar este fenómeno en zonas como el casco histórico de Cádiz, Conil o Tarifa.
Preguntas Frecuentes sobre Derecho Inmobiliario en Cádiz
¿Qué diferencia hay entre arras confirmatorias y arras penitenciales?
Las arras confirmatorias son un anticipo del precio: si cualquiera de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o una indemnización por daños. Las arras penitenciales, reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, actúan como un mecanismo de desistimiento: si desiste el comprador, pierde la señal entregada; si desiste el vendedor, debe devolver el doble. Es fundamental identificar correctamente el tipo de arras pactado en el contrato, pues de ello dependen las consecuencias del incumplimiento. En Tamayo Abogados revisamos y redactamos contratos de arras en toda la provincia de Cádiz para proteger su inversión desde el primer momento.
¿Cuál es el plazo para reclamar por vicios ocultos en una vivienda?
El Código Civil distingue entre la acción redhibitoria —que busca la resolución del contrato— y la acción quanti minoris —que persigue una rebaja del precio—. Ambas deben ejercerse en el plazo de seis meses desde la entrega del bien (art. 1490 CC), plazo que la práctica considera de caducidad. Para inmuebles de obra nueva, la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), establece garantías específicas: un año por defectos de acabado, tres años por defectos que afecten a la habitabilidad, y diez años por defectos estructurales, con la acción personal prescribiendo a los dos años desde la aparición del daño.
¿Puede el propietario subir el alquiler libremente al renovar el contrato?
No. Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, la actualización anual de la renta está sujeta a un índice específico publicado por el INE, independiente del IPC. En zonas declaradas de mercado residencial tensionado, la renta del nuevo contrato no puede superar la del contrato anterior actualizado según dicho índice, con restricciones adicionales para los grandes tenedores. Para contratos anteriores a la reforma, las cláusulas de actualización vinculadas al IPC siguen siendo válidas pero limitadas en su aplicación. Antes de firmar cualquier actualización o nuevo contrato de arrendamiento en Cádiz, es recomendable verificar si el inmueble se encuentra en zona tensionada.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en Cádiz?
En la compraventa de vivienda de segunda mano, el comprador tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo general en Andalucía es del 7% desde 2021, con tipos reducidos del 3,5% para jóvenes menores de 35 años, familias numerosas y personas con discapacidad. En las compraventas de obra nueva o primera transmisión, se aplica el IVA (10% general, 4% para viviendas de protección oficial) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). El vendedor, por su parte, puede estar sujeto a IRPF por la ganancia patrimonial y al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal). Una planificación fiscal previa a la operación puede suponer un ahorro significativo.
¿Cuánto tiempo tarda un desahucio por impago en Cádiz?
El plazo varía en función de la situación del arrendatario y de la carga del Juzgado de Primera Instancia competente. Un desahucio por impago sin incidencias puede resolverse en un plazo de entre tres y seis meses desde la presentación de la demanda. Sin embargo, si el arrendatario acredita una situación de vulnerabilidad social o económica, los servicios sociales deben ser notificados y el proceso puede verse suspendido. Los Juzgados de la Bahía de Cádiz —competentes para los municipios de la zona— tienen cargas de trabajo variables que conviene tener en cuenta a la hora de planificar la estrategia procesal. Tamayo Abogados gestiona procedimientos de desahucio y reclamación de rentas con rapidez y eficacia, minimizando el tiempo en que el inmueble permanece sin generar renta para su propietario.
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