¿Cuándo puede el Ayuntamiento ordenar la demolición de una obra?

Conforme al artículo 186 de la Ley 7/2021 (LISTA), el Ayuntamiento puede ordenar la demolición cuando se ha realizado una obra o actuación urbanística sin licencia o sin ajustarse a las condiciones de la licencia concedida y la actuación no es susceptible de legalización porque es incompatible con el planeamiento urbanístico vigente. El expediente de protección de la legalidad urbanística se inicia con un requerimiento de legalización o demolición: si en el plazo concedido el interesado no solicita la legalización o ésta se deniega, el Ayuntamiento dicta la orden de demolición y procede a su ejecución, que puede ser subsidiaria a cargo del propietario si éste no la ejecuta voluntariamente. La orden de demolición no puede dictarse cuando la acción de restablecimiento ha prescrito (seis años desde la terminación de la obra en suelo urbano o urbanizable, e imprescriptible en suelo no urbanizable de especial protección).

¿Cómo se puede paralizar o impugnar una orden de demolición?

La orden de demolición puede impugnarse mediante recurso potestativo de reposición en el plazo de un mes ante el mismo órgano que la dictó (artículos 123 y 124 de la Ley 39/2015), o mediante recurso contencioso-administrativo en el plazo de dos meses desde su notificación ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo (artículos 45 y 46 de la Ley 29/1998). El recurso no suspende automáticamente la ejecución de la orden, por lo que es imprescindible solicitar simultáneamente la medida cautelar de suspensión de la ejecución. El tribunal puede conceder la suspensión si aprecia que la ejecución inmediata causaría perjuicios de imposible o difícil reparación y que la apariencia de buen derecho favorece al recurrente. Mientras la suspensión está en vigor, la Administración no puede proceder al derribo.

¿Puede el propietario evitar la demolición solicitando la legalización?

Sí, siempre que la obra sea compatible con el planeamiento urbanístico vigente en el momento de solicitar la legalización. Conforme al artículo 186 de la LISTA, si el interesado solicita la legalización dentro del plazo concedido en el requerimiento, el expediente de protección de la legalidad queda en suspenso mientras se tramita la solicitud. Si la licencia de legalización se concede, el expediente de protección se archiva. Si se deniega porque la obra es incompatible con el planeamiento, el expediente se reanuda y se dicta la orden de demolición. En suelo no urbanizable, la incompatibilidad con el planeamiento suele ser la regla general, salvo para usos vinculados a la explotación agrícola o para instalaciones de interés general.

¿Qué pasa con las obras en suelo no urbanizable que llevan muchos años construidas?

Si las obras están en suelo no urbanizable de régimen general (no de especial protección) y han transcurrido más de seis años desde su terminación sin que el Ayuntamiento haya incoado el expediente de protección de la legalidad, la acción de restablecimiento ha prescrito y la orden de demolición no puede dictarse. En este caso, el propietario puede solicitar la declaración de Asimilado Fuera de Ordenación (AFO) al Ayuntamiento, acreditando la fecha de terminación de las obras mediante los medios admitidos en derecho (fotografías aéreas históricas del PNOA, catastro, Registro de la Propiedad, etc.). El certificado de AFO permite escriturar e inscribir la edificación, contratar suministros y darle seguridad jurídica al propietario, aunque no legaliza la construcción ni permite su ampliación.

¿Qué ocurre si el Ayuntamiento ejecuta la demolición subsidiariamente?

Si el propietario no ejecuta voluntariamente la orden de demolición en el plazo concedido, el Ayuntamiento puede proceder a la ejecución subsidiaria a cargo del propietario: contrata a una empresa demoledora y repercute el coste al propietario, que queda obligado al pago de los gastos de demolición más los intereses correspondientes. Si el propietario no paga, el Ayuntamiento puede embargar bienes o abrir expediente de apremio. Por eso, ante una orden de demolición, la actuación jurídica urgente —obtener la suspensión cautelar y explorar todas las alternativas de legalización o AFO— es fundamental para evitar que la ejecución subsidiaria se produzca antes de que los tribunales resuelvan el fondo del recurso.

Abogados frente a Órdenes de Demolición en Puerto Real y Cádiz

En TAMAYO ABOGADOS defendemos a propietarios que han recibido órdenes de demolición o expedientes de protección de la legalidad urbanística en toda la provincia de Cádiz. Actuamos con urgencia para obtener la suspensión cautelar de la ejecución, evaluamos todas las alternativas de legalización y AFO, e impugnamos las órdenes de derribo cuando concurren motivos legales que las hacen anulables. Aplicamos la Ley 7/2021 (LISTA), el Decreto 550/2022 y la Ley 29/1998 de Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

Una orden de demolición es uno de los actos administrativos más graves que puede afectar a un propietario: puede suponer la pérdida de la vivienda o del negocio que se ha construido a lo largo de años. Sin embargo, existen múltiples defensas posibles: prescripción de la acción de restablecimiento, viabilidad de la legalización, declaración de AFO o nulidad del procedimiento por defectos formales. La clave es actuar con rapidez desde el primer requerimiento para no dejar prescribir los plazos de recurso.

Cómo Defendemos su Propiedad frente a una Orden de Demolición

Suspensión Cautelar Urgente

Solicitud inmediata de medida cautelar de suspensión de la ejecución de la orden de demolición para ganar tiempo mientras se resuelve el recurso.

Actuación urgente
Fumus boni iuris y periculum in mora
Suspensión de la ejecución

Prescripción de la Acción

Verificación del plazo de prescripción de la acción de restablecimiento (seis años en suelo urbano desde la terminación de obras) como primera línea de defensa.

Acreditación de fecha de construcción
Fotografías aéreas históricas PNOA
Alegación de prescripción en el expediente

Legalización de la Obra

Solicitud de licencia de legalización cuando la obra es compatible con el planeamiento vigente, paralizando el expediente de protección de la legalidad.

Análisis de compatibilidad urbanística
Tramitación de la licencia
Archivo del expediente si se concede

Declaración de AFO

Obtención del certificado de Asimilado Fuera de Ordenación para edificaciones en suelo no urbanizable cuya prescripción impide la demolición.

Acreditación documental de la prescripción
Tramitación del certificado AFO
Escrituración e inscripción registral

Normativa Aplicable en Demoliciones Urbanísticas

Las órdenes de demolición en Andalucía se dictan en el marco del procedimiento de protección de la legalidad urbanística regulado en los artículos 183 a 195 de la Ley 7/2021 (LISTA) y en el Título VII del Decreto 550/2022. El plazo de prescripción de la acción de restablecimiento viene fijado en el artículo 185 de la LISTA (seis años en suelo urbano y urbanizable; imprescriptible en suelo no urbanizable de especial protección por el artículo 11.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015). La impugnación en vía contencioso-administrativa se rige por la Ley 29/1998, siendo el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo el órgano competente para resolver el recurso. Las medidas cautelares de suspensión están reguladas en los artículos 129 a 136 de la Ley 29/1998.

Preguntas Frecuentes sobre Órdenes de Demolición

¿Cuándo puede el Ayuntamiento ordenar la demolición?

Cuando se ha realizado una obra sin licencia o sin ajustarse a ella y la actuación no es legalizable por ser incompatible con el planeamiento vigente (artículo 186 LISTA). No puede dictarse si la acción de restablecimiento ha prescrito (seis años en suelo urbano desde la terminación de la obra).

¿Cómo paro una orden de demolición urgentemente?

Interponiendo recurso contencioso-administrativo y solicitando simultáneamente la medida cautelar de suspensión conforme a los artículos 129 a 136 de la Ley 29/1998. El tribunal puede concederla si aprecia apariencia de buen derecho y que la ejecución causaría perjuicios de imposible o difícil reparación. Mientras esté suspendida, no puede procederse al derribo.

¿Puede evitarse la demolición legalizando la obra?

Sí, si la obra es compatible con el planeamiento vigente. La solicitud de licencia de legalización suspende el expediente de protección de la legalidad. Si se concede la licencia, el expediente se archiva definitivamente. Si se deniega (porque la obra es incompatible), el expediente se reanuda y se dicta la orden de demolición.

¿Qué puedo hacer si mi casa en el campo lleva más de 6 años construida?

Si está en suelo no urbanizable de régimen general (no de especial protección) y han transcurrido más de seis años desde su terminación sin expediente de protección, la acción de restablecimiento ha prescrito. Puede solicitar al Ayuntamiento el certificado de AFO (Asimilado Fuera de Ordenación), que le permite escriturar, inscribir en el Registro y contratar suministros.

¿Qué pasa si el Ayuntamiento ejecuta la demolición de forma subsidiaria?

El Ayuntamiento contrata la demolición y repercute el coste al propietario. Si éste no paga, abre expediente de apremio sobre sus bienes. Por eso es imprescindible actuar con rapidez para obtener la suspensión cautelar y explorar las alternativas legales antes de que la ejecución subsidiaria se produzca.

Esta página forma parte de nuestra sección de Derecho Urbanístico en Cádiz, donde también encontrará información sobre licencias urbanísticas, disciplina urbanística, expropiaciones, planeamiento, recursos contencioso-administrativos y cambios de uso de suelo.

¿Ha Recibido una Orden de Demolición?

Actuamos con urgencia para suspender la ejecución y analizar todas las alternativas de defensa: legalización, AFO, prescripción y recurso contencioso.

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