Orden de Demolición de la APLA en Andalucía: ¿Es Realmente el Fin? La Guía Definitiva para su Defensa
- Miguel Tamayo Garcia
- hace 3 días
- 13 Min. de lectura
Introducción: Cuando la Administración Llama a tu Puerta con una Orden de Demolición
Recibir una orden de demolición puede parecer el final del camino. Una notificación oficial que ordena destruir tu propiedad genera angustia, incertidumbre y la sensación de estar ante un muro infranqueable. En Cádiz y toda Andalucía, muchos propietarios se encuentran en esta situación tras recibir comunicaciones de la Agencia de Protección de la Legalidad Urbanística de Andalucía (APLA) o de sus ayuntamientos, enfrentándose a un procedimiento de protección de la legalidad urbanística que amenaza con convertir en escombros años de esfuerzo e inversión.
Sin embargo, recibir una orden de demolición no significa necesariamente el fin. Existen múltiples vías de defensa, recursos legales y estrategias que pueden paralizar, modificar o incluso anular estas resoluciones administrativas. En Tamayo Abogados, despacho con más de 30 años de experiencia profesional en Puerto Real, Cádiz, hemos acompañado a decenas de clientes en la defensa frente a órdenes de demolición, logrando soluciones favorables que han permitido conservar sus propiedades o minimizar el impacto de estas medidas.
Este artículo constituye una guía exhaustiva y práctica para comprender qué implica una orden de demolición en Andalucía, cuáles son tus derechos, qué alternativas legales existen y cómo diseñar una estrategia de defensa eficaz. Desde el análisis técnico-jurídico hasta las opciones de legalización y recursos disponibles, te ofrecemos las herramientas necesarias para enfrentar este desafío con conocimiento y determinación.
La Realidad de las Construcciones Irregulares en Andalucía y el Papel de la APLA
Andalucía enfrenta un problema histórico relacionado con las construcciones irregulares. Se estima que existen más de 300.000 edificaciones que no cuentan con la preceptiva licencia urbanística o que incumplen la normativa territorial vigente. Este fenómeno responde a múltiples causas: el crecimiento descontrolado del turismo residencial, la relajación histórica en el control urbanístico, la complejidad normativa y, en muchos casos, la buena fe de ciudadanos que adquirieron propiedades sin conocer su situación irregular.
Ante esta realidad, la Administración autonómica y los ayuntamientos han intensificado sus actuaciones de inspección y disciplina urbanística. La Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), reformada posteriormente por la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (Ley LISTA), establece un marco normativo riguroso para la protección de la legalidad urbanística.
¿Qué es la APLA y cuáles son sus competencias?
Aunque en Andalucía no existe formalmente una "Agencia de Protección de la Legalidad Urbanística" como la APLU gallega, los ayuntamientos andaluces ejercen las competencias de inspección urbanística, protección de la legalidad y potestad sancionadora conforme a los artículos 183 y siguientes de la LOUA. Cuando en este contexto se menciona "APLA", habitualmente se refiere a las actuaciones administrativas municipales o autonómicas en materia de disciplina urbanística.
Los ayuntamientos andaluces tienen la obligación legal de velar por el cumplimiento de la normativa urbanística y territorial. Esta potestad incluye la inspección de obras, la paralización de construcciones ilegales, la imposición de sanciones y, en último término, la adopción de medidas de protección de la legalidad, entre las que destaca la orden de demolición de las construcciones que resulten ilegalizables.
Comprendiendo la Orden de Demolición: Fundamento Legal y Tipos
Base normativa: Los artículos 183 a 185 de la LOUA
La orden de demolición es una medida administrativa de protección de la legalidad urbanística prevista en el artículo 183 de la LOUA. Esta norma establece que cuando se realicen actos de construcción, edificación o uso del suelo sin contar con el título habilitante necesario, o contraviniendo sus determinaciones, la Administración competente debe adoptar las medidas necesarias para el restablecimiento del orden jurídico perturbado.
El artículo 184 de la LOUA contempla las consecuencias del incumplimiento de las órdenes de reposición de la realidad alterada, estableciendo el régimen de ejecución forzosa y las multas coercitivas que pueden imponerse. Por su parte, el artículo 185 de la LOUA regula el plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística, estableciendo que este será de seis años desde la terminación de las obras o desde que se produjo el uso indebido del suelo.
Tipos de actuaciones urbanísticas que pueden generar una orden de demolición
No todas las infracciones urbanísticas conducen necesariamente a la demolición. La Administración puede ordenar la demolición cuando concurren las siguientes circunstancias:
Obras realizadas sin licencia urbanística preceptiva en suelo urbano, urbanizable o no urbanizable, que no puedan ser legalizadas por ser contrarias a la ordenación vigente o porque resulte imposible su adecuación a la normativa urbanística aplicable. La mera ausencia de licencia no justifica automáticamente la demolición si la obra es legalizable.
Construcciones que incumplen gravemente el planeamiento urbanístico en aspectos esenciales como el uso del suelo, la edificabilidad, los retranqueos o las alturas permitidas, cuando la magnitud del incumplimiento hace inviable cualquier adaptación. Existen infracciones urbanísticas de diversa gravedad, y no todas derivan en demolición.
Edificaciones en suelo no urbanizable que no respetan las condiciones establecidas para este tipo de suelo, especialmente cuando afectan a valores ambientales, paisajísticos o patrimoniales protegidos. El suelo rústico o no urbanizable está especialmente protegido en Andalucía, y las construcciones en estos terrenos enfrentan un escrutinio más riguroso.
La diferencia entre orden de legalización y orden de demolición
Cuando la Administración inicia un procedimiento de protección de la legalidad urbanística, puede adoptar dos caminos diferenciados según la naturaleza de la infracción detectada:
La orden de legalización se dicta cuando la obra realizada sin licencia o con incumplimientos puede ser adaptada a la normativa vigente. En estos casos, conforme al artículo 186 de la LOUA, se requiere al interesado para que, en el plazo que se determine, solicite la licencia correspondiente y, en su caso, adapte las obras a lo exigido por el planeamiento. Esta vía permite regularizar la situación sin necesidad de destruir lo construido.
La orden de demolición se adopta cuando las obras son ilegalizables, bien porque contradicen frontalmente el planeamiento urbanístico en aspectos esenciales, bien porque no existe posibilidad técnica o jurídica de adaptar la construcción a la normativa. Esta medida supone la reposición de la realidad física alterada, es decir, devolver el terreno al estado anterior a la comisión de la infracción.
La distinción entre ambas opciones es fundamental. Muchos propietarios asumen erróneamente que toda actuación administrativa implicará demolición, cuando en realidad existen numerosos supuestos en los que la legalización es posible. De ahí la importancia de contar con asesoramiento jurídico especializado desde el primer momento.
El Procedimiento Administrativo: Fases y Derechos del Ciudadano
El expediente de protección de la legalidad urbanística
El procedimiento para dictar una orden de demolición no es inmediato ni arbitrario. La Administración debe seguir un cauce procedimental riguroso, regulado por la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, en conexión con las previsiones específicas de la LOUA.
Inicio del procedimiento: Puede iniciarse de oficio por la propia Administración, mediante denuncia de terceros o como consecuencia de una inspección urbanística. El acuerdo de inicio debe notificarse al interesado, otorgándole un plazo para presentar alegaciones y aportar la documentación que considere relevante.
Fase de instrucción y prueba: Durante esta fase, el expediente se completa con informes técnicos y jurídicos que analizan la naturaleza de la infracción, la posibilidad de legalización y las medidas procedentes. El artículo 186 de la LOUA exige que se analice expresamente si las obras pueden ser legalizadas antes de ordenar su demolición.
Trámite de audiencia: Antes de dictar resolución, debe concederse trámite de audiencia al interesado para que examine el expediente completo y formule las alegaciones que estime oportunas. Este trámite es preceptivo y su omisión puede constituir causa de nulidad del procedimiento.
Resolución: El procedimiento concluye con una resolución motivada que determina si procede la legalización o la demolición de las obras. Esta resolución debe ser notificada personalmente al interesado, especificando los recursos que puede interponer, el plazo para hacerlo y el órgano ante el que deben presentarse.
Tus derechos durante el procedimiento
Como ciudadano sometido a un procedimiento de protección de la legalidad urbanística, gozas de múltiples derechos que la Administración debe respetar escrupulosamente:
El derecho a ser informado de los hechos que se te imputan, de las normas que presuntamente has infringido y de las consecuencias que pueden derivarse. La falta de información adecuada puede invalidar todo el procedimiento.
El derecho a presentar alegaciones y pruebas que demuestren la legalidad de tu actuación, la posibilidad de legalización de las obras o cualquier circunstancia que pueda atenuar o eliminar tu responsabilidad. Es fundamental ejercer este derecho con rigor técnico, aportando documentación sólida.
El derecho a acceder al expediente administrativo en cualquier momento de su tramitación, para conocer el estado del procedimiento y los documentos que lo integran. Este derecho es esencial para preparar una defensa eficaz.
El derecho a contar con asistencia letrada durante todo el procedimiento. Aunque no es obligatorio, resulta altamente recomendable, dado que estos expedientes implican cuestiones técnicas complejas que requieren conocimientos especializados en derecho urbanístico.
¿Se Puede Detener una Orden de Demolición? Estrategias de Defensa
La prescripción: el transcurso del tiempo como aliado
Una de las defensas más potentes frente a una orden de demolición es la prescripción de la acción administrativa para proteger la legalidad urbanística. El artículo 185.1 de la LOUA establece que el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística es de seis años desde la total terminación de las obras o instalaciones, o desde que tuvo lugar el uso indebido del suelo.
Transcurrido este plazo sin que la Administración haya iniciado el correspondiente procedimiento, prescribe su derecho a ordenar la demolición. Sin embargo, esto no significa que la construcción quede legalizada. La edificación pasa a encontrarse en una situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación (AFO), regulada en el Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, y desarrollada posteriormente por la Ley LISTA.
Es fundamental documentar adecuadamente la fecha de finalización de las obras para acreditar que han transcurrido más de seis años. Los medios de prueba pueden incluir certificados de técnicos competentes, fotografías aéreas, escrituras públicas, recibos de suministros o cualquier otro documento que permita fechar objetivamente la terminación de la construcción.
La situación de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO)
Cuando ha prescrito la acción de protección de la legalidad urbanística, la edificación no puede ser demolida, pero tampoco queda plenamente legalizada. Se encuentra en una situación intermedia conocida como AFO, que permite el mantenimiento y uso de la construcción con importantes limitaciones.
La declaración de AFO debe solicitarse expresamente ante el ayuntamiento competente, aportando la documentación que acredite el transcurso del plazo de prescripción. Una vez declarada esta situación, la edificación puede:
Mantenerse en su estado actual, permitiéndose las obras de reparación y conservación necesarias para garantizar la salubridad y ornato de la construcción, aunque no se autorizan ampliaciones ni modificaciones sustanciales que aumenten el volumen edificado o alteren el uso original.
Acceder a los suministros básicos de agua, electricidad y saneamiento, siempre que técnicamente sea posible su conexión, lo que facilita enormemente las condiciones de habitabilidad de la vivienda.
Ser objeto de negocios jurídicos, pudiendo transmitirse por compraventa, donación o herencia, e inscribirse en el Registro de la Propiedad con la nota marginal de AFO, lo que proporciona seguridad jurídica a los adquirentes y herederos.
La legalización de las obras: cuando todavía es posible
Antes de asumir que la demolición es inevitable, debe analizarse exhaustivamente la posibilidad de legalizar las obras. En muchos casos, mediante actuaciones de adaptación, demoliciones parciales o cambios en el uso proyectado, es posible ajustar la construcción a la normativa vigente y obtener la licencia urbanística correspondiente.
La legalización requiere la elaboración de un proyecto técnico de legalización suscrito por arquitecto o arquitecto técnico competente, que demuestre que la obra, en su estado actual o con las modificaciones propuestas, cumple con la normativa urbanística, técnica y sectorial aplicable. Este proyecto debe tramitarse como una solicitud de licencia ordinaria.
El artículo 186 de la LOUA establece que cuando las obras puedan ser legalizadas, la Administración debe requerir al interesado para que solicite la correspondiente licencia en el plazo que se determine. Durante la tramitación de esta solicitud, se suspende el procedimiento de protección de la legalidad urbanística, paralizándose cualquier actuación dirigida a la demolición.
Los recursos administrativos y judiciales disponibles
Cuando se dicta una orden de demolición, el afectado dispone de diversos instrumentos jurídicos para impugnarla:
Recurso de reposición: Conforme al artículo 123 de la Ley 39/2015, se trata de un recurso potestativo que se interpone ante el mismo órgano que dictó la resolución, en el plazo de un mes desde su notificación. Este recurso permite revisar la legalidad del acto sin acudir directamente a la vía judicial.
Recurso de alzada: Regulado en el artículo 121 de la Ley 39/2015, se interpone ante el órgano jerárquicamente superior al que dictó el acto, también en el plazo de un mes. Resulta especialmente útil cuando la orden fue dictada por un órgano municipal y se pretende que la revise la Administración autonómica.
Recurso contencioso-administrativo: Es la vía judicial prevista en la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa. Se interpone ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo en el plazo de dos meses desde la notificación del acto o desde la desestimación del recurso administrativo previo. Este recurso permite obtener una revisión judicial completa del acto administrativo.
Las medidas cautelares: suspender la ejecución mientras se resuelve el recurso
Una cuestión esencial al impugnar una orden de demolición es obtener la suspensión cautelar de su ejecución mientras se resuelve el recurso interpuesto. Sin esta medida cautelar, la Administración podría ejecutar forzosamente la demolición antes de que el tribunal se pronuncie sobre la legalidad de la orden.
La solicitud de medidas cautelares debe fundamentarse jurídicamente, acreditando la concurrencia de dos requisitos: la apariencia de buen derecho (fumus boni iuris), es decir, que existen argumentos sólidos que hacen probable la estimación del recurso, y el perjuicio de imposible o difícil reparación que se produciría si se ejecuta la demolición y posteriormente se estima el recurso.
En estos procedimientos, resulta fundamental la actuación de letrados especializados que conozcan la jurisprudencia aplicable y las estrategias procesales más eficaces para obtener la suspensión cautelar.
Alternativas Reales: Más Allá de la Demolición Total
La demolición parcial como solución de compromiso
En muchos casos, la totalidad de la construcción no es ilegal. Puede ocurrir que únicamente ciertas partes de la edificación incumplan la normativa urbanística, mientras que el grueso de la construcción sí resulta legalizable. En estos supuestos, puede plantearse una demolición parcial que permita conservar la mayor parte de la edificación.
Esta alternativa requiere un análisis técnico riguroso que identifique con precisión qué elementos constructivos son ilegalizables y cuáles pueden mantenerse. El proyecto técnico debe demostrar que, una vez ejecutada la demolición parcial, la construcción resultante cumple íntegramente con la normativa aplicable.
El cambio de uso como estrategia de legalización
En ocasiones, el problema no radica en la construcción en sí misma, sino en el uso que se le está dando. Una edificación que no puede autorizarse como vivienda en suelo no urbanizable podría legalizarse como almacén agrícola, trastero o instalación auxiliar vinculada a una explotación rural.
El cambio de uso debe acompañarse de las modificaciones constructivas necesarias para adecuar la edificación al nuevo uso proyectado, conforme a la normativa técnica aplicable. Esta estrategia resulta especialmente útil en construcciones ubicadas en suelo rústico.
La indemnización y expropiación: cuando el interés público prevalece
Aunque resulta menos frecuente, en determinados supuestos puede plantearse que la demolición ordenada responde a un cambio sobrevenido en el planeamiento urbanístico que afecta a una construcción que en su momento era legal. En estos casos, puede existir derecho a indemnización conforme a lo previsto en la legislación expropiatoria y urbanística.
El Papel de Tamayo Abogados: Experiencia y Compromiso en la Defensa Urbanística
En Tamayo Abogados, con más de 30 años de experiencia profesional en Puerto Real, Cádiz, hemos desarrollado una práctica sólida y exitosa en el ámbito del derecho urbanístico y la defensa frente a órdenes de demolición. Conocemos en profundidad la normativa andaluza, la jurisprudencia aplicable y las estrategias procesales más eficaces para defender los derechos de nuestros clientes.
Nuestro método de trabajo combina el rigor jurídico con la proximidad personal, ofreciendo a cada cliente una atención personalizada que tiene en cuenta no solo los aspectos legales, sino también las circunstancias personales y familiares que rodean cada caso. Entendemos que detrás de cada expediente urbanístico hay personas, familias e historias que merecen ser escuchadas y defendidas con dedicación.
Nuestros servicios en materia urbanística
Ofrecemos un servicio integral que abarca todas las fases del procedimiento urbanístico y las distintas vías de defensa disponibles:
Análisis previo y diagnóstico de viabilidad: Estudiamos la documentación de tu caso, analizamos la situación urbanística de la construcción y te informamos con transparencia sobre las posibilidades reales de defensa, evitando generar expectativas irreales.
Presentación de alegaciones en el procedimiento administrativo: Redactamos y presentamos alegaciones técnico-jurídicas fundamentadas, aportando los informes periciales y documentación que resulten necesarios para acreditar la legalización de las obras o la prescripción de la acción administrativa.
Tramitación de solicitudes de legalización y declaración de AFO: Coordinamos la elaboración de proyectos técnicos de legalización y gestionamos su tramitación administrativa, así como las solicitudes de declaración de asimilado a fuera de ordenación cuando proceda.
Interposición de recursos administrativos y judiciales: Te representamos en la interposición de recursos de reposición, alzada y contencioso-administrativos, defendiendo tus derechos ante los tribunales con la máxima diligencia profesional.
Solicitud de medidas cautelares: Gestionamos la petición de suspensión cautelar de la orden de demolición, fundamentándola jurídicamente y acreditando los requisitos exigidos por la jurisprudencia para su concesión.
Negociación con la Administración: En numerosos casos, es posible alcanzar soluciones negociadas con el ayuntamiento que eviten la demolición total, mediante acuerdos de demolición parcial, cambios de uso o adaptaciones técnicas que satisfagan a ambas partes.
Preguntas Frecuentes sobre Órdenes de Demolición en Andalucía
¿Puedo vender mi propiedad si tiene una orden de demolición?
La existencia de una orden de demolición constituye una carga urbanística que debe comunicarse al comprador. La compraventa es legalmente posible, pero el nuevo propietario adquiere la propiedad con todas sus cargas, incluida la obligación de ejecutar la demolición si la orden es firme. La transparencia con el comprador es esencial para evitar responsabilidades futuras.
¿Qué sucede si no ejecuto voluntariamente la demolición?
Si transcurre el plazo otorgado en la orden de demolición sin que se ejecute voluntariamente, la Administración puede proceder a la ejecución subsidiaria, realizando las obras de demolición a costa del obligado. Posteriormente, reclamará el coste de estas obras, incrementado con un recargo del 10%. Además, pueden imponerse multas coercitivas periódicas hasta que se cumpla la orden.
¿Puedo reclamar una indemnización si me obligan a demoler?
Solo en casos muy específicos existe derecho a indemnización, principalmente cuando la obligación de demoler deriva de un cambio sobrevenido en el planeamiento urbanístico que afecta a una construcción que era legal en el momento de su ejecución. Si la construcción siempre fue ilegal, no existe derecho indemnizatorio.
¿Es mejor recurrir en vía administrativa o directamente en vía judicial?
Ambas estrategias pueden ser válidas según las circunstancias del caso. El recurso administrativo previo permite ganar tiempo y, en ocasiones, obtener una revisión favorable sin necesidad de judicializar el conflicto. Sin embargo, si existen argumentos jurídicos sólidos y urgencia temporal, puede ser preferible acudir directamente a la vía contencioso-administrativa, especialmente si se solicita simultáneamente la suspensión cautelar.
¿Cuánto tiempo puede durar un procedimiento de impugnación?
La duración varía significativamente según la vía elegida. Un recurso administrativo suele resolverse en un plazo de tres a seis meses. Un recurso contencioso-administrativo puede prolongarse entre uno y tres años en primera instancia, según la carga de trabajo del juzgado competente. Si se recurre en apelación, el procedimiento puede extenderse aún más.
No Estás Solo Frente a la Administración
Recibir una orden de demolición no es el final del camino. La normativa urbanística andaluza contempla múltiples mecanismos de defensa, alternativas de legalización y vías de impugnación que pueden permitirte conservar tu propiedad o, al menos, minimizar el impacto de las medidas administrativas. Lo fundamental es actuar con rapidez, profesionalidad y conocimiento especializado.
En Tamayo Abogados, con más de 30 años defendiendo los derechos de nuestros clientes en Cádiz, estamos preparados para analizar tu caso, diseñar una estrategia personalizada y acompañarte en todo el proceso. Porque detrás de cada expediente urbanístico hay personas que merecen ser escuchadas y defendidas.
¿Has recibido una orden de demolición en Cádiz o en cualquier punto de Andalucía? No esperes a que sea demasiado tarde. Contacta hoy mismo con Tamayo Abogados para una primera valoración de tu caso. El tiempo es esencial en estos procedimientos, y cada día cuenta para diseñar una defensa eficaz.
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